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??自2006年，上海市GDP總量首先沖破萬(wàn)億大關(guān)之后，越來(lái)越多的城市以躋身“萬(wàn)億俱樂(lè)部”為榮。

??從華東到華北，華南再到西南，“萬(wàn)億俱樂(lè)部城市”在中國(guó)各地涌現(xiàn)，越來(lái)越多的城市搭上了“萬(wàn)億俱樂(lè)部”的快車。

??中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，使得許多熱門城市的房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，從東部沿海省份，到中西部省份過(guò)去幾十年間的經(jīng)濟(jì)總量高速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)顯然是功不可沒(méi)。

??在“房住不炒”已然成為長(zhǎng)期國(guó)策的背景下，全國(guó)各地對(duì)房地產(chǎn)的依賴度也在逐步降低，在“萬(wàn)億俱樂(lè)部城市”中，有些地方已經(jīng)逐漸擺脫對(duì)房地產(chǎn)的依賴，有些地方依然依賴度高居不下。

??2019年，中國(guó)“萬(wàn)億俱樂(lè)部城市”迎來(lái)了新成員。廣東佛山全年GDP首次突破萬(wàn)億，以10751.02億元的成績(jī)成為中國(guó)大陸第17個(gè)GDP破萬(wàn)億的城市。

??截止2019年年末，我國(guó)共有17座城市入圍“萬(wàn)億俱樂(lè)部”行列，比2018年增加1個(gè)，比2010年增加7個(gè)。這17個(gè)城市分別是：北京、天津、上海、重慶、南京、蘇州、無(wú)錫、杭州、寧波、青島、鄭州、武漢、長(zhǎng)沙、廣州、深圳、佛山、成都。

??在這其中，上海與北京遙遙領(lǐng)先，皆超3萬(wàn)億元，與廣州深圳拉開(kāi)了一定差距。從人均GDP來(lái)看，最高的城市為深圳，首次突破了20萬(wàn)元大關(guān)，領(lǐng)跑全國(guó)，其次為蘇州約為18萬(wàn)元。

??本文對(duì)比分析這17個(gè)“萬(wàn)億俱樂(lè)部城市”GDP發(fā)展水平、房地產(chǎn)投資相當(dāng)于GDP的比例、土地出讓金、一般公共預(yù)算收入等角度后發(fā)現(xiàn)：北京、上海、深圳、無(wú)錫等城市對(duì)房地產(chǎn)依賴度較低，鄭州和杭州的依賴度度較高。

??與此同時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)土地財(cái)政收入仍是地方財(cái)政收入極其重要的組成部分。

??具體到城市來(lái)看，南京、蘇州、寧波、成都、武漢等城市成為了土地出讓“大戶”，這幾個(gè)城市的土地出讓金增幅均在30%以上。

??01

??華東“萬(wàn)億俱樂(lè)部城市”數(shù)量最多

??截止2019年，GDP總量沖破萬(wàn)億大關(guān)的城市共有17個(gè)，這17個(gè)城市的GDP累計(jì)達(dá)31.32萬(wàn)億元，占全國(guó)GDP 31.6%。

??從行政分布看，除4個(gè)直轄市外，其余13個(gè)城市分布在8個(gè)省份，第一經(jīng)濟(jì)大省廣東和第二經(jīng)濟(jì)大省江蘇各有3個(gè)，第四經(jīng)濟(jì)大省浙江有2個(gè)，山東、河南、湖北、湖南、四川則各有1個(gè)。

??從行政大區(qū)看，華東地區(qū)入圍城市數(shù)量最多，達(dá)到7個(gè)，華南和華中次之，均為3個(gè)，華北和西南各有2個(gè)，東北和西北地區(qū)尚無(wú)城市入圍。

??從城市級(jí)別看，除4個(gè)直轄市外，還包括7個(gè)省會(huì)城市、3個(gè)計(jì)劃單列市以及3個(gè)普通地級(jí)市。

??從城市群看，這17個(gè)城市中有13個(gè)位于長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀和成渝城市群內(nèi)。

??“萬(wàn)億俱樂(lè)部城市”完美詮釋著“無(wú)工不強(qiáng)、無(wú)商不富”的硬道理，北京、上海、廣州、杭州、成都第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，佛山、寧波、無(wú)錫、蘇州、重慶第二產(chǎn)業(yè)更為發(fā)達(dá)，其余6個(gè)城市則介于兩者之間。

??從增速上看，長(zhǎng)沙增速最快，增速達(dá)8.1%，南京、成都并列第二，增速均為7.5%以上。天津、蘇州增速相對(duì)較慢，低于6%，天津主要受產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)影響，蘇州主要受外貿(mào)出口壓力加大的影響所致。

??近幾年，這些頭部城市的溢出效應(yīng)逐漸增強(qiáng)，帶動(dòng)著更多地區(qū)的協(xié)同發(fā)展。區(qū)域均衡發(fā)展，是整體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展非常重要的一個(gè)組成部分。目前的一個(gè)好勢(shì)頭是，區(qū)域差距正在縮小，中心城市的帶動(dòng)作用更加明顯。

