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??行業(yè)進(jìn)入精耕期，從業(yè)者除了具備十足信心之外，關(guān)鍵還要有耐心。

??疫情還沒結(jié)束，長租公寓融資爆雷、房東收房租客被趕的現(xiàn)象出現(xiàn)在朋友圈。近日，分散式長租公寓上市企業(yè)青客遭遇房東與租客的接連投訴，維權(quán)風(fēng)波不斷。

??根據(jù)房東與租客反映，青客公寓存在拖欠房東租金、水電費(fèi)，拒絕租客退房、撤銷租金貸，并且以疫情為借口要求房東減免租金，卻未對租客減免。一連串的糾紛，長租公寓再一次被推上輿論的風(fēng)口浪尖。

??與此同時(shí)，這場突如其來的疫情，也成了企業(yè)發(fā)展的“試金石”，面對疫情危機(jī)，企業(yè)邁出的每一步都“如走鋼絲”。

??被推遲的“入住潮”

??疫情影響之快、之深，讓公寓行業(yè)始料未及。貝殼研究院租賃月報(bào)顯示，2月份18個(gè)重點(diǎn)城市的住房租賃總成交量環(huán)比下降幅度高達(dá)78.9%，同比降幅高達(dá)82.7%。從城市維度來看，武漢、重慶、廊坊、合肥、西安交易量環(huán)比降幅突破90%，重點(diǎn)城市幾乎全線降幅超過50%。

??不僅如此，租房市場新增供需量環(huán)比大幅縮水。上述報(bào)告顯示，2月份新增房源量及客源量相比春節(jié)所在的1月不增反降，新增房源量及新增客源量分別下降47%和14%。

??貝殼研究院還認(rèn)為，2月份成交量同比及環(huán)比均顯著下降的主要原因是由于疫情的影響，人口流動(dòng)降低。大量租賃人口滯留家鄉(xiāng)未返回居住地；或由于小區(qū)封閉禁止外人進(jìn)入影響看房，導(dǎo)致市場供給需求雙雙下降，春節(jié)后租賃市場維持著低迷狀態(tài)，租房市場更是降至“冰點(diǎn)”。

??“每逢過年期間屬于淡季，年后將進(jìn)入旺季，但是受疫情的影響，原本應(yīng)該到來的旺季卻遲遲未來。目前的出租率基本和年前持平，同時(shí)，房間溢價(jià)上不去。”窩趣聯(lián)合創(chuàng)始人、品牌副總裁楊稷在接受《中國房地產(chǎn)金融》采訪時(shí)表示，由于疫情的影響，公司給予了湖北籍租客春節(jié)不返鄉(xiāng)免租，采取對相關(guān)人員不能返崗的免責(zé)退房等一系列人道主義措施，也造成一部分收入損失的影響。

??眾所周知，流動(dòng)人口及高校畢業(yè)生為當(dāng)前住房租賃市場的主要客源，回顧往年，春節(jié)當(dāng)月歷來是全年淡季。一方面，兩億多的流動(dòng)人口將踏上歸家之路、企業(yè)員工預(yù)備節(jié)后跳槽、更換城市工作等因素或?qū)е虏糠止ぷ髡咄七t或取消租賃需求。

??另一方面，受疫情影響，當(dāng)下全國各地都加強(qiáng)防疫，為了減少人員流動(dòng)和聚集，部分企業(yè)再三延遲復(fù)工時(shí)間，以至于部分城市的租賃市場需求暫未體現(xiàn)。與以往不同的是，今年的住房租賃市場顯得格外冷清，并沒有出現(xiàn)所謂的“小高峰”。

??大多的業(yè)內(nèi)人士猜測，今年的住房租賃市場的高峰期有可能推遲或者難以重現(xiàn)。根據(jù)易居中國數(shù)據(jù)顯示，近八成長租公寓企業(yè)表示疫情期間出租率與營收同比下降一半以上。長租公寓行業(yè)資金壓力增大，依賴“租金貸”的部分企業(yè)所受壓力更大。

??楊稷還表示，來勢洶洶的疫情導(dǎo)致今年假期的延長，靈活的線上辦公讓流動(dòng)人口返程分散、推遲，導(dǎo)致租賃需求也一并推遲，長租公寓新增房源、客源減少。企業(yè)收入降低的同時(shí)，經(jīng)營成本不降反升，尤其是現(xiàn)金流承壓以及放緩收房等問題都像巨石一樣壓得讓人喘不過氣來。

