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??2020年，疫情對(duì)于長租公寓行業(yè)，是一次重創(chuàng)，隨著新冠肺炎疫情的爆發(fā)，眾多長租公寓公司損失慘重，出現(xiàn)了“資金鏈斷裂”、“房東、租客兩頭吃”、“負(fù)責(zé)人失聯(lián)”等一系列傳聞。

??CRIC城市租售系統(tǒng)顯示，2020年5月，55城租金平均價(jià)格環(huán)比下跌1.2%，租金已經(jīng)連續(xù)多月下降，較近期的最高點(diǎn)已下跌4.3%。

??雖然疫情得到一定的控制，各企業(yè)積極復(fù)工復(fù)產(chǎn)，但部分企業(yè)為了控制成本，大量減少人員編制，失業(yè)率提升，就業(yè)環(huán)境一般，由于租賃市場(chǎng)與就業(yè)環(huán)境息息相關(guān)，因此，未來租金仍舊將在一定時(shí)間內(nèi)處于低位。

??對(duì)于長租公寓企業(yè)來說在行業(yè)規(guī)模增長停滯，企業(yè)分化加劇的環(huán)境下，疫情本身加劇了行業(yè)洗牌，未來頭部企業(yè)的強(qiáng)運(yùn)營能力將進(jìn)一步凸顯。

??近年來，長租公寓經(jīng)歷了資本涌入的高光時(shí)刻，也經(jīng)歷了無數(shù)的質(zhì)疑與揣測(cè)。2020年，受新冠疫情的影響，長租公寓再次被搬到了臺(tái)前，疫情不僅使得企業(yè)現(xiàn)金流出現(xiàn)困境，出租率下滑、租金大幅下跌、退租問題等也接踵而來。

??為了防止疫情擴(kuò)散，長租公寓受到的管制非常嚴(yán)格，廣深區(qū)域、江蘇和浙江等地明確不許招租，成都則要求部分公寓清退門店租客。

??租賃市場(chǎng)活躍的一二線城市當(dāng)中，武漢的租賃市場(chǎng)影響最大，作為疫情爆發(fā)地，政府要求疫情期間封城封店，原有租客只出不進(jìn)，返程租客也無法入漢，導(dǎo)致公寓門店空置率直線上升，租金大幅下跌。

??近月來隨著疫情逐漸受控，各地開始復(fù)工復(fù)產(chǎn)，但住房租賃市場(chǎng)仍處于低迷狀態(tài)，尚未完全恢復(fù)。

??01

??55城平均租金多月下跌

??如果沒有這場(chǎng)疫情，春節(jié)后的租賃市場(chǎng)按往年慣例應(yīng)正處于“小陽春”行情。2020年2月全國55城租金平均價(jià)格32.05元/平米/月，為近一年來的高位，隨后，受疫情影響，租金價(jià)格一路下探。

??雖當(dāng)前疫情逐漸受到控制，但市場(chǎng)并未出現(xiàn)轉(zhuǎn)好信號(hào)。一方面，雖然全國多數(shù)企業(yè)都在積極復(fù)工復(fù)產(chǎn)，但由于大量的人力成本無法支撐公司的運(yùn)營，整體失業(yè)率呈現(xiàn)上升跡象；另一方面，疫情導(dǎo)致多地畢業(yè)季延遲，許多畢業(yè)生延緩入職就業(yè)，或因險(xiǎn)峻就業(yè)形勢(shì)而選擇繼續(xù)深造緩沖風(fēng)險(xiǎn)。整體市場(chǎng)供過于求導(dǎo)致5月租金進(jìn)一步下降。

??截止至2020年5月，55城租金平均價(jià)格為30.68元/平米/月，較2月最高點(diǎn)下跌4.3%。

??從各大城市來看，絕大多數(shù)城市延續(xù)上月的下跌趨勢(shì)，整體租賃市場(chǎng)活躍度一般。55城中只有12城環(huán)比出現(xiàn)上漲。漲幅最高的為宜昌，環(huán)比約漲1.10%，跌幅最高的為武漢，環(huán)比約跌8.58%。

??表：2020年5月全國個(gè)人房源租金坪效及環(huán)比

數(shù)據(jù)來源：CRIC城市租售系統(tǒng)

??02

??2月成市場(chǎng)供應(yīng)冰點(diǎn)

