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??中房網(wǎng)訊（亞晨/文）如果說上半年房地產(chǎn)調(diào)控以寬松刺激為主，那么下半年伊始，部分房價上漲明顯的城市則開始增加房地產(chǎn)約束性調(diào)控政策，這也向市場間傳遞了收緊的信號。

??上半年，受疫情影響，經(jīng)濟下行壓力加大，房地產(chǎn)市場在前兩個月受到明顯沖擊，各項指標斷崖式下跌，多地密集出臺穩(wěn)地產(chǎn)政策紓困房企。而隨著疫情的好轉(zhuǎn)，國內(nèi)多個地方樓市成交已經(jīng)基本恢復(fù)到疫情前的水平。這也意味著此前各地出臺的一些紓困、支持政策已沒有延續(xù)的必要。

??寧波樓市限購升級

??在相對寬松的貨幣等推動下，部分城市房地產(chǎn)市場熱度節(jié)節(jié)攀升，而寧波就是這類城市之一。

??近段時間以來寧波房地產(chǎn)市場總體處于偏熱狀態(tài)。土地市場方面，土拍競爭激烈，地價持續(xù)走高，溢價率持續(xù)攀升；房產(chǎn)市場方面，價格上漲預(yù)期增強，不少樓盤重現(xiàn)排隊買房和“日光盤”現(xiàn)象。

??為此，寧波祭出了“十條”新政對當前偏熱的房地產(chǎn)市場進行“降溫”。

??7月6日晚間，寧波市出臺了《關(guān)于進一步保持和促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，從保持土地市場平穩(wěn)、調(diào)整限購區(qū)域范圍、強化金融政策監(jiān)管、保障自住住房需求以及強化市場銷售管理等方面提出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的“十條”新政，并從7月7日起實施。

??值得注意的是，該《通知》擴大了限購區(qū)域范圍，鄞州、江北、鎮(zhèn)海、海曙部分區(qū)域劃入限購圈。在新政之后，寧波目前限購群體主要包括：一是在市五區(qū)行政區(qū)域內(nèi)擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭；二是在市五區(qū)行政區(qū)域內(nèi)擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭；三是在市五區(qū)行政區(qū)域內(nèi)沒有住房，但不能提供自購房之日起前3年內(nèi)在本市連續(xù)繳納24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭。按照《通知》要求，上述三類家庭暫停在限購區(qū)域內(nèi)購買住房。同時，家庭住房情況核查范圍也將從老三區(qū)擴大至市五區(qū)，以后鎮(zhèn)海、北侖的居民在限購圈內(nèi)購房也將按新的政策規(guī)定執(zhí)行。

??東莞、杭州相繼出臺約束性政策

??實際上不止寧波，7月份以來已經(jīng)有部分城市開始出現(xiàn)房地產(chǎn)政策收緊的信號。

??7月2日，東莞市出臺《關(guān)于進一步加強商品住房預(yù)（銷）售管理的通知》，對商品住房銷售價格、銷售監(jiān)管等作出了明確指導(dǎo)。

??該《通知》規(guī)定，2020年8月1日起，申請預(yù)售的商品住房項目（含前期已辦過預(yù)售和首次辦理預(yù)售的項目），總建筑面積30000平方米及以下的，須一次性申請預(yù)售；總建筑面積30000平方米以上但剔除地下室面積后不足30000平方米的，須一次性申請預(yù)售；總建筑面積30000平方米以上分期申請預(yù)售的，每期申請預(yù)售的建筑面積須不少于30000平方米，尾期建筑面積低于30000平方米的須一次性申請預(yù)售。此外，《通知》指出要加大力度打擊捂盤惜售行為，嚴格規(guī)范商品住房認購行為。

??無獨有偶，同日，杭州市也發(fā)布《關(guān)于進一步明確商品住房公證搖號公開銷售有關(guān)要求的通知》，對公證搖號銷售有關(guān)事項進行了明確，均價35000元/平方米以下新建商品住房項目對“無房家庭”的房源保障比例一般不低于50%。同時，還明確了以高層次人才家庭優(yōu)先購房方式購買的新建商品住房，自房屋網(wǎng)簽之日起，5年內(nèi)不得上市交易。

??調(diào)控政策半年密集發(fā)布超300次，“房住不炒”底線不可觸碰

??而全國多地各類政策的出臺，也在影響著市場。

??根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年房地產(chǎn)調(diào)控政策累計達到304次，2019年上半年為251次，同比上漲21%，刷新了半年調(diào)控次數(shù)的歷史記錄。具體來看，在1-4月房地產(chǎn)調(diào)控238次高位的基礎(chǔ)下，隨著房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，5月房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)明顯減少，合計全國有35次房地產(chǎn)相關(guān)政策調(diào)控，6月只有31次。

??從整體看，上半年樓市政策主要體現(xiàn)出“兩松兩緊”的特點。“兩松”指的是為應(yīng)對疫情影響，各地紛紛對房企在拿地、預(yù)售條件兩個層面進行相應(yīng)調(diào)整，這對于融資壓力偏大，資金緊張的房企而言，無異于“雪中送炭”。另一方面，部分城市在人才政策、購房補貼政策，以及落戶政策上的調(diào)整，也有助于提升這類城市的購房或交易熱度。“兩緊”則主要是針對需求側(cè)的限購限貸政策仍維持偏緊態(tài)勢。

??從中央層面上看，對房地產(chǎn)的調(diào)控基調(diào)并未隨疫情發(fā)生而改變，疫情后提出的“新基建”也試圖轉(zhuǎn)變過去對房地產(chǎn)的依賴。根據(jù)易居研究院統(tǒng)計，春節(jié)以后全國至少有 10 個城市出現(xiàn)了“政策一日游”的現(xiàn)象，包括廣州、駐馬店、寶雞、濟南、海寧、柳州、青島、赤峰、荊州和淮安，相關(guān)限購限售政策放寬或首付降低的條款均被撤回或調(diào)整，近日有關(guān)環(huán)京懷來取消限購政策的傳言也被當?shù)卣僦{，說明中央“房住不炒”的底線仍不可觸碰。此外，央行也在多個場合和報告中，明確重申要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位和“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”要求，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性。

??從全國市場看，目前活躍城市較多，特別是寧波、南京、成都、杭州、深圳、重慶等城市明顯復(fù)蘇，最值得關(guān)注的武漢市場也有明顯企穩(wěn)表現(xiàn)，環(huán)比上漲明顯。對于今年一些熱度偏高的城市和區(qū)域，未來可能將迎來一波調(diào)控政策的收緊，預(yù)計年內(nèi)房地產(chǎn)政策針對需求方面的松動空間仍十分有限。