??資金鏈困局如何破

??長租公寓企業(yè)，一方面面臨租客需求降低與流失的問題，一方面沉重的資金壓力更加凸顯。

??據(jù)IT桔子數(shù)據(jù)，2019年全年長租公寓行業(yè)投融資事件16起，同比減少15起，投融資金額123.01億元。2019年長租公寓融資難度大，但是單筆融資金額龐大，資本越來越向國企、開發(fā)商、知名品牌公寓等頭部企業(yè)和優(yōu)質(zhì)企業(yè)集中。

??“內(nèi)憂未除，外患已至。”面對租金減免與防疫管控中的“劫”，隨著空置率的上升和經(jīng)營成本的壓力，多家長租公寓企業(yè)脆弱的資金鏈浮出水面，企業(yè)想方設(shè)法謀求更加充分的資金騰挪空間。

??面對不減反增的經(jīng)營壓力，長租公寓在盈利追求上仍任重道遠(yuǎn)。某機(jī)構(gòu)報(bào)告指出，目前長租公寓行業(yè)仍處于前期“燒錢”的階段，融資渠道有限。近年來，不惜成本的擴(kuò)張，更是讓多家長租企業(yè)資金鏈吃緊。

??2019年12月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委、公安部、市場監(jiān)管總局、銀保監(jiān)會(huì)、國家網(wǎng)信辦等6部門印發(fā)《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》（以下簡稱《意見》）。

??《意見》要求，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得賺取住房出租差價(jià)，住房租賃合同期滿承租人和出租人續(xù)約的，不得再次收取傭金；住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的應(yīng)當(dāng)于2022年底前調(diào)整到位等。此消息一出，對于還在苦尋盈利模式的企業(yè)來說，如當(dāng)頭一棒。

??當(dāng)資本熱潮逐漸退去，行業(yè)進(jìn)入“洗牌期”，部分租賃機(jī)構(gòu)出現(xiàn)資金鏈斷裂、跑路等現(xiàn)象。“疫情加劇了行業(yè)中本就存在的資金鏈困局。不得不說，在這個(gè)行業(yè)中是重資本但薄利潤，長持有卻慢回報(bào)，是運(yùn)營者在經(jīng)歷和忍受的通病。”一位某房企負(fù)責(zé)公寓服務(wù)的管理者告訴記者，“長租”性質(zhì)下伴隨而來也有“長虧”和“長痛”的敏感話題。

??作為目前長租公寓運(yùn)營“代表隊(duì)”的核心成員，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資源和資金上具有先天優(yōu)勢。但由于盈利核心問題暫時(shí)無解，傳統(tǒng)住宅開發(fā)經(jīng)驗(yàn)又與長租公寓的運(yùn)營管理卯不對榫。

??于是造成目前的市場狀態(tài)好比“圍城”，長租公寓項(xiàng)目成為開發(fā)商的“標(biāo)配”，沒有入局的表示出很焦躁，但正在做的顯示出也很焦慮。

??萬科董秘朱旭在萬科2019年度業(yè)績發(fā)布會(huì)上表示，目前這個(gè)行業(yè)的發(fā)展存在一些客觀的限制，比如從租賃住房的來源看，目前很多租賃住房是商改住，但部分城市的商改住細(xì)則還沒有出臺，導(dǎo)致這類產(chǎn)品的建造和開業(yè)受到一定的障礙。

??“從建造標(biāo)準(zhǔn)來看，目前基本是參照住宅的標(biāo)準(zhǔn)，但是這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)跟租客真正的需求不一定完全匹配。此外，商改住租賃產(chǎn)品的租戶無法享受民用水電的優(yōu)惠，這也提高了生活成本，同時(shí)也無法享受公共配套。”朱旭坦言，對于萬科而言，由于經(jīng)營性物業(yè)的能力還有待提升，服務(wù)意識也有待提升，客觀和主觀兩方面因素導(dǎo)致萬科長租公寓業(yè)務(wù)規(guī)模雖在全國領(lǐng)先，但目前還在爬坡期。

??提升企業(yè)軟實(shí)力

??值得注意的是，行業(yè)面臨著商業(yè)模式的挑戰(zhàn)。在楊稷看來，此次疫情將長租企業(yè)的競爭門檻提高了，尤其是輕資產(chǎn)模式，能夠幫投資人降低損失，或者說挽回?fù)p失的企業(yè)更受項(xiàng)目投資人的青睞，而這樣的運(yùn)營能力是需要不斷地通過實(shí)踐進(jìn)行升級的。

