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??河南要求加快“零門檻”落戶進度。

??9月10日，河南省發(fā)展和改革委員會發(fā)布消息稱，日前，河南省城鎮(zhèn)化工作暨城鄉(xiāng)融合發(fā)展工作領(lǐng)導(dǎo)小組印發(fā)《2020年河南省新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點任務(wù)》（以下簡稱“重點任務(wù)”）。

??重點任務(wù)提出一個小目標：爭取全年實現(xiàn)常住人口城鎮(zhèn)化率提高1.5個百分點左右，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口進城落戶200萬人左右。對應(yīng)的舉措主要有：

??一是“人地錢”掛鉤：深入推進戶籍制度改革、提高農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口進城落戶便利性、推動城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)覆蓋未落戶常住人口、完善“人地錢”掛鉤配套政策。

??二是“零門檻”落戶：全面取消鄭州市中心城區(qū)之外的其他市縣和省轄市落戶限制。推動鄭州中心城區(qū)落實在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)生活的新生代農(nóng)民工和建檔立卡農(nóng)村貧困人口、在城鎮(zhèn)就業(yè)生活5年以上和舉家遷徙的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口、農(nóng)村學(xué)生升學(xué)和參軍進城的人口等重點群體“零門檻”落戶政策。

??三是推行省內(nèi)跨地市戶口遷移“一站式”辦理，實行網(wǎng)上辦理戶口遷移手續(xù)。提高居住證發(fā)證量和含金量，健全以居住證為主要依據(jù)的隨遷子女入學(xué)政策。將符合條件的新市民、返鄉(xiāng)入鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)等進城人員納入城鎮(zhèn)住房保障范圍。

??人地錢、落戶、城鎮(zhèn)住房幾大關(guān)鍵詞，在這份重點任務(wù)中均有體現(xiàn)，尤其“全面取消鄭州市中心城區(qū)之外的其他市縣和省轄市落戶限制”這一舉措引發(fā)廣泛關(guān)注，外界對鄭州樓市發(fā)展以及對鄭州城市能級提升，充滿了想象。

??新城鎮(zhèn)化，新地產(chǎn)紅利

??事實上，關(guān)于“小目標”和“鄭州中心城區(qū)之外縣市落戶限制”的舉措，河南省早有計劃與部署。

??2019年擔(dān)任河南省副省長并于今年履新河南省省長的尹弘，在今年《河南省政府工作報告》中就提出，今年經(jīng)濟社會發(fā)展主要預(yù)期目標之一是，常住人口城鎮(zhèn)化率和戶籍人口城鎮(zhèn)化率分別提高1.5個和2個百分點。

??距離預(yù)期目標還略有差距。根據(jù)中商產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)據(jù)，2019年末河南省總?cè)丝?.09億人，其中城鎮(zhèn)常住人口5129萬人，常住人口城鎮(zhèn)化率53.21%，較2018年末提高1.5個百分點。其中除平頂山、新鄉(xiāng)、許昌、漯河、南陽、濮陽、周口、商丘8地城鎮(zhèn)化提升率達到或超過1.5個百分點之外，其他9地均未達到這個數(shù)字。

??就鄭州而言，2019年城鎮(zhèn)化同比增長率只有1.2%，但是城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達到74.6%，省內(nèi)位列首位。不過，對于有著過億人口且人口總數(shù)位于全國前列的河南省來說，省會鄭州目前的城鎮(zhèn)化率也是不夠的。這從《鄭州市城市總體規(guī)劃修訂版》（以下簡稱“鄭州總規(guī)”）中可以看出，鄭州2020年的城鎮(zhèn)化水平要達到82%左右。

??另外在人口規(guī)模方面，“鄭州總規(guī)”還提出，2020年，鄭州市域總?cè)丝谶_1245萬人，城鎮(zhèn)人口達1025萬人；但2019年底鄭州常住人口只有1035萬人，城鎮(zhèn)人口772萬人。

??對比兩組數(shù)據(jù)，這意味著鄭州今年有著7個百分點的城鎮(zhèn)化率增長任務(wù)，以及200余萬人的常住人口增長任務(wù)和200余萬人的城鎮(zhèn)人口增長任務(wù)。

