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??在全球低回報的大環境下，去年商業房地產吸引了3300億美元的私人資本。房地產投資在客戶資金投資中所占的比例為28%，超過了股票(23%)或固定收益(17%)。

??全球房地產顧問公司萊坊發布了2020年的《財富報告》。該報告為全世界超高凈值人士私人理財和優質豪宅資產配置提供了獨特的全球視野。

??根據萊坊最新的財富規模評估模型計算，全球凈資產達到3,000萬美元或以上的超高凈值人群(含自住住宅在內,資產凈值超過3000萬美元人士)增長了6.4%。態度調查顯示，63%的受訪者表示，他們客戶的財富在2019年有所增加，只有11%的人表示財富縮水。

??在全球范圍內，超高凈值人士的數量在2019年增加了3.1萬，歷年總人數超過51.32萬人。北美地區遙遙領先，超高凈值人士的數量是歐洲的兩倍多。而亞洲正在迅速縮小與歐洲的差距。中國以61,587名超高凈值人士在榜單中位列第二，超越歐洲各國。

??報告預測2019年到2024年的五年間，全球超級富豪人數將增長27%，達到近650,000人。到2024年，亞洲將成為世界第二大財富中心，預計未來五年的增幅為44%。但是，雖然亞洲的超高凈值人士增長迅猛，其數量仍將只有北美的一半，根據預測，北美的同期增長率將達22%。

??據預測，在增長最快的前20名國家中，有6個位于亞洲，印度排名第一，增幅73%。有5個位于歐洲，瑞典位列首位，增幅47%，另外有3個位于非洲，埃及排名第一，增幅66%。

??貨幣寬松下的全球豪宅市場

??住宅地產占超高凈值人士財富的三分之一，豪宅市場備受超高凈值人士的關注。在全球經濟下行，不確定性增加的背景下，全球豪宅市場呈現什么樣的走勢?

??2019年全球經濟放緩，房產稅以及部分待售豪宅數量過剩，對豪宅價格增長構成了壓力。2019年國際豪宅指數覆蓋的100個地區的平均房價增長率為1.8%，高于2018年的1.3%，但仍低于2013年的2.8%。

??萊坊2019年追蹤的100處豪宅區域中，僅有22%的地區出現房價下跌，有21%的超高凈值人士計劃在2020年購買新房。值得注意的是，在大城市購買的高于二線地區，其中法蘭克福漲幅10%，位列榜首。國際豪宅指數PIRI100最新結果顯示，全球豪宅市場呈現多樣性趨勢。

??報告顯示，位列今年國際豪宅指數前十榜單的地區，相較于二線城市，大城市豪宅市場占據了半壁江山，四個歐洲城市榜上有名:法蘭克福增長率為10.3%，增長率位列2019年國際豪宅指數100的榜首;里斯本增長率為9.6%;雅典增長率為7.0%;柏林增長率為6.5%。

??在亞洲，2019年中美貿易摩擦不斷升級，以及部分市場日漸嚴厲的房產監管都導致了市場活動的減弱和資本轉移。中國大城市30%的年增長率已一去不復返,韓國首爾和中國臺北的年增長率分別接近9%和8%，成為了該地區的領頭羊。

??中國香港樓價意外上漲2.9%，抵押貨款限額下調和三次降息緩解了部分政治動蕩帶來的影響。在國際豪宅指數追蹤的5個澳大利亞市場中，悉尼憑借土地供應有限和融資成本較低支撐起住宅價格，以3.7%的價格漲幅遙遙領先。在非洲，越來越多的經濟、政治和氣候問題限制了豪宅價格增長。由于賣方采取了更加靈活的態度，開普敦的豪宅銷售勢頭良好，但價格下降1.5%。

??100萬美元可以在不同城市買多少平方米豪宅?萊坊調查報告分別從北美、拉丁美洲、歐洲、俄羅斯及獨立國家聯合體、亞洲、非洲和中東等區域的調查結果顯示，100萬美元在不同城市可購買多少平方米豪宅，統計按2019年12月31日匯率換算，摩納哥可購買16平方米，中國香港21平方米，倫敦30平方米，紐約32平方米，新加坡35平方米，洛杉磯39平方米，巴黎45平方米，上海58平方米，東京65平方米，北京68平方米等。

