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??疫情之后，無論是工作及辦公方式的改變，還是資本的緊張和寒冬，都將倒逼產業的變革與加速，企業將如何上演“王者歸來”？

??隨著新冠病毒引發的肺炎疫情得到有效控制，全國各地開始了有條不紊的復工進程。復工潮讓寫字樓、聯合辦公等空間成了抗“疫”一線，雖說企業陸續的復工復產為聯合辦公的安全管控帶來嚴峻的挑戰，但對于行業帶來的影響可以說是短暫的。因為相比之下，如何掘金存量市場、彌補行業過去普遍高速擴張而花費的高昂成本，成為聯合辦公當下亟須思考的問題之一，不得不為新一輪的增長時刻準備著。

??短期是危，長期是機？

??曾幾何時，在繁華的商業區擁有一個辦公地，是不少創業者的夢想。受限于初創期的資金不足，過去這個夢想有些遙不可及，但聯合辦公的出現卻讓夢想成為現實，為初創企業構建一個無憂的創業環境……早在國內“共享”的浪潮中，聯合辦公也開始流行起來。

??不得不說，作為曾經的風口，紛紛“跑馬圈地”的聯合辦公行業為寫字樓市場帶來了異常火爆的成交。據前瞻產業研究院統計數據顯示，截至2019 年 9 月，中國聯合辦公運營商平臺已超過 300 家，布局網點數超 6000個，總體運營面積達 1200 萬平方米，提供工位數達 200 萬個。機構還預計到 2022 年，中國聯合辦公面積預計接近 8000 萬平方米。同時，中國有近 4 億的辦公人口，將成為世界最大的聯合辦公市場。

??但突如其來的疫情則帶來了諸多不確定因素以及風險，由于疫情防控需要，大量企業停工停產，尤其對于聯合辦公的主要受眾。一方面，中小企業面臨的不僅是經營壓力，甚至是生死攸關。下游企業的經營狀況出現問題，租金難以為繼，企業自然會面臨現金流的風險。另一方面的風險則在于空間本身，聯合辦公一直標榜著開放、創新的商業氛圍，強調社群的價值，更易匯聚人群，這在疫情防護層面會增加難度。

??從上述數據來看，“危”是無可避免。“首先，疫情影響加劇了下游需求的低迷，導致競爭更加慘烈。其次，是資金鏈普遍緊張，去化節奏變遲緩影響資金回流，站在融資層面來分析，短期內也不太被資本看好。”好租華東區總經理陳晨對《中國房地產金融》表示，相比傳統辦公，聯合辦公的單位面積運營成本高，回收周期長，一旦空置率較高就會有相當大的經營風險，而這也是很多頭部品牌放緩擴張甚至關閉某些網點的重要原因。

??陳晨指出，就目前而言，聯合辦公企業面對市場壓力，仍需做好成本控制，為客戶提供租金友好的優質產品。再有就是根據自身定位做深用戶運營，如資源連接能力強的可以引入第三方服務打造一站式企業服務，還會通過提供行業交流平臺等增值服務來提升用戶黏性和空間自身調性，等等。

??與此同時，也有業內人士認為，與傳統辦公需要承擔租金、裝修、物業、家具、日常運營等成本，且空間坪效較低不同，在聯合辦公空間，僅需按人承擔工位費用即可，前臺、茶水間、會議洽談區、休息室等公共區域均不必另外租賃付費。同時，聯合辦公豐富的線上智能辦公產品，也為企業辦公效率的提高提供了有力保障，大大減少了企業的資金和人力投入。為緩解資金壓力，所以部分中小企業將由傳統寫字樓“轉場”至租賃方式更為靈活的聯合辦公空間，這對行業來說，也是機遇。

