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??中房網訊 上海易居房地產研究院近日發布的《40城住宅成交報告》顯示，上半年40城成交面積同比下降0.3%。其中一線城市同比增長38.9%，二線城市同比下降0.4%；三四線城市同比下降8.9%。

??報告顯示，一線城市由于連續兩年成交量低迷，目前已企穩反彈，二線城市后續還有可能繼續降溫，三四線城市的成交量則面臨較大的下降風險。易居研究院分析認為，整體來看部分熱點城市調控政策還有收緊的可能，預計全國樓市還將繼續降溫，下半年40城的成交面積將繼續下滑。

??上半年40城新建商品住宅成交同比下降0.3%

??報告顯示，上半年易居研究院監測的40個典型城市新建商品住宅成交面積環比2018年下半年下降10.3%，同比2018年上半年下降0.3%。

??從歷史數據來看，2017年上半年至2018年上半年，40城成交面積連續三個半年度穩定在15萬平方米左右，2018年下半年成交面積有所增長，但未達到2016年下半年水平，2019年上半年成交面積重新回到2017年上半年至2018年上半年時水平。易居研究院對此分析認為，在“房住不炒”的大背景下，下半年成交出現較大回升的可能性不大，成交規模預計和上半年相接近。

??上半年城市分化：一線反彈，二線趨穩，三四線降溫

??報告顯示，上半年4個一線城市新建商品住宅成交面積環比下降3.2%，同比增長38.9%；18個二線城市新建商品住宅成交面積環比下降7.7%，同比下降0.4%（其中：東部二線城市累計同比增長5.3%，中部二線城市累計同比增長11.1%，其他二線城市累計同比下降11%）；18個三四線城市新建商品住宅成交面積環比下降17.9%，同比下降8.9%（其中：本輪已調控的三四線城市累計同比增長9.3%，本輪未調控或弱調控的三四線城市累計同比下降17.8%。）。

??從歷史數據來看，上半年一線城市成交量已觸底反彈，同比漲幅是三類城市中最大的；二線城市成交量較平穩，與2017年和2018年同期基本持平，但不及2016年同期水平；三四線城市降溫明顯，成交量環比和同比降幅均是三類城市中最大的。從后續來看，易居研究院認為一線城市由于連續兩年成交量低迷，目前已企穩反彈，二線城市后續還有可能繼續降溫，三四線城市的成交量則面臨較大的下降風險。

??上半年40城成交面積同比增速排名：北京翻番，三四線城市普降

??報告顯示，2019年上半年，成交面積同比2018年上半年增長的城市有20個，其中增速前5名的城市分別為北京、珠海、中山、福州和寧波，同比增速分別為131.7%、110.5%、104.2%、96.3%和84.5%。這五個城市中，北京由于去年上半年成交量同比下降57.4%，基數較低，今年上半年同比增速最高。珠海和中山都是粵港澳大灣區的城市，今年政策的出臺帶來一定的利好，成交量同比增速較高。

??成交面積同比下跌的城市也有20個，其中跌幅前5位的城市分別為汕頭、金華、揚州、舟山和惠州，跌幅分別為46.6%、36.5%、36.4%、35.1%和31.6%。這五個城市均是三四線城市，充分反映了三四線城市經過去年的火熱行情后，市場已經明顯降溫下行。

??下半年40城新建商品住宅成交或繼續下滑

??報告認為，上半年40城新建住宅成交面積同比微降，這主要是一線城市和部分熱點二線城市在今年3、4月份出現了小陽春行情，而大部分去年成交火熱的三四線城市則持續走弱。二季度，住建部對住宅價格指數累計漲幅較大的10個城市進行了預警提示，此后蘇州、西安等城市紛紛加碼調控，西安出臺了二線城市中最嚴限購令。貸款方面，今年以來已有多個城市調整公積金政策，其中多地政策有所收緊，5月份以來，南寧、合肥、南京、成都、天津、福州等多地上調房貸利率。房企方面，5月底，監管部門透露消息將收緊部分房企公開市場融資，包括債券及ABS產品；同時，住建部聯合有關部門，針對房地產行業“地王”現象點名十余家開發商。

??綜合考慮這些情況，易居研究院認為部分熱點城市調控政策還有收緊的可能，預計全國樓市還將繼續降溫，下半年40城的成交面積將繼續下滑。分城市類別看，一線城市由于連續兩年成交量低迷，已經企穩反彈；東部和中部二線城市后續還有可能繼續降溫，其他地區的二線城市和三四線城市的成交量則面臨較大的下跌風險。

??【附：40個典型城市】

??4個一線城市：北京、上海、廣州、深圳

??18個二線城市：蘇州、福州、南京、青島、杭州、長春、鄭州、南寧、成都、南昌、武漢、長沙、重慶、西安、廈門、蘭州、合肥、寧波；其中，東部二線城市為：蘇州、福州、南京、青島、杭州、合肥、寧波、廈門；中部二線城市為：鄭州、武漢、長沙、南昌；其他（西部和東北地區）二線城市為：南寧、蘭州、長春、成都、重慶、西安

??18個三四線城市：揚州、東莞、溫州、岳陽、無錫、襄陽、泉州、淮安、金華、汕頭、肇慶、惠州、煙臺、舟山、韶關、珠海、中山、徐州。（其中7個本輪調控的三四線城市為：揚州、東莞、無錫、泉州、淮安、珠海、中山，11個弱調控或未調控的三四線城市為：溫州、岳陽、襄陽、金華、汕頭、肇慶、惠州、煙臺、舟山、韶關）

??來源：上海易居房地產研究院

??執筆人：沈昕