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??說(shuō)到2020年上半年土拍最熱的城市，必定要算上寧波：多宗地競(jìng)拍超過(guò)百輪，溢價(jià)率一度達(dá)到40%以上的高位，全市最高地價(jià)更是多次在今年上半年內(nèi)被刷新。地市熱度不斷走高之下，7月6日寧波收緊了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，提出要加大土地供應(yīng)、從嚴(yán)核定新出讓地塊商品住宅的銷(xiāo)售價(jià)格、嚴(yán)格控制樓面地價(jià)等措施來(lái)降溫市場(chǎng)熱度。在新政執(zhí)行一個(gè)月后，寧波現(xiàn)在的土地市場(chǎng)熱度如何？有哪些變化需要企業(yè)注意？

??2020年7月6日晚間，寧波市資規(guī)、住建、人民銀行、銀保監(jiān)四部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步保持和促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，提出了關(guān)于保持土地市場(chǎng)平穩(wěn)、調(diào)整限購(gòu)區(qū)域范圍、強(qiáng)化金融政策監(jiān)管、保障自住住房需求以及強(qiáng)化市場(chǎng)銷(xiāo)售管理等穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的“十條”新政。寧波成為繼杭州、東莞之后又一調(diào)控升級(jí)的城市。

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??寧波調(diào)控新增范圍覆蓋最廣

??通讀此次新政全文，對(duì)比此前杭州、東莞的加碼新政，可以看出寧波的政策范圍覆蓋最廣，涵蓋樓市和地市；且政策加碼力度也相對(duì)較大，涉及限購(gòu)升級(jí)、嚴(yán)控地價(jià)等諸多方面，基本也算是“拳拳到肉”，具體來(lái)看：

??針對(duì)房企投資，政府會(huì)加大土地供應(yīng)力度，強(qiáng)化精準(zhǔn)供地，保證住宅用地市場(chǎng)平穩(wěn)有序。嚴(yán)格落實(shí)建設(shè)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)巡查機(jī)制，強(qiáng)力推進(jìn)已供項(xiàng)目加快開(kāi)發(fā)建設(shè)，盡快形成有效供應(yīng)。從嚴(yán)核定新出讓地塊商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格，調(diào)整住宅用地出讓競(jìng)價(jià)規(guī)則，嚴(yán)格控制樓面地價(jià)。以房?jī)r(jià)倒推地價(jià)，房企的利潤(rùn)空間基本鎖定，寧波政府監(jiān)管從地塊出讓到房屋銷(xiāo)售可謂無(wú)孔不入，“控房?jī)r(jià)”與“控地價(jià)”的決心可見(jiàn)一般。

??針對(duì)購(gòu)房者，則呈現(xiàn)出“有收有放”，打擊炒房投機(jī)、保障剛需自住的特征。一方面調(diào)整限購(gòu)區(qū)域范圍為北環(huán)西路—廣元路、廣元路延伸段（規(guī)劃）—西洪大橋（在建）—秋實(shí)路—鄞縣大道—機(jī)場(chǎng)路—鄞州大道—鄞縣大道—寧波繞城高速G1504—東環(huán)南路—東環(huán)北路—北環(huán)東路—北環(huán)西路所圍區(qū)域。

??本市戶(hù)籍居民家庭在海曙區(qū)、江北區(qū)、鎮(zhèn)海區(qū)、北侖區(qū)、鄞州區(qū)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“市五區(qū)”）行政區(qū)域內(nèi)擁有2套及以上住房的，非本市戶(hù)籍居民家庭在市五區(qū)行政區(qū)域內(nèi)擁有1套及以上住房或不能提供自購(gòu)房之日起前3年內(nèi)在本市連續(xù)繳納24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的，暫停在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買(mǎi)住房(含新建商品住房和二手住房)。

??同時(shí)為了保障自住購(gòu)房需求，本市戶(hù)籍的無(wú)住房家庭、在本市有穩(wěn)定工作并已連續(xù)繳納24個(gè)月社會(huì)保險(xiǎn)的非本市戶(hù)籍無(wú)住房家庭，或家庭成員屬于本市引進(jìn)人才的非本市戶(hù)籍無(wú)住房家庭，可以在供求矛盾突出的商品住房樓盤(pán)銷(xiāo)售中，優(yōu)先認(rèn)購(gòu)商品住房。

??由此可以看出，寧波政府對(duì)待房地產(chǎn)的態(tài)度與其說(shuō)是打壓，不如說(shuō)是規(guī)范，本質(zhì)上還是貫徹了中央“房住不炒”定位，牢牢抓住‘穩(wěn)’字當(dāng)頭這一總基調(diào)不放松，增加供應(yīng)（包括土地、樓盤(pán)）、保障剛需、抑制炒房（投機(jī)投資行為）、穩(wěn)定預(yù)期，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

