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??“歡迎到海南闖蕩！”

??一場空前盛大的新聞發(fā)布會6月8日在北京舉行。海南省黨政“一把手”及多部委負責人出席了這場海南專屬盛會，深度解讀《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》（以下簡稱“總體方案”）相關(guān)政策，拋出橄欖枝。

??在房地產(chǎn)方面，中國房地產(chǎn)報記者梳理發(fā)現(xiàn)，在近1.5萬字總體方案中只有一處提到“房地產(chǎn)”，即“支持住房租賃金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新和規(guī)范發(fā)展，支持發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）”。但在6月8日舉行的新聞發(fā)布會上，“房地產(chǎn)”依然是繞不開的話題，海南省委書記劉賜貴兩度提及海南房地產(chǎn)立即引發(fā)媒體報道關(guān)注。

??從5年前的“歡迎來海南買房”到現(xiàn)今的“壯士斷腕”“與房地產(chǎn)決裂”，海南房地產(chǎn)經(jīng)歷了“冰火兩重天”。海南房地產(chǎn)行業(yè)是不是進入了“尾盤”？此前云集海南的房地產(chǎn)開發(fā)商又如何應(yīng)對？

??對此，一些專家認為對于“海南不做房地產(chǎn)加工廠”的提法外界不能誤解為海南“徹底去房地產(chǎn)化”臆想，也絕對不是要打倒房地產(chǎn)，更不是要“干掉”房地產(chǎn)，是要企望和呈現(xiàn)一個長期、穩(wěn)定、健康、合理發(fā)展的房地產(chǎn)市場新格局。

??海南5年房地產(chǎn)發(fā)展“簡史”

??“我們嚴格控制房地產(chǎn)，海南的房地產(chǎn)不是外面想要多少就建多少，成為房地產(chǎn)的加工廠……”在6月8日新聞發(fā)布會進行到16分鐘時，海南省委書記劉賜貴就拋出了“海南房地產(chǎn)”這一“敏感”話題。

??幾分鐘后，央視新聞客戶端最先推送了“海南不是房地產(chǎn)加工廠”的消息，之后各媒體鋪天蓋地對此進行了報道。

??事實上，劉賜貴書記提及的海南房地產(chǎn)話題只是新聞發(fā)布會中的“小插曲”，并以此來說明海南在構(gòu)建現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系方面不能是單一的，在產(chǎn)業(yè)選擇上主要聚焦三大領(lǐng)域：旅游業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。

??劉賜貴也談到了海南此前實施“兩個暫停”的政策。早在2016年2月23日，海南省政府出臺了《關(guān)于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》（瓊府〔2016〕22號），即“兩個暫停”政策，劉賜貴將其歸納為暫停批地和暫定批建。“兩個暫停”政策直指“新增商品住宅項目”。此后兩年時間內(nèi)海南至少出臺了4個與“兩個暫停”相關(guān)的政策文件。

??據(jù)官方數(shù)據(jù)顯示，2015年底海南商品房庫存量約為4100萬平方米，消化期約為50個月，其中商品住宅庫存消化期約45個月。當時，海南有13個市縣商品住宅庫存去化周期高于全省平均水平，其中位于海南西南部的樂東縣去化周期長達117個月。

??在“兩個暫停”系列政策及去庫存“雙驅(qū)”作用下，截至2016年底海南全省商品房庫存在2500萬平方米左右，較上一年減少了約1000萬平方米，去化期降至23個月。至2017年底，海南商品房庫存去化期已降至11個月。這也意味著海南各市縣不再將商品房去化作為主要目標任務(wù)，海南樓市去庫存基本結(jié)束。

??2018年4月22日晚，海南省政府召開新聞發(fā)布會，發(fā)布海南“史上最嚴”房地產(chǎn)限購政策，商品住宅實施全域限購。隨后，海南繼續(xù)加碼對該省房地產(chǎn)市場的政策調(diào)控，直至今年5月22日出臺的“本地居民限購兩套”的限購細則。

??2019年，海南完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1336.18億元，同比下降22.1%；商品房銷售面積829.34萬平方米，同比下降42.1%。海南省住建廳方面表示，海南嚴格執(zhí)行“全域限購”政策，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行，總體呈現(xiàn)“量降價穩(wěn)”態(tài)勢，符合調(diào)控預期，以“壯士斷腕”的決心和行動助推全省經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展。

??海南房地產(chǎn)已到“尾盤”？

??6月8日新聞發(fā)布會上，劉賜貴向媒體坦言，海南實施“兩個暫停”政策之前海南有2萬多家房地產(chǎn)商，手頭握著幾十萬畝可以用于商品房開發(fā)的土地資源。許多市縣是靠房地產(chǎn)賣地建房取得稅收、取得固定資產(chǎn)投資的。

??他說，后來海南對三分之二市縣取消了固定資產(chǎn)投資考核和財政收入考核，實際上也是對各市縣房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進行了根本限制。

