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??這兩天，“秒光”銷售的太子灣·灣璽再次震動深圳樓市：54套，2900萬元/套起，開盤半天售罄，吸金約23億元。

??4月5日上午9點，位于深圳蛇口的太子灣·灣璽再次開盤。此次出售的是太子灣N5的54套精裝公寓，也是該項目最后一手公寓，單套面積在320平方米-410平方米之間，單價為9萬-13萬元/平方米，單套房總價區(qū)間在2900萬-5500萬元，推出不過半天房源全部售罄。

??克而瑞深圳區(qū)域分析，深圳地少人多，住宅項目供不應求，特別是對于部分區(qū)位好產(chǎn)品好的項目，灣璽作為區(qū)位、產(chǎn)品、品牌口碑皆優(yōu)的項目，更會吸引購買人群。

??隨著疫情得到初步控制，深圳樓市開始躁動，多個新盤在開售當天便全部售罄。據(jù)深圳中原數(shù)據(jù)統(tǒng)計，3月深圳新房住宅成交3152套，環(huán)比上升279.8%；成交面積為32.4萬平方米，環(huán)比上升279.9%，成交套數(shù)和面積皆是今年以來新高。在二手房交易價格方面，依然位居全國第一。

??深圳，一時間引領全國風向，難道全新一輪樓市周期要從深圳拉開帷幕？

??三次開盤的“秒光”項目

??公開資料顯示，太子灣·灣璽首次開盤是在3月7日，推出70套精裝公寓，240平方米-398平方米戶型，單價8.7萬-13.5萬/平方米，總價2000萬至5000萬元。項目在開盤16分鐘內(nèi)成交額超1億元，20分鐘超過了2億元。曾一度因為排隊購房人數(shù)過多而采取限流措施。

??3月13日，招商太子灣再次開盤，推出14套360平方米-370平方米精裝公寓，總價4200萬元起步，項目在一分鐘內(nèi)售罄。

??“灣璽的開盤售罄并不出乎意外，3月份灣璽已經(jīng)兩度開盤售罄。” 克而瑞深圳區(qū)域分析，首先深圳受到多重利好，政策暖風頻吹，市場迎來了量價齊升，只是疫情暫時打斷了深圳樓市節(jié)奏。隨著3月份疫情防控取得階段性成效，前期積累的客戶需求陸續(xù)得到有效釋放。其次，灣璽作為區(qū)位、產(chǎn)品、品牌口碑皆優(yōu)的項目，且開發(fā)商讓利優(yōu)惠和中介渠道雙重推廣，在現(xiàn)階段新房供應較少的情況下，受歡迎程度較高。

??廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則認為太子灣·灣璽的熱賣和深圳本身樓市供求沒有太大關系。他向記者介紹，過去幾年深圳大力發(fā)展金融、互聯(lián)網(wǎng)、高科技等新興產(chǎn)業(yè)，積累了一大批高收入人群，這部分人群本身就有著很強的購買力。太子灣·灣璽這個項目所處蛇口自貿(mào)區(qū)正是高收入人群買房的聚集地。

??此外，李宇嘉還分析說，該項目先后分三次開盤意味著開發(fā)商對于市場判斷還是比較謹慎，也說明像這類有著強購買力的人群其實并不多。“每一次推盤都可以通過多個渠道來拓展客戶，再根據(jù)客戶數(shù)量來決定推盤數(shù)量，據(jù)我了解，這個項目的第一次蓄客是從2019年年底開始，今年3月份第一次推盤打響后，帶動了整個市場熱度。”

??相較于動輒2000萬元起步的太子灣豪宅項目而言，萬科星城顯得更為親民，50萬元首付便可讓深圳工薪階層快速“上車”。

??3月16日，萬科首次開啟線上直播賣房，288套均價3.9萬元/平方米的商務公寓開盤僅7分半鐘即售罄，銷售金額達2.99億元。隨后不久，開發(fā)商更是加推5棟房源。

??深圳市房地產(chǎn)信息平臺顯示，位于深圳寶安區(qū)的萬科星城預售總數(shù)為1801套，其中商務公寓1194套，辦公472套，商業(yè)135套。此次開盤的是4棟商務公寓產(chǎn)品，單套面積范圍在28平方米-58平方米，均價為3.9萬元/平方米。

??“總價在109萬-220萬元，這對于普通購房群體來說看起來并不是那么遙不可及。”一位業(yè)內(nèi)人士介紹，深圳商務公寓取消“只租不售”后，也使得公寓產(chǎn)品成交量上漲。

??剛需人群可以對應3月開盤的萬科星城來看，小面積公寓產(chǎn)品，也是開盤售罄，克而瑞深圳區(qū)域表示，目前深圳樓市可以說是基本恢復到疫情前了，剛需更大的問題還是缺乏供應，相信二三季度隨著熱點區(qū)域項目逐步面市，剛性需求將迎來一部分釋放空間。

??不少業(yè)內(nèi)人士也表示，深圳住宅用地和住房供應仍然嚴重不足，仍然難以滿足市場需求。綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁強調(diào)，深圳目前真正不缺的就是需求，2019年11月，深圳更改了豪宅稅標準，立刻釋放了40%“偽豪宅”，成交量暴增到8000多套，可見給足條件，深圳的房子就賣得動、賣得快、賣得好。

??全新一輪樓市周期

??要從深圳拉開帷幕？

??全新的一輪樓市周期，難道又要從深圳拉開帷幕？來自中國房價行情網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，深圳3月份二手房平均單價為71790元/平方米，依然位居全國第一。

??實際上，在2019年全國樓市調(diào)控高達620次的嚴控形勢下，深圳卻反向逆襲，不算港澳臺，深圳二手房價格超越北京重回全國第一，根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2020年第一周深圳市二手房掛牌均價為64479元/平方米，環(huán)比微漲0.02%。目前深圳房價再次回到2017年-2018年歷史最高點，并且大有“常據(jù)”全國二手房價第一位的勢頭，對比而言，其均價比北京高出10.5%，比上海高出11.7%。

??宋丁介紹，2017年至2019年，深圳住宅用地供應量分別僅占當年建設用地供應總量的16%、9%和12.5%，與住建部提出的熱點城市居住用地占比不低于25%存在明顯差距。就土地供應方面，2014年-2018年5年間僅供應21宗住宅用地，2019年由于全市整體經(jīng)濟受中美貿(mào)易摩擦影響較大，為平衡整體經(jīng)濟，在6月、11月和12月進行了3次宅地拍賣，宅地供應有所增加，但從供需格局看，仍然難以滿足市場需求。

??另外，大灣區(qū)建設、新興產(chǎn)業(yè)引進等也促使成交回暖。在同策研究院總監(jiān)張宏偉看來，豪宅的“秒殺”熱銷也反映出外部投資環(huán)境的變化。受全球經(jīng)濟形勢影響，全球開啟量化寬松模式的經(jīng)濟刺激計劃，國內(nèi)降準降息也導致市場流動性增加，CPI一直維持在5%以上高位，在這樣的市場流動性危機之下，高凈值人群在尋求核心城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)保值增值。與此同時，政策端不斷利好也給豪宅市場錦上添花。