??觀察“萬(wàn)億俱樂(lè)部”，幾乎都是區(qū)域的中心城市。天津既是“首都經(jīng)濟(jì)圈”也是“環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈”一員；成都、重慶是“一帶一路”建設(shè)重要節(jié)點(diǎn)城市；武漢是長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶上的重要城市……這些中心城市，對(duì)周邊地區(qū)產(chǎn)生了較強(qiáng)的引領(lǐng)發(fā)展作用、輻射帶動(dòng)作用。

??2010年以來(lái)，17個(gè)城市的GDP總規(guī)模占全國(guó)GDP的比重先增后降，這從某個(gè)側(cè)面表明這些城市的“溢出效應(yīng)”開(kāi)始大于“虹吸效應(yīng)”，以中心為引領(lǐng)，城市群和都市圈的協(xié)同發(fā)展格局正在逐漸形成。

??02

??房地產(chǎn)投資依賴度 北京最低

??我們首先用“房地產(chǎn)投資相當(dāng)于GDP的比例”來(lái)衡量這17個(gè)“萬(wàn)億俱樂(lè)部城市”對(duì)房地產(chǎn)投資的依賴度。比重越高，說(shuō)明對(duì)房地產(chǎn)投資依賴度越嚴(yán)重。

??從2003年起，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)對(duì)樓市的依賴度直線上升，直到2014年后轉(zhuǎn)為下降。究其緣由，2014年我國(guó)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境呈現(xiàn)低迷狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在一系列宏觀調(diào)控政策的影響下觀望情緒濃重，不論是一線城市還是二三線城市，房地產(chǎn)銷售面積和銷售額同比都出現(xiàn)了大幅下滑，投資增速顯著放緩。

??2019年，17個(gè)萬(wàn)億俱樂(lè)部城市共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資47587億元，占全國(guó)比重36%，比上年減少0.2個(gè)百分點(diǎn)。從增速上看，17個(gè)城市投資同比增長(zhǎng)9.2%，增速比全國(guó)低0.7個(gè)百分點(diǎn)。

??對(duì)比歷史數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，只有2014-2016年3年間這些頭部城市的整體增速快于全國(guó)平均水平，其余年份均慢于全國(guó)平均水平。

??從房地產(chǎn)投資相當(dāng)于GDP的比例看，2013年是谷底，為32.8%，此后，隨著企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略向一二線城市轉(zhuǎn)移，該比值持續(xù)上升，直至2016年達(dá)到峰值37.8%。

??2016年，棚改貨幣化安置在全國(guó)進(jìn)一步推廣，三四線城市棚改等去庫(kù)存效果顯著，頭部城市投資比重再次緩慢回落，與2016年峰值相比，2019年頭部城市投資相當(dāng)于GDP的比例比2016年低1.8個(gè)百分點(diǎn)。

??17城市的房地產(chǎn)投資額均在千億以上。其中，重慶、上海投資完成額超過(guò)4000億，北京、蘇州、杭州、鄭州、廣州、深圳等6城市投資額在3000億以上，武漢、天津、成都、南京、佛山等5城市在2000億以上，其余4個(gè)城市則在2000億以內(nèi)。從增速上，青島增速最快，超過(guò)20%，無(wú)錫、北京較慢，出現(xiàn)小幅下跌。

??從各城市房地產(chǎn)投資相當(dāng)于GDP的比例度看，鄭州和杭州的依賴度度較高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資相當(dāng)于GDP的比例均超過(guò)20%，特別是鄭州達(dá)到28.9%。北京、上海、深圳、無(wú)錫依賴度較低，均不到12%。其中，北京10.9%，對(duì)房地產(chǎn)投資依賴度最低。

??03

??稅收與土地出讓金 杭州最高

??各大城市土地出讓金及商品房銷售稅費(fèi)也是衡量地方政府對(duì)房地產(chǎn)依賴度的重要指標(biāo)。

??2019年，盡管土地市場(chǎng)整體熱度不高，但土地出讓金卻再創(chuàng)新高。CRIC數(shù)據(jù)顯示，2019年全國(guó)土地成交總金額高達(dá)6.8萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)14.3%。

??據(jù)CRIC發(fā)布的2019年地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴度報(bào)告顯示，以“五稅”加土地出讓金的口徑來(lái)計(jì)算，2019 年土地財(cái)政收入占地方財(cái)政收入的52.9%，較2018年增長(zhǎng)1.9個(gè)百分點(diǎn)，比值再創(chuàng)歷史新高。

??具體到城市對(duì)土地財(cái)政依賴度來(lái)看，2019年，17個(gè)“萬(wàn)億俱樂(lè)部城市”共實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積36039萬(wàn)平方米，商品房銷售金額47493億元。若以10%的稅收估計(jì)，粗略預(yù)估收稅4749億元，在這其中，上海的收稅最高，約為446億元，成都與武漢次之，分別約為384與376億元。