??那么，“壯士斷腕”“與房地產(chǎn)決裂”之下的海南房地產(chǎn)業(yè)是否到了“尾盤”和“清盤”的窘境？

??中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示，對于“海南不做房地產(chǎn)加工廠”的提法外界不能誤解為海南 “徹底去房地產(chǎn)化”的臆想，也絕對不是要打倒房地產(chǎn)，更不是要“干掉”房地產(chǎn)，是要企望和呈現(xiàn)一個長期、穩(wěn)定、健康、合理發(fā)展的房地產(chǎn)市場新格局。

??記者也了解到，最近一份閑置土地清單顯示，海南閑置土地共計1100余宗，總面積多達88950余畝。有媒體專門進行了統(tǒng)計，該閑置土地面積相當于海南近6年土地出讓面積總和。前述閑置土地的使用權(quán)絕大多數(shù)登記在各大小房企名下，其中不乏全國性大型房企。土地閑置成因復雜多樣，大部分供地時間為上個世紀90年代，部分是2000年以后取得的土地使用權(quán)。

??“海南實施‘兩個暫停’政策之前，開發(fā)商手頭握著幾十萬畝可以用于商品房開發(fā)的土地資源”，或包含上述閑置土地清單上的近9萬畝土地。有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱，海南對閑置土地處置是為海南自貿(mào)港建設(shè)“騰身挪地”，但閑置土地處置起來并非是一樁簡單的事兒，是一項繁瑣復雜的工作，“目前，土地使用權(quán)仍握在開發(fā)商手中。”

??那么，除了上述閑置土地，開發(fā)商手中究竟還握有多少能從事房地產(chǎn)開發(fā)的土地呢？對于外界而言目前仍是一個謎，所以海南頓時“去地產(chǎn)化”也不太現(xiàn)實。

??謝逸楓認為，“不做房地產(chǎn)加工廠”的完整解讀有兩層意思，首先是必須控制好房地產(chǎn)發(fā)展速度、規(guī)模、供應(yīng)、地價、房價、杠桿、泡沫、風險；其次，其背后的意義和目的就是防止房地產(chǎn)再次一哄而上，避免房企集中炒地、全民炒房、供應(yīng)過剩、規(guī)模過大、庫存過大、高杠桿、高地價、高房價泡沫及崩盤風險，重蹈覆轍的歷史教訓。

??但海口市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長王路認為，海南是第一個調(diào)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的區(qū)域，商品住宅在海南30年發(fā)展經(jīng)濟的使命正式結(jié)束。

??自貿(mào)港離不開房地產(chǎn)

??“從短中期內(nèi)來看，海南一下子要‘砍掉’最粗的支撐是不符合省情、不科學、不客觀的城市發(fā)展規(guī)律。”謝逸楓表示。

??謝逸楓認為，從某種意義上海南建設(shè)自由貿(mào)易港離不開房地產(chǎn)的支撐，實現(xiàn)幸福小康生活也離不開房地產(chǎn)支持。從區(qū)域產(chǎn)業(yè)地位而言，它只不過從此前的產(chǎn)業(yè)主導地位“降格”為從屬產(chǎn)業(yè)地位。

??“將來，海南商業(yè)住宅項目開發(fā)是不是就沒了？”海口市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長王路稱，當然不是，只是海南的商業(yè)住宅消費者鎖定在本土居民和引進人才。他表示，對房企而言，規(guī)模化時代不再，苛刻的開發(fā)條件又對企業(yè)綜合能力要求極高，房企只有挖掘自身產(chǎn)品價值、提升開發(fā)能力來提升溢價能力。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴記者，總體方案中提到支持發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），這在一定程度上有助于房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的創(chuàng)新。他建議房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)是相關(guān)房企可以重點關(guān)注的內(nèi)容。

??海南現(xiàn)代管理研究院院長、國家級有突出貢獻專家王毅武直擊海南房地產(chǎn)發(fā)展過程中存在的3個問題：空置率高、利用率不高、海南旅游地產(chǎn)的發(fā)展思路不明確。他告訴記者，海南房產(chǎn)的“投資投機”特征是不正常現(xiàn)象，海南購房群體多為候鳥族與養(yǎng)老者，導致房子的利用率不高，“兩投”（投資投機）購房改變了海南房地產(chǎn)的用途和性質(zhì)。

??王毅武也著重提到海南旅游地產(chǎn)，他認為旅游房地產(chǎn)最大的特點應(yīng)具流動性、時限性，也就是旅游房地產(chǎn)的使用權(quán)應(yīng)該是流動性、時限性的，最大特點是非產(chǎn)權(quán)出讓，不是出讓房屋所有權(quán)而是居住使用權(quán)。把旅游房地產(chǎn)與居住房地產(chǎn)混為一談，導致海南旅游房地產(chǎn)沒得到很好的發(fā)展，居住房地產(chǎn)也受到影響。