??“疫情催促著創業者們重新審視辦公方式，也是我們危中尋機提升個性化服務的契機。新華成長空間通過文創資源的導入，融合驅動，讓平臺和企業共同成長，不再是單純的辦公室租賃及附加服務，更多的是產業的集聚和優勢資源的再整合，以高端服務、優質服務來提升客戶的認同感，同時為品牌及模式的輸出奠定基礎。”上海新華發行集團總裁李爽在接受《中國房地產金融》采訪時表示，要把這次疫情當成一次機遇，深入了解客戶的需求，在特殊時期里，企業對未來的發展存在極大的不確定性因素，而聯合辦公形態對大多數承租企業而言投入運營成本較低、租期靈活、違約成本低，更適合大多數中小微企業戰略的升級和調整。

??行業重新確定信心

??這次疫情既是全民生死之戰，也是成千上萬企業的盛衰之戰。此次疫情的發展過程中，給很多需要租賃辦公室的企業一個重新思考的機會。選擇一個靈活性更強，企業資源、平臺資源更豐富的辦公場地更是尤為重要。因此，后疫情時代，聯合辦公升級不可避免。

??“受疫情影響，企業復工復產推遲，經濟環境的不確定性不僅影響了企業自身的業務發展，還影響了它們對辦公空間的租賃須求。這些企業亟需更加靈活的租賃方式，控制固定資本投入，確保業務連續性。”WeWork大中華區總經理艾鐵成在接受《中國房地產金融》的采訪時表示， WeWork提供的高效靈活的辦公空間恰好可以滿足這些需求，除此之外，豐富的社區資源還能為會員企業的業務拓展提供更多渠道上的支持。

??同時，艾鐵成還注意到，像線上教育、無接觸配送等行業在后疫情時期方興未艾。面對發展機遇，這些企業對于辦公室升級有較大需求。“因此，WeWork 為這些企業的業務拓展提供了靈活的支持，同時快速響應它們的辦公室升級與運營需求，在硬件（如辦公空間和工位拓展）和軟件（如提升企業文化，激發創意靈感）方面均提供了幫助。”

??經過此次疫情，未來企業租戶在選擇聯合辦公空間時將提升對員工健康相關的樓宇交付標準和物業管理的關注程度。艾鐵成強調，在疫情期間，公司加強了空間的定期清潔消毒以及對會員與訪客出入社區的嚴格管理，全面落實了社區防控工作。所以在疫情期間也吸引了一批新會員的簽約與入駐。

??當被問到，企業在疫情期間做了哪些工作幫助中小企業、初創企業復工復產時，艾鐵成回答道，早在春節假日期間，公司就緊急成立了“大中華區 / 亞太應急管理委員會”，并密切關注疫情發展，遵循政府指示，在所有社區均第一時間安排了預防措施，并全面落實了防控工作。

??除了充分發揮自身的平臺優勢，在多個社區發起“疫情時期傳遞愛”計劃，幫助各行業會員企業利用 WeWork線上社區網絡資源進行品牌及企業宣傳，實現業務突圍。還充分發揮社區文化和資源網絡優勢，幫助中小企業提升數字化管理效率。例如，WeWork 聯合武漢光谷社區會員“菠蘿加速器”，憑借后者在技術產品、內容營銷和商業戰略咨詢等方面的積累，在疫情期間為中小微企業提供“互聯網 +”解決方案，助力企業提升經營效率。

??同樣，上海新華發行集團早在疫情之初，就組織團隊一一走訪各家企業、聽取和研判疫情期間客戶的需求，為不同的客戶提供不同定制化的服務，提供集團的文化產業資源對接，幫助客戶打開銷售渠道，實現增量，與企業共同渡過難關。李爽告訴記者，決策層及時與團隊統一認識，把疫情作為“危”中尋“機”的一次機會，在此基礎上提升精細化管理，提升品牌價值，抓住契機，豐富品牌的文化內涵。

??“除了深入了解客戶的需求之外，我們還會根據不同的需求采取不同的對策，包括產業對接、上下游打通、提供全天候移動辦公模式、逐步推出會員卡形式的共享會客廳、共享辦公點、共享會議室及虛擬行政前臺，為集團園區板塊各個園區客戶及市場客戶提供了一個在市中心區域進行臨時商務活動的新選擇。”李爽稱，積極調整服務模式，提升服務的維度和廣度，為客戶在疫情期間提供了便捷，同時也培育了一批新的客戶。