??但從稅收占一般公共預(yù)算收入百分比來(lái)看，鄭州最高約為27.8%，成都與武漢次之，分別為25.89%與18.53%。

??從土地出讓金來(lái)看，2019年17個(gè)萬(wàn)億俱樂(lè)部城市共實(shí)現(xiàn)約25000億元，約占一般公共預(yù)算收入的53%。

??綜合粗略估算的稅收與土地出讓金來(lái)看17個(gè)萬(wàn)億俱樂(lè)部城市共貢獻(xiàn)約30000億元，其中杭州貢獻(xiàn)最大，約為3099億元，上海和廣州次之。

??這主要是由于2019年，杭州以2746億元蟬聯(lián)土地出讓金榜首，較2018年增幅高達(dá)13%，較第二位的上海高出700余億元，約是北京土地出讓金的1.6倍，深圳的3.9倍。

??此外，南京、蘇州、寧波、成都、武漢等土地出讓“大戶”的出讓金增量也十分顯著，同比增幅均在30%以上。

??04

??“萬(wàn)億俱樂(lè)部城市”房地產(chǎn)依賴度

??鄭州最高

??從近幾年的鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展來(lái)看，鄭州的快速發(fā)展，少不了房地產(chǎn)的功勞，但現(xiàn)在卻被房地產(chǎn)“綁架”，成為了17個(gè)“萬(wàn)億俱樂(lè)部城市”中對(duì)房地產(chǎn)依賴度最高的城市。不僅在房地產(chǎn)投資相當(dāng)于GDP的比例中以28.9%拔得頭籌，還在稅收占一般公共預(yù)算百分比中以27.8%位于首位

??2019年開(kāi)年，鄭州土拍市場(chǎng)火熱，接連刷新記錄，融創(chuàng)、綠地、碧桂園等龍頭房企爭(zhēng)相拿地。先是建業(yè)在北龍湖的三連拍，均以熔斷地價(jià)奪得，攪動(dòng)了市場(chǎng)熱度，隨后高新區(qū)再出地王，被正商以樓面價(jià)約5235元/平方米奪得，再次刷新高新區(qū)樓面價(jià)記錄。直至7月才開(kāi)始隨著市場(chǎng)開(kāi)始走涼。

??與此同時(shí)，鄭州的庫(kù)存也越來(lái)越多，根據(jù)鄭州市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019年鄭州房屋實(shí)際銷售面積3593.3萬(wàn)平方米，下降3.2%；待售房屋面積616.7萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)8.1%。

??為緩解庫(kù)存壓力，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的局部調(diào)整動(dòng)作頻出：

??一方面，放寬人口落戶限制、提升公積金貸款額度、放款人才購(gòu)房補(bǔ)貼范圍等政策的出臺(tái)在引導(dǎo)更廣大一批租房外來(lái)人口落籍鄭州的同時(shí)提高了購(gòu)房者的支付上限；

??另一方面，2019年四季度起超九成在售項(xiàng)目可做首付分期，部分項(xiàng)目首分可做3年分期，政府對(duì)此明緊暗松，這一舉措極大程度的降低了購(gòu)房者的支付下限。

??最后一直實(shí)行的限簽制約也有所放松，部分高價(jià)項(xiàng)目紛紛備案，給予了房企極大的穩(wěn)價(jià)信心。

??雖說(shuō)土地財(cái)政是每個(gè)地方政府重要的財(cái)政收入來(lái)源，但過(guò)于依靠房地產(chǎn)來(lái)拉動(dòng)GDP畢竟不是長(zhǎng)久之計(jì)。

??所幸的是鄭州近幾年也一直在努力減少對(duì)房地產(chǎn)的依賴：2017年鄭州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資相當(dāng)于GDP的比例比是36.8%，2018年占比是32.1%，而到了2019年下降為28.9%。

??總體來(lái)看，全國(guó)17個(gè)“萬(wàn)億俱樂(lè)部城市”對(duì)房地產(chǎn)的依賴度正整體處于下降的趨勢(shì)。

??然而要完全剝離房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響不現(xiàn)實(shí)，也不科學(xué)。目前土地財(cái)政收入仍是地方財(cái)政收入極其重要的組成部分。

??在如今全球疫情和經(jīng)貿(mào)形勢(shì)不確定的環(huán)境下，最靠譜的還是房地產(chǎn)，房地產(chǎn)的平穩(wěn)健康發(fā)展是必須的。

??我們認(rèn)為，房地產(chǎn)仍是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的壓艙石，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的支撐作用是巨大的，包括土地、房地產(chǎn)交易都對(duì)目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到至關(guān)重要的作用。

??因此，對(duì)各大城市來(lái)說(shuō)，如何平衡好各大產(chǎn)業(yè)，提升整體實(shí)力，才是當(dāng)下的重中之重。