??“另外，受疫情影響，中小投資人有一定的融資需求，及對國家專項(xiàng)資金、稅收扶持政策的信息獲取和專業(yè)的解讀需求，因此，要求輕資產(chǎn)運(yùn)營商還需具備金融產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力與專業(yè)的政策研究對接能力。”楊稷表示。

??這次疫情無疑也推動(dòng)行業(yè)轉(zhuǎn)型、加快行業(yè)從業(yè)機(jī)構(gòu)優(yōu)勝劣汰。接下來的住房租賃企業(yè)更要關(guān)注，如何降低成本，提高利潤率，將產(chǎn)品做好，保證高質(zhì)量產(chǎn)品的同時(shí)還要保持租客黏性。提高運(yùn)營水平與監(jiān)管等都需要具體落實(shí)到實(shí)處，而不是只是追求規(guī)模擴(kuò)張，應(yīng)是建立在高質(zhì)高效運(yùn)營帶來的規(guī)模與利潤的良性增長。

??旭輝領(lǐng)寓 CEO 張愛華認(rèn)為，隨著疫情的到來，長租公寓的“寒冬”將被進(jìn)一步拉長。但正是由于有疫情這樣的“黑天鵝”才會(huì)進(jìn)一步促進(jìn)行業(yè)的健康、加速淘汰落后的競爭者，把長租行業(yè)的洗牌期、廝殺期加快、縮短，讓競爭從低端的價(jià)格競爭、市場競爭提升到模式競爭、認(rèn)知競爭、格局競爭。

??“這次的考驗(yàn)或許是租賃行業(yè)新一輪發(fā)展的開始，企業(yè)要練好內(nèi)功，堅(jiān)定戰(zhàn)略方向和商業(yè)模式，才能在寒冬過后突出重圍，在未來的競爭中占下一席之地。”張愛華說。

??值得一提的是，面對疫情，企業(yè)并沒有退縮，紛紛走上“抗疫”的道路。據(jù)介紹，自疫情發(fā)生以來，旭輝領(lǐng)寓全國門店按照當(dāng)?shù)卣⒓部刂行牡认嚓P(guān)部門要求，各崗位工作人員加強(qiáng)值守，配合嚴(yán)格實(shí)行科學(xué)防控措施，保障租客和一線員工的安全，并積極采取以下緊急防控措施：公區(qū)殺菌消毒、防護(hù)用品供應(yīng)、嚴(yán)格訪客登記、設(shè)立快遞外賣專區(qū)、工作人員防護(hù)及體溫自檢、暫停帶看服務(wù)等。

??窩趣也參與這次“抗疫”活動(dòng)，從時(shí)間上，要求員工培訓(xùn)與門店操作流程發(fā)布、物資儲備（額溫槍、口罩、消毒水等）、呼吁疫區(qū)窩友留在社區(qū)過年并免過年的租金、返程隔離14天倡議書、疫情區(qū)域延期返回免責(zé)退租。

??除此之外，窩趣每日測量進(jìn)入社區(qū)租客的體溫，要求與進(jìn)出過出現(xiàn)疫情區(qū)域的人群接觸過的租客進(jìn)行14天的自我隔離，設(shè)置放置隔離租客垃圾的有害垃圾箱。還要求每日佩戴口罩，增加消毒頻次，對公區(qū)進(jìn)行消毒通風(fēng)，填寫“公區(qū)已消毒表格”，與返程租客聯(lián)系，詢問身體狀況。

??楊稷介紹，如果返程“窩友”有發(fā)燒狀況或者乏力等疑似癥狀，要報(bào)備社區(qū)對應(yīng)的防疫站點(diǎn)，根據(jù)防疫站的要求對應(yīng)安排，如果防疫站判斷不需要住院，即便是認(rèn)為感冒的“窩友”也需要嚴(yán)格在自己的房間里隔離。在此期間，外賣與快遞不得進(jìn)入社區(qū)，工作人員通知租客到社區(qū)外進(jìn)行領(lǐng)取或者由前臺代簽收。