??供應(yīng)方面，經(jīng)歷2月份的市場(chǎng)冰點(diǎn)后，3、4月的新增房源供應(yīng)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性增長，環(huán)比分別提升261.0%及8.7%。5月新增供應(yīng)量逐步回歸，55城新增供應(yīng)829788間房源，疫情后首次出現(xiàn)下降，環(huán)比下跌28.27%，較去年同比下跌8.2%。

??數(shù)據(jù)來源：CRIC城市租售系統(tǒng)

??5月份，55城中僅6個(gè)城市供應(yīng)量環(huán)比提升，其中，武漢以環(huán)比38.36%，32313間新增供應(yīng)量居首位，哈爾濱5月新增僅6904間，環(huán)比下跌50.29%。 

??表：2020年5月全國個(gè)人房源新增供應(yīng)及環(huán)

??數(shù)據(jù)來源：CRIC城市租售系統(tǒng)

??03

??杭州集中式租金下跌顯著

??從長租公寓角度來說，5月集中式公寓租金整體變化不大，分散式公寓租金波動(dòng)較大。

??集中式公寓方面，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的8個(gè)城市整體租金較為平穩(wěn)，唯有杭州跌幅最高，達(dá)-19.14%。

??主要由于杭州集中式公寓的機(jī)構(gòu)化占比較其他城市更高。不同于個(gè)人房源，機(jī)構(gòu)運(yùn)營商出于盈利需求對(duì)空置率更為敏感，在疫情對(duì)出租率的影響下，寧可斷臂求生，選擇降低租金從而減少空置率。

??分散式公寓方面，受各房源分布及房源品質(zhì)不一影響，整體租金波動(dòng)明顯，廣深兩城租金受打擊程度最大。究其原因，廣州、深圳的很多分散式房源集中在城中村區(qū)域，疫情期間城中村呈封閉管制狀態(tài)，而隨著形勢(shì)逐漸好轉(zhuǎn)，城中村房源再次放開，導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)增多，租金下跌。

??數(shù)據(jù)來源：CRIC城市租售系統(tǒng)

??04

??行業(yè)規(guī)模增長停滯，企業(yè)分化加劇

??受疫情影響，2020年，長租公寓整體拓展基本處于停滯狀態(tài)，TOP20房企長租公寓管理規(guī)模環(huán)比 2019 年四季度增速僅為1%。

??數(shù)據(jù)來源：CRIC城市租售系統(tǒng)

??新形勢(shì)下，房企延續(xù)偏謹(jǐn)慎保守的態(tài)度，新開業(yè)預(yù)期較低，TOP20 企業(yè)累計(jì)開業(yè)規(guī)模達(dá)到33.6 萬間。 

??在行業(yè)規(guī)模增長停滯的同時(shí)，房企及運(yùn)營商陣營內(nèi)的長租公寓規(guī)模增速分化加劇，企業(yè)間成長差距也被再次拉大

??在這其中，截止至2020年第一季度，房企長租公寓陣營內(nèi)TOP5企業(yè)開業(yè)規(guī)模和管理規(guī)模占到TOP20企業(yè)總規(guī)模的74%和85%；運(yùn)營商陣營內(nèi)TOP5企業(yè)開業(yè)規(guī)模占到TOP10總規(guī)模的81%。

??2020年Q1房企長租公寓規(guī)模變化情況

??數(shù)據(jù)來源：CRIC城市租售系統(tǒng)

??2020年Q1運(yùn)營商長租公寓規(guī)模變化情況

??數(shù)據(jù)來源：CRIC城市租售系統(tǒng)

??除卻外部支持，疫情本身加劇了行業(yè)洗牌，盈利率低是長租公寓尚未解決的行業(yè)問題，在當(dāng)前消極環(huán)境下，更是有大批長租公寓因現(xiàn)金流斷裂而無以維系。

??如，從2020年初開始，青客公寓持續(xù)暴雷。有媒體報(bào)道稱，今年2月起，上海、杭州、南京等多地青客公寓的租客因“青客”拖欠房東租金，面臨斷水?dāng)嚯姅嗑W(wǎng)、甚至被趕出公寓的窘境。

??此時(shí)，頭部企業(yè)的強(qiáng)運(yùn)營能力進(jìn)一步凸顯。一方面，專業(yè)系統(tǒng)支撐的“租期管控”在前期避免了淡季空置率的斷崖式下滑，從而提高了公寓企業(yè)在疫情期間的抗風(fēng)險(xiǎn)能力；另一方面，優(yōu)秀的管理效率在保證公寓疫情防控措施高效落實(shí)的同時(shí)，可節(jié)省相當(dāng)比例的人員成本。