??美國仍是亞洲超高凈值人士購房的首選目的地。2020年亞洲高凈值人士計劃購買住宅物業的前五名目的地國家依次為，美國、英國、新加坡、澳大利亞、加拿大。

??美國房地產經紀人協會的數據顯示，截止到2019年3月，海外買家在美國的交易總額高達780億美元。美聯儲在2019年的三次降息可能會吸引更多人在全球最大經濟體持有美元標價的資產，而一些買家也將美國總統大選前的平靜期視為潛在的機會。

??2020年全球豪宅市場迎來多個因素的制約，疫情影響與超級寬松的貨幣環境。2019年全球降息超過150次，量化寬松政策已成為了美國和歐元區的常態。2020年全球央行再現降息狂潮，美聯儲緊急宣布,將聯邦基金利率目標區間降至0至0.25%的“零利率”，韓國央行將基準利率從1.25%下調至0.75%，這也是韓國基準利率史上首次跌破1%。

??由于低利率環境，低成本的債務支撐了部分市場對住宅地產的需求，但是房屋整體銷售和價格增長幅度均有所下滑。根據萊坊預測，由于經濟、利率、新建豪宅供應、出租和第二套房需求因素，2020年全球豪宅市場呈多樣變化。

??由于“大巴黎計劃”和2024年夏季奧運會也將進一步刺激房價，巴黎的豪宅價格增長可達7%，占據榜首地位。排在第二位的是柏林和邁阿密，兩地的豪宅價格預計將增長5%。由于利率較低和供應渠道有限，日內瓦和悉尼的房價將會復蘇，預計為漲幅4%。

??隨著國際咨詢增多(馬德里)、資本外流重新定向(新加坡)和利率降低(墨爾本)，這三座城市的市場需求將會增多，2020年的增長率預計為3%。

??報告預測洛杉磯的漲幅為2%，這其中暗藏了一個復雜的情況:市場對低于200萬美元的高品質房產需求強勁;對高于1000萬美元的房產需求較弱;而處于這兩者之間的房產有適度的價格升值空間。香港豪宅市場基本保持平穩。恒生指數領先一般住宅市場3至6個月，但豪宅價格彈性較大，與GDP和股市關聯較弱，2019年太平山頂的一系列高端住宅交易印證了這一點。

??孟買降幅1%，不斷惡化的經濟環境將繼續影響市場流動性。英國大選的結果為保守黨實施包括脫歐計劃在內的政策提供了強力的支持，預測倫敦的價格漲幅為1%。迪拜，2020年世博會，再加上迪拜宣布發放10年期簽證，將會刺激當地的豪宅需求。紐約，較低的貸款利率和強勁的就業指標預計會開始抵消近年來不斷增長的未售新庫存。

??此外，超高凈值人士在選擇新房時，健康、綠色空間成為其最重要的考慮因素。

??萊坊私人房產管理服務團隊的AlasdairPritchard認為這是一種新興趨勢:“年輕職業人士比以往更重視健康。”他表示，新西蘭、阿爾卑斯山區、馬里布、漢普頓、悉尼、日本和南非等地是他客戶的首選目標。“地理位置和接近大自然才是決定性因素，海濱、森林和山區是最受歡迎的地點。”從更宏觀角度來說，地球的環境

??健康會影響人們想住在哪里，或是有能力住在哪里。觀念變化已經對投資決策產生了影響。萊坊今年的態度調查顯示，有45%的受訪者認為，富有的投資者越來越關注他們投資的樓宇對環境所產生的影響。

??此外，在全球經濟和政治動蕩的背景下，萊坊的環球研究人和代理人網絡精選出了未來五年值得關注的旅游景區、鄰里社區或鄉村豪宅。

??報告顯示，在一些城市，翻新重建和交通樞紐有望推動房價上漲;在另一些城市，新的大學和科技中心將會刺激需求;而在其他城市地區，隨著價格觸底反彈而帶來了新的商業機會，市場信心也在逐步恢復。

??房地產私人投資趨勢

??在全球低回報的大環境下，2019年商業房地產吸引了3300億美元的私人資本。投資者不斷追求多元化的投資機會，高度注重數據分析，同時更加渴望相互合作以擴大投資規模，并且高度關注所持資產的潛在可持續性。