??此外，針對看房，窩趣加強(qiáng)資源整合，改進(jìn)經(jīng)營模式方面，特別推出了線上直播看房的活動(dòng)，一次直播圍觀的人數(shù)就過千人。“同時(shí)，為了對消費(fèi)者負(fù)責(zé)，我們實(shí)行線上簽約，如果居住體驗(yàn)不滿意，一個(gè)月以內(nèi)都可以免責(zé)隨時(shí)退房，極大地提高了租客對窩趣的信任感。我們將視頻直播做成窩趣的品牌特色活動(dòng)之一。”

??“危”與“機(jī)”并存

??這場突發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)帶來的也不全是完全的負(fù)面影響，“危”與“機(jī)”并存，在楊稷看來，長租公寓行業(yè)仍然是民生行業(yè)，是政府扶持的行業(yè)，將會(huì)搭上中國長期向好的列車，迎來美好的明天，這是個(gè)共識，但怎么到達(dá)明天，將是個(gè)難題。

??疫情對行業(yè)發(fā)展而言，是一場提前了的壓力測試。適應(yīng)變化，融入變化，與變化共生是唯一解決之道，也是對團(tuán)隊(duì)的壓力測試。“在現(xiàn)金流方面，積極關(guān)注政府補(bǔ)貼與租金補(bǔ)貼，進(jìn)行組織結(jié)構(gòu)的優(yōu)化與業(yè)務(wù)方向的調(diào)整，通過創(chuàng)新手段獲取業(yè)務(wù)。”楊稷提出。

??實(shí)際上，租客對生活品質(zhì)與服務(wù)的要求更高，所以未來將進(jìn)一步細(xì)分市場，大而全的產(chǎn)品、品牌不能滿足市場需要，多品牌、針對目標(biāo)客戶群的產(chǎn)品是未來的趨勢。

??“經(jīng)此危機(jī)，能夠更清晰地看到公寓運(yùn)營者的能力差別，尤其是在安全和銷售之間取得雙平衡是件很難的事情，一家門店出現(xiàn)病例，哪怕是有疑似病例，都會(huì)導(dǎo)致這家門店損失嚴(yán)重。”楊稷也強(qiáng)調(diào)，要將公寓運(yùn)營重點(diǎn)放在招租流量的安排、進(jìn)行有效的洞察、有效的了解消費(fèi)者、有效的廣告投放。

??他堅(jiān)信，未來將會(huì)出現(xiàn)兼并退高潮，優(yōu)質(zhì)企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模的良機(jī)。適時(shí)出手也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。此外，要學(xué)會(huì)抓住政策紅利，合理利用資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。

??不少業(yè)內(nèi)人士反映，面臨突如其來的疫情，政府、企業(yè)、房東、租客四方均應(yīng)出于社會(huì)責(zé)任，在尊重商業(yè)“契約精神”的基礎(chǔ)上進(jìn)行友好協(xié)商。同時(shí)，地方政府應(yīng)保障租客依法享有的基本租住權(quán)。魔方公寓首席執(zhí)行官柳佳提出，政府宜考慮在疫情期間給予個(gè)人業(yè)主和租賃機(jī)構(gòu)減免租金等措施，如個(gè)稅抵扣、專項(xiàng)補(bǔ)貼等；同時(shí)要求銀行允許企業(yè)還貸延期、避免抽貸斷貸，新增信用貸款參照正常經(jīng)營時(shí)期現(xiàn)金流情況授信等，從而讓整個(gè)鏈條上的各方共擔(dān)成本、共渡難關(guān)。

??可以預(yù)見，租賃行業(yè)長期向好發(fā)展的趨勢不會(huì)變，隨著疫情逐漸被控制，未來的換租需求、畢業(yè)季租賃需求將釋放，租賃市場將逐漸修復(fù)。隨著當(dāng)下復(fù)工復(fù)產(chǎn)的人員越來越多，等到疫情過后，各地住房租賃市場將呈現(xiàn)出平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢。

??當(dāng)前，行業(yè)已過了粗放發(fā)展的階段，必定會(huì)向更規(guī)范的方向發(fā)展。經(jīng)歷各種風(fēng)波與突發(fā)事件，只有控制好成本、管理好資金、運(yùn)營能力優(yōu)秀的企業(yè)才能在行業(yè)寒冬中存活下來。未來，住房租賃行業(yè)的發(fā)展將會(huì)回歸到商業(yè)本身，尋找高質(zhì)高效運(yùn)營帶來的規(guī)模與利潤的良性增長，這才是長久之道。