??伴隨著市場(chǎng)的淘汰和整體估值的大滑坡，行業(yè)內(nèi)或?qū)⒊霈F(xiàn)抄底機(jī)會(huì)。

??我們認(rèn)為，未來企業(yè)發(fā)展或?qū)?huì)開始趨向規(guī)模兩端化，模式輕重兩端化發(fā)展。龍頭企業(yè)憑借融資優(yōu)勢(shì)，繼續(xù)做大做強(qiáng)，管理及成本壓力下，部分企業(yè)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目退出，而小規(guī)模企業(yè)轉(zhuǎn)做二房東。同時(shí)，國家隊(duì)主力拿地，重資產(chǎn)模式將成為市場(chǎng)一大趨勢(shì)，而房企、運(yùn)營商則轉(zhuǎn)向以輕資產(chǎn)賦能租賃住房發(fā)展。

??05

??“租購并舉”仍是行業(yè)長期基本面

??5月24日，國家發(fā)展改革委副主任寧吉喆在國務(wù)院新聞辦新聞發(fā)布會(huì)上表示，要大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，加大城市老舊小區(qū)便民化等方面的改造力度。

??2020年《政府工作報(bào)告》也提出要深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，發(fā)揮中心城市和城市群綜合帶動(dòng)作用，培育產(chǎn)業(yè)、增加就業(yè)。堅(jiān)持房子是用來住的，不是用來炒的定位，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，完善便民設(shè)施，讓城市更宜業(yè)宜居。

??根據(jù)對(duì)全國已推出租賃用地的跟蹤統(tǒng)計(jì)，自2017年7月至2020年5月，全國范圍內(nèi)總計(jì)推出約200塊租賃用地，規(guī)劃建筑面積超1200萬方。供應(yīng)量呈逐年遞增趨勢(shì)。尤其，2020年雖然遭遇疫情影響，但1-5月上海、深圳、杭州等核心租賃城市的租賃用地成交超過170萬方，成交規(guī)模占2019年的37%，租賃用地供應(yīng)力度不減。

??數(shù)據(jù)來源：CRIC城市租售系統(tǒng)

??從2020年1-5月租賃供應(yīng)相關(guān)政策來看，2020年多地加碼住房租賃供給，部分地方政府甚至加大了租賃住房的財(cái)政補(bǔ)貼力度，提供更多優(yōu)質(zhì)租賃房源，進(jìn)一步解決流動(dòng)人口租賃住房問題。

??預(yù)計(jì)未來，各部委及各地方將繼續(xù)發(fā)布一系列鼓勵(lì)租賃住房發(fā)展利好政策，“租購并舉”仍是行業(yè)長期基本面。

??由此看來，雖然疫情使公寓行業(yè)陷入危機(jī)，但影響仍是暫時(shí)的，當(dāng)前國家政策大力扶持、公寓企業(yè)積極自救，未來前景依舊可期。

??長期來看，此次疫情在某種程度上對(duì)租賃市場(chǎng)其實(shí)也是一種利好。在“房住不炒”的大環(huán)境下，房價(jià)未來上漲的幅度有限，疊加疫情影響，人們對(duì)經(jīng)濟(jì)的預(yù)期有所變化，不少人會(huì)選擇推遲購房計(jì)劃。因此會(huì)使得原本的租房時(shí)間被拉長，并在一定程度上增加租賃市場(chǎng)的份額與比重，所以實(shí)際上租賃市場(chǎng)的本身容量也在放大的過程當(dāng)中，未來具有廣闊發(fā)展空間。

??同時(shí)，由于目前各項(xiàng)政策對(duì)中小微企業(yè)的實(shí)際財(cái)稅補(bǔ)貼相對(duì)較少，預(yù)計(jì)疫情結(jié)束后，為保2020年GDP增速和穩(wěn)定就業(yè)，政府將針對(duì)各行業(yè)減稅降費(fèi)，扶持中小企業(yè)復(fù)蘇，屆時(shí)也或?qū)⑼苿?dòng)租賃市場(chǎng)的進(jìn)一步復(fù)蘇和增長。

??2020年1-5月租賃供應(yīng)相關(guān)政策