??報告指出，投資方式變得越來越復雜，因此越來越多的超高凈值人士正在大力建造家族辦公室，規模甚至超過他們的競爭對手——各類機構投資者，而在這群人中，有很多在全球金融危機期間發現自己無法從固有財產結構和資金中抽身。

??萊坊首席戰略官及全球資本市場研究部主管AnthonyDuggan表示“:投資者認為‘我們能夠自己持有和管理財富’，無須花費2億美元求助私募股權基金機構。私人財富往往需要企業進行管理，而在房地產領域，如果超高凈值人士十分擅長選股，則可以通過資產管理和重新定位進行投資。”

??不過，投資者并未止步于通過家族辦公室進行直接投資。Duggan表示，富裕人士將更多資源直接或間接投入房地產基金，同時為房地產公司提供資金，并增加私人股本基金投資。

??萊坊態度調查的受訪者表示，房地產投資在客戶資金投資中所占的比例為28%，超過了股票(23%)或固定收益(17%)。

??在截至2019年第四季度的12個月中，私人資本對定制型住宅更為青睞，共投資1220億美元。其次是寫字樓，共投資850億美元。全球工業投資達到420億美元，接近零售投資(450億美元)，反映出網上購物的廣泛變化。

??此外，管理資金的群體也發生了變化。接受了態度調查的財富管理師表示，超過十分之一的客戶為千禧一代，其中接近白手起家的客戶超過60%，完全白手起家的客戶超過五分之一。約66%的受訪者認為他們的客戶在2019年總財富有所增加，其中59%認為2020年還會延續這一趨勢。超過20%的受訪者計劃在不久的將來增加對房地產的投資。

??在市場瞬息萬變的背景下，《財富報告》選出了未來三到五年商業房地產私人投資領域的四大關鍵主題。

??第一，家族辦公室“機構化”。零售商Inditex的創始人收購了麥肯錫倫敦總部，并曾在一年前購買了Adelphi大樓。Pontegadea或許是最著名的新型家族辦公室，此類辦公室與被它們逐步取代的機構越來越相似。

??第二，走向成熟后的市場拓展。具備國外經驗的人更愿意將目光投向“避風港”以外的地區。許多市場和行業尚待跨境投資者進行全面探索，為了提高投資回報，私人投資者會搜尋這些市場和行業的數據、了解當地情況。萊坊中東地區董事總經理JamesLewis表示:“各種推動力驅動著人們投資當地市場的活力，而不僅僅是進行頂級全國性投資。”

??第三，替代產業引領未來。多元化程度加深也催生了新興行業。房地產租賃覆蓋學生公寓、共居市場、建后出租和老年公寓。私人財富已經開始發展合作伙伴關系或直接購買收益性資產。

??第四，聯合投資打破進入壁壘。非洲和亞太等地的新一代財富不斷聚集、產生直接投資并在商界留下自己的印記。

??家族辦公室多年來一直受到亞洲投資者的歡迎，但如今規模較小的投資者逐漸開始聯合。萊坊亞太區資本市場主管NeilBrookes表示:“這么做主要是為了分散風險并共享專業知識。”

??RCA數據顯示，私人資本在商業地產中的投資呈現上升趨勢，從學生公寓到家庭護理中心，這類資產吸引越來越多的私人資本。

??在萊坊今年的態度調查中，59%的受訪者表示，超高凈值人士越來越有興趣表示對私人租賃市場(PRS)更感興趣;關注老年公寓的受訪者比例為60%。投資者這種興趣又反過來體現在投資水平上:根據RCA的數據，在截至2019年的四年里，私人投資增長了30%，去年全球投資總額達到1100億美元。

??萊坊表示，全球私人投資者未來可關注租賃市場的五大區域機會。

??西班牙馬德里，得益于過去十年人口增長和高度城市化帶動西班牙首都馬德里的住房需求。

??美國佛羅里達，和許多國家一樣，美國面臨人口老齡化的狀況，65歲人口數量將在未來40年翻一番，佛羅里達州這種“陽光地帶”氣候溫和，具有最佳的居住優勢，該州還具備免州稅這一額外優勢。

