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??240輪激烈角逐后，備受矚目的棉五社區改造由被稱為“棚改專業戶”的東勝集團以20.04億元拍下。

??3月25日，石家莊主城區迎來一場土地出讓活動，一塊總面積16萬平方米（約合242.41畝）、起始價為210600萬元的地塊引發搶地大戰，引發諸多房企關注，其中中海、榮盛、東勝集團均是“勢在必得”之勢。

??受疫情影響，今年石家莊一季度土地市場普遍冷清，市場預期較差，許多地塊以起始價成交，甚至不少位置不佳地塊多次掛牌多次流拍。此次棉五小區地塊出讓，可謂2020年石家莊土地市場的重頭戲！

??經過上百輪競拍，東勝集團最后收入囊中，面對這高溢價、同步需要建設回遷房的地塊如何實現盈利也是上述企業需要重點關注的。

??硝煙再起的土拍現場

??棉五舊改地塊位于光華路以南、栗康街以西、和平路以北、長征街以東，土地面積為89101.55平方米（約合133.65畝）（含托幼用地3780平方米），用地性質為住宅、商服、教育，起始價為108200萬元（809.58萬元/畝）。

??該地塊交納競買保證金截至時間為3月23日17時。因要求嚴格，最終確認報名的3家房企分別為中海、東勝集團和榮盛地產。這3家開發商都與該地塊有著很深的淵源：中海在2019年年末剛剛斬獲了“地王”項目棉五廠區地塊；榮盛則是和平路軸線3個“地王”項目得主，其中阿爾卡迪亞榮景園是2006年“地王”項目，也是榮盛首進石家莊的標桿性項目，榮盛華府則是2014年和2015年雙地王項目，當時的棉三棉四地塊，成就了今天主城區二環內成交價最高的項目榮盛華府；東勝集團2015年拿下了長安區熱門地段紫晶悅城地段，另外還開發了東勝槐安廣場、東勝裕華廣場、東勝建設廣場，都成為石家莊地標性建筑。這也是當日土拍大局競拍企業情況。

??不過競拍過程卻超乎人們預料。競拍之初，3家房企均報出了報價，中海在首次報價后再無報價，之后現場由“三國殺”變成了東勝與榮盛兩軍對壘。

??剛開始，雙方輪流叫價，每次舉牌加價100萬元，競拍陷入膠著。當土拍進行快2個小時，競價從11.57億元到13.13億元時，榮盛開始大幅加價，多次加價1000萬元，這加快了競拍進度；到14億元后速度開始加快，東勝集團也開始大幅度加價；當競拍價突破15億元后，榮盛突然表現“王炸”，直接加價5億元，報價到20.03億元，東勝集團緊跟報價20.04億元。最終，東勝集團以20.04億元競得棉五小區改造地塊（約為1526萬元/畝）。

??“競拍歷時了2小時47分鐘，相互加價激烈競爭兩個多小時，后40多分鐘東勝集團頻繁加價1000萬元，直至結束前93秒，榮盛單次加價5個億，東勝集團加價100萬元并最終以20.04億元競得棉五社區地塊。如此激烈的競價，看來這兩家企業都是抱著必得決心拼了。”一位現場媒體人士邊打電話邊唏噓慨嘆。

??有業內人士分析認為：棉五小區改造項目地塊溢價率破85.21%，樓面地價15840元/平方米（除去回遷建筑面積），參照該企業以往開發案例，初步預計未來綜合售價每平方米2萬+。如操作得當，該地段未來升值和溢價空間很大。

??未拍先熱

??這塊地早已備受矚目。

??棉五小區地塊緊鄰和平路與建設大街兩條主干道，屬于主城區一環旁核心區位，地塊東側還有修建中的地鐵2號線，南側則坐落著河北省四院、長安公園、新源蜂巢、勒泰中心等大型頂級成熟配套。且該地塊還是一宗占地達89101.55平方米（約合133.65 畝）、方方正正的凈地，拿了地就能開工，諸多企業躍躍欲試。

??尤其值得一提的是，該地塊周圍“地王林立”，北側為3個月前中海剛剛拍下的2019年年度“地王”棉五廠房地塊，東側為2015年、2016年的年度“地王”棉三、棉四地塊（榮盛華府項目）及已經列入拆遷計劃、占地超過500畝的棉一棉二廠房地塊，西側為2006年年度“地王”水泵廠改造地塊（榮盛阿爾卡迪亞項目）。

??2019年12月24日，經過324輪競拍，中海從6家房企激烈競拍中脫穎而出，最終以20.11億的大手筆拿下棉五廠房地塊，創造了2019石家莊年度“地王”。

??棉五廠房地塊與棉五小區地塊幾乎是一路之隔。在光華路與建設大街交口，一個位于東北角，另一塊位于西南角。去年棉五廠區的樓面地價達到了11071.94元/平方米。

??棉五小區地塊為棚戶區改造項目，競拍之前已經非常特殊的規定了“將實行統一規劃管理、統一建設開發模式，社區商品房與回遷房將實現同品質建設，不再按地塊或樓棟‘分批、分離’開發”政策。且不同于以往開發企業先拿地再報批規劃，該舊改項目的建設規劃已經出爐，有住宅、有商業、有中學。

??據知情人士透露，該項目回遷補償力度也非常夸張，之前所做的以東兆通匹配用地安置回遷戶方案被大多數拆遷戶拒絕，轉而就地安置。目前選擇產調的1300余戶原住居民在土地招拍掛之前已全部完成選房。據3月24日公布的棉五棚戶區改造規劃顯示，該地塊規劃戶數2568戶，刨除回遷住宅C-1#樓、C-2#樓共規劃戶數288戶，回遷房與商品房混雜居住的戶數將達到1012戶，以此計算，該地塊的實際銷售套數為1268戶。由此顯示，該地塊雖然面積為133.65畝體量不小，但實際可售房源有限。

??拿地后東勝集團布局

??競拍結束后，東勝集團石家莊乾麗房地產開發有限公司總經理任榮寧接受記者采訪表示，棉五改造項目地塊將打造成東勝的精品樓盤。針對回遷房與商品房不再分離建設問題，任榮寧表示，棉五改造項目將打造民生工程，也是協助政府解決棚改和舊改的難題，踐行東勝集團企業責任。

??“過去回遷區的居住環境一直被市民所詬病。戶型不合理，住的人太多，人員構成復雜。不僅影響回遷市民，也影響著商品房住戶的居住體驗。”任榮寧表示，棉五小區改造項目開創了一個先例，將社區商品房與回遷房實現同品質建設，不再按地塊或樓棟“分批、分離”開發，雖然使得開發成本陡增，但東勝集團將會嚴格按照各級政府要求，統一規劃管理、統一建設開發，將原來棚戶區的居民安居作為首位工作，同時也為滿足人民的美好生活提供有力保障。

??對于此次拿地，東勝集團表示，2020年，將是東勝集團深耕石家莊、戰略布局京津冀的擴張之年。“用建筑改善人們城市環境、用服務提升人們幸福指數，用成績闡釋企業存在價值”是東勝集團對棚戶區改造這一民生工程的堅持，也是對政府以及社會作出的莊嚴承諾。棉五社區改造項目地塊是東勝在和平路軸線拿下的第三個項目，此次地塊的摘得，是與紫晶苑、南翟營改造項目構成合縱之勢，讓和平路沿線真正成為東勝“石家莊棚改樣本”。