??“輕資產”戰略來破局

??近年來，隨著進入存量運營時代，僅依賴傳統的重資產項目復制規模擴張已經在地產行業利潤率下降的大背景下行不通，必須在現有存量的基礎上進行盈利深挖，所以越來越多的運營商紛紛從重資產向輕資產轉移。

??“一些企業會通過創新的全球房地產策略以及攜手聯合辦公空間提供商合作來提升商務效率。”艾鐵成指出，輕資產模式是 WeWork 和地產商合作的主要模式之一。早在 2016年 11 月 WeWork 中國旗艦店上海威海路社區開業時，WeWork 就和遠洋集團達成了基于營業收入分成的地產戰略合作協議，雙方共同發揮各自領域的優勢，推動輕資產模式的合作：WeWork 提供品牌、設計、社區建設、數據信息、全球會員網絡資源以及運營支持，而遠洋集團提供地產物業、本地化運營以及資金支持。

??不排除未來將有越來越多的聯合辦公品牌開始向輕資產運營轉型，以謀求全新盈利模式，這一轉變將給“輕資產”戰略帶來更多的發展空間，同時也將對聯合辦公品牌的運營能力提出更高的要求。

??行業領域的“輕”、“重”從來都是相對的，李爽強調，特別是近些年某些領域體現融合趨勢的情況下，是由所處的行業、企業自身戰略發展的方向及不同時期的市場因素等確定的。對她而言，“輕資產、文創化”將是未來集團發展的方向，保證在現有基礎上深耕細作，在幫助平臺和企業共同成長的同時，構建一套基于園區孵化加速與聯合辦公高度融合的運營管理模式，植入文化、藝術、教育內容，打造新華文創的管理品牌，挖掘國有文化的獨特內涵，將是集團未來“輕資產”戰略推進的重要一環。

??但無論“輕”還是“重”，至關重要的還是要考慮盈利這一話題。陳晨指出，產業園的運作不盡相同，有的盈利優先，有的形成產業名片優先。但就他而言，產業園要做強并盈利。除了要找準定位打磨產品服務，還要能夠有強大的招商運營能力，量質并舉提升園區活力后，相信扭虧為盈只是時間問題。

??的確，過去幾年，聯合辦公市場的蓬勃發展驅動很多資本不斷進入。但由于市場發展期間競爭激烈，部分企業通過比較激進的定價策略捕獲客源，支付高昂的房屋租金成本和營銷成本搶占優質地段，面臨收益和成本的雙重壓力。李爽表示，即使聯合辦公品牌們嘗試了眾多增值服務來增加營收，如商務服務、企業服務等，但多數空間仍然處于虧損狀態。大多數的聯合辦公品牌利用資本燒錢。

??如經濟學家熊比特所說，資本的職能是為企業家進行創新提供必要的支付手段，其所得利息便是從企業家利潤中償付的，如同對利潤的一種課稅。目前大多數聯合辦公的經營模式并不能使企業得到利潤，所以靠資本燒錢的經營模式并非健康持久的模式。

??“值得注意的是，經過 10 年的發展，我們已經逐步完成從單一的房產租賃向集科技、文化、金融、創投于一體的綜合型文創產業園區的轉變，在此基礎上進一步打造了以小微企業孵化為主的創客空間和以中小微企業孵化加速為主的新華成長空間，集團園區板塊下每一個園區每一個空間都以一種產業發展作為導向，形成產業集聚，同時把我們文化藝術的服務植入到園區，形成特色服務內容，逐步形成產業發展的 T 型結構，而各個園區與空間相對獨立而又相互聯動，共同構建了集團園區發展的 T 型結構，從創業苗圃、企業孵化、企業加速到資本介入、成功上市，真正實現了園區盈利閉環。”李爽說。

??總體而言，2020 年充滿太多的不確定性，大部分企業都變得更務實了，行業也從規模為王漸漸回歸到服務本質。基于當前的市場環境，2020年的行業趨勢應該會偏向于保守發展。未來也許會嘗試探索更多有關差異化的產品服務。