??澳大利亞墨爾本，所在州維多利亞州是澳大利亞的教育之都，截至2019年9月，就讀于該州高等教育的留學生數量增長12.5%，其中許多學生來自中國與印度，這也是墨爾本PBSA(學生住宿PurposeBuiltStudentAccommodation)市場投資吸引力逐漸提高的原因之一。

??愛爾蘭都柏林，由于經濟發展迅猛，就業率高、人口激增和城市化水平提高，愛爾蘭首都的住房需求不斷增加。私人住房租賃市場(PRS)投資需求保持持續增長，都柏林25%的家庭住宅為私人租賃，35歲以下的家庭租賃比例高達60%。

??英國倫敦，留學生比例的不斷上升，為PBSA市場的投資者創造了機會。萊坊預計，倫敦私人住房租賃比例將在2030年攀升至40%，伴隨老年公寓的發展，將刺激倫敦住房市場投資進一步上升。

??“欲望之物”的投資之道

??奢侈品投資是高凈值人士的另一大投資品類。萊坊2019奢侈品投資指數略有下降，但狂熱的收藏市場依然創下新高。

??倫敦研究公司HAGI創始人迪特里希-哈特法帕(DietrichHatlapa)表示，古董車繼2012年至2016年的強勁表現之后，今年HAGI頂級指數下跌了6.69%，不過長期平均指數仍高于12%。盡管業內收藏家會繼續購買高品質車輛，但環境問題和潛在法律變化導致了投資的不確定性。

??葡萄酒，WineOwners數據顯示，由于2019年政治動蕩和經濟不確定性導致完美風暴出現，優質葡萄酒市場僅增長1%。波爾多葡萄酒一等列級酒莊下降了3.6%，而高端勃艮第葡萄酒市場在今年早些時候達到了新的高峰，隨后開始下降。但比最熱門的勃艮第葡萄酒低一級的市場上，優質葡萄酒需求強勁，香檳和意大利北部葡萄酒上漲了6%-8%，前景總體而言較為樂觀。

??藝術品，2019年個人藝術家總記錄連續第四年下降，但在世藝術家的作品交易金額打破紀錄，例如Jeff Koons的不銹鋼作品Rabbit,5月以9,100萬美元的價格出售。今年市場漲幅約為5%，藝術品市場仍須面臨印象派和現代派大師作品供應放緩的狀況。

??威士忌，由于市場領導者麥卡倫嚴重供過于求且價值軟化，今年上半年挑戰重重，萊坊指數半年內下跌2.67%。供應逐漸減少后，2019年下半年的表現大有改善，指數在年底上漲了5%。

??彩鉆，與過去兩年的趨勢相反，由于價格下降，客戶能夠負擔，因此黃鉆表現良好。

??報告顯示，與近年來價值大幅上升的其他興趣投資類似，包袋也逐漸被視作獨立的投資類別與熱門時尚配飾。為此，藝術品市場研究(AMR)推出了首個包袋價格表現指數，愛馬仕生產的包袋，過去十年里，指數值翻了一倍多，僅在2019年就上漲了13%。

??AMR的Sebastian Duthy表示“:我們所有的古董和收藏品指數都采用一籃子商品的方法，就像消費者價格指數一樣。但是，如今必須單獨為包袋建立指數，因為許多標志性作品的拍賣頻率很高。”

??盡管香奈兒和路易威登等其他奢侈品牌生產的包袋也極具收藏價值，但愛馬仕包袋的拍賣價格最高，因此最受歡迎。

??從拍賣市場看，2019年最引人注目的拍賣清單:Jeff Koons于1986年創作的不銹鋼雕塑Rabbit在5月被紐約佳士得拍賣行以略高于9100萬美元的價格售出，打破了在世藝術家的拍賣紀錄。10月蘇富比在倫敦以150萬英鎊的價格拍賣了一瓶60年陳釀麥卡倫Fine & Rare系列威士忌，創下單憑威士忌售價的新世界紀錄。

??去年8月，邦瀚斯在珍稀葡萄酒和威士忌拍賣會上以720萬港元的價格售出Hanyu Ichiru Malt Full Card系列，創新紀錄。一輛1994年McLarenF1LM規格的超級跑車于2019年8月由RM蘇富比以1980萬美元售出，創下該車型的新紀錄。