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??調(diào)控后平均溢價(jià)率23%

??寧波調(diào)控政策出臺(tái)一個(gè)月后，寧波市區(qū)在上周三至周五期間共有9宗地集中出讓?zhuān)?宗普通商品住宅用地、1宗商業(yè)用地和2宗保障房地塊，其中6宗宅地總起拍價(jià)達(dá)117.7億元。6宗宅地中僅有1宗位于7月6日新限購(gòu)范圍內(nèi)，和新政中控制地價(jià)的要求相吻合，此次出讓地塊均設(shè)置了最高地價(jià)限制，成交溢價(jià)率也因此被限制在50%以?xún)?nèi)；最終，這6宗宅地全部成功出讓?zhuān)矓埥?44.3億元，平均溢價(jià)率為23%。

??從成交地價(jià)水平來(lái)看，本次成交地塊的成交樓板價(jià)都不算高，6宗地中有4幅土地的地價(jià)都在1.5萬(wàn)元/平方米以下，僅有鄞州高新區(qū)的地價(jià)超過(guò)了2萬(wàn)元/平方米。

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??溢價(jià)下滑16個(gè)百分點(diǎn)

??從近一月來(lái)寧波土地成交情況來(lái)看，雖然在新政出臺(tái)后，寧波城區(qū)地市土拍競(jìng)爭(zhēng)仍較為激烈，近一月內(nèi)成交地塊的平均溢價(jià)率仍在20%以上。但結(jié)合寧波今年溢價(jià)率月度走勢(shì)來(lái)看，8月初這輪土拍的溢價(jià)率僅有23%，較5月份39%的最高位下滑了16個(gè)百分點(diǎn)。

??溢價(jià)率下滑更主要的原因還是由于在政策出臺(tái)后寧波供應(yīng)地塊的素質(zhì)明顯下滑。對(duì)比政策出臺(tái)前后出讓地塊的區(qū)位分布來(lái)看，政策出臺(tái)后寧波的主力供地已經(jīng)逐漸向圈外的郊區(qū)如奉化、北侖等傾斜。

??在政策出臺(tái)后，主城區(qū)成交宅地的比例已由二季度62%降至47%，下滑了15個(gè)百分點(diǎn)，并且主城區(qū)出讓地塊多位于姚江新城、文創(chuàng)新城等非核心的新城板塊，和政策出臺(tái)前特別是6月份多宗核心板塊優(yōu)質(zhì)宅地大量入市且配建相對(duì)較少的現(xiàn)象截然不同。 

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??優(yōu)質(zhì)地塊仍然“寸土必爭(zhēng)”

??從參拍房企數(shù)量及競(jìng)拍輪數(shù)來(lái)看，6宗地中綜合素質(zhì)相對(duì)較高的江北姚江新區(qū)、鄞州高新以及奉化老城區(qū)地塊均吸引了10家以上的房企參拍，競(jìng)拍輪數(shù)也均超過(guò)了百輪，其中區(qū)位優(yōu)越、綜合素質(zhì)相對(duì)較高的江北姚江新區(qū)地塊和鄞州高新地塊的競(jìng)拍輪數(shù)均超過(guò)了200輪，參拍企業(yè)對(duì)于優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)爭(zhēng)意愿仍然十分強(qiáng)烈。但其余地塊或因出讓要求較苛刻、或因區(qū)位相對(duì)一般，企業(yè)參拍熱情并不高。 

??本次出讓的6宗地中無(wú)一宗達(dá)到最高限價(jià)成交。這說(shuō)明房企雖然對(duì)優(yōu)質(zhì)用地爭(zhēng)奪意愿強(qiáng)烈，但在出價(jià)上還是比較謹(jǐn)慎，仍嚴(yán)格控制盈利空間。

??自寧波收緊調(diào)控政策后，在這一個(gè)月內(nèi)，寧波城區(qū)共成功出讓了17宗地住宅用地，平均溢價(jià)率降至25%以下，整體競(jìng)拍熱度似乎出現(xiàn)下滑趨勢(shì)。但市場(chǎng)競(jìng)拍熱度的下行主要是由于寧波供地策略的轉(zhuǎn)變。

??不僅僅是寧波。在中央多次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”的影響下，很多二線城市如成都、南京等近來(lái)為了降低市場(chǎng)熱度，從供應(yīng)端發(fā)力減少熱點(diǎn)區(qū)域供地量，優(yōu)質(zhì)土地入市比例在接下來(lái)一段時(shí)間內(nèi)會(huì)明顯減少。

??優(yōu)質(zhì)宅地入市比例減少之下，板塊冷熱不均的現(xiàn)象將進(jìn)一步凸顯。

??對(duì)于接下來(lái)有意在二線城市增加土地儲(chǔ)備的企業(yè)而言，建議短期內(nèi)要做好優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)爭(zhēng)熱度進(jìn)一步上升的準(zhǔn)備，適度提高拿地心理價(jià)位、理性退出競(jìng)爭(zhēng)熱度過(guò)高的地塊爭(zhēng)奪；另外，如寧波這樣供地計(jì)劃完成較少的城市，后續(xù)仍會(huì)有多宗優(yōu)質(zhì)土地入市，可適當(dāng)將拿地節(jié)奏放緩，以尋找更多優(yōu)質(zhì)的拿地機(jī)會(huì)，避免高成本拿地帶來(lái)的虧損風(fēng)險(xiǎn)。