??這些增長任務(wù)放在哪里？也就是“重點任務(wù)”中所提的鄭州中心城區(qū)之外的縣和市。

??當(dāng)然，鄭州本身同樣也有增長空間。根據(jù)“鄭州總規(guī)”，2020年中心城區(qū)城市人口是610萬人，其中，主城區(qū)470萬人，航空城140萬人。根據(jù)國務(wù)院的批復(fù)，鄭州的中心城區(qū)指的是市內(nèi)五區(qū)，即金水，中原、管城、二七、惠濟。這說明，鄭州下轄的上街區(qū)、中牟縣，以及其代管的鞏義、滎陽、新密、新鄭、登封5個市，仍然會釋放人口增長空間。

??著名經(jīng)濟學(xué)家巴曙松提出過一個觀點，“美國的城市化率由10%提升到50%用了差不多80年的時間，中國大概用了40年的時間完成了這個進程。在城市化大潮中，新增的城市人口的集中度迅速提升。中國在城鎮(zhèn)化快速推進的過程中，GDP占全球的比重和收入在持續(xù)提升，成為推動房地產(chǎn)市場發(fā)展，需求端購買力的一個推動力量。”

??這一邏輯放在城市發(fā)展中也一樣。鄭州作為中原城市群的重要支點城市，需要通過提成城鎮(zhèn)化率和人口規(guī)模來完成經(jīng)濟的跳躍，這其中房地產(chǎn)市場必然享受人口增長紅利。

??可以看到，近年來，碧桂園和海昌聯(lián)手，以及建業(yè)已經(jīng)在中牟拿地；世茂、福晟、恒大、金科等全國性房企已經(jīng)陸續(xù)布局滎陽；正商、融創(chuàng)已經(jīng)布局鞏義；融創(chuàng)、中鐵、世茂進入了新鄭；新密也迎來了綠地、恒大等全國性品牌房企。

??毋庸置疑，這些城市正在崛起，吸引了一大批全國性房企入駐。

??急需土地和新型產(chǎn)業(yè)

??城市的發(fā)展，房企的不斷入駐，鄭州這樣一個快速發(fā)展的中心城市，急需大量新增建設(shè)用地來滿足市場需求，以此進一步滿足新一輪城鎮(zhèn)化中新落戶人口的購房需求。

??有中國農(nóng)業(yè)科學(xué)院專家針對合理分解人口城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略任務(wù)時提出建議，“繼續(xù)推進‘三掛鉤’政策，確保財政轉(zhuǎn)移支付和農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化掛鉤，城鎮(zhèn)建設(shè)用地新增指標與農(nóng)業(yè)人口落戶數(shù)掛鉤，中央基建投資安排與農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化掛鉤，保證地方政府在領(lǐng)取相應(yīng)的提高人口城鎮(zhèn)化率任務(wù)時，獲得相應(yīng)的財政轉(zhuǎn)移支付、城鎮(zhèn)建設(shè)用地新增指標、中央基建投資安排”。

??但值得注意的是，新增建設(shè)用地指標是有限的，這就需要擴大土地供應(yīng)區(qū)域。

??對于這一點，鄭州早有部署。2018年8月20日起，除鄭州市內(nèi)五區(qū)、鄭東新區(qū)、鄭州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和鄭州高新區(qū)以外，鄭州新增了一項規(guī)則，即新鄭市、滎陽市、中牟縣出讓成交價高于600萬元/畝的商品住宅用地（安置用地除外），也開始全部納入復(fù)墾券使用范圍。

??這意味著，房企購買上述區(qū)域的非安置土地需要增加一部分費用購買復(fù)墾券。

??國內(nèi)房地產(chǎn)專家陳寶存認為，快速發(fā)展的鄭州急需更多的新增建設(shè)用地，但用地指標有限，這種方式可以實現(xiàn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地必須占補平衡、增減掛鉤，引導(dǎo)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)。

??土地方面的改革只是鄭州提高城鎮(zhèn)化率的一個縮影。提高城鎮(zhèn)化率是河南省政府今年重點抓的事情之一，因此，河南省今年以來在招商引資上下了很多功夫，這對城鎮(zhèn)化發(fā)展至關(guān)重要。

??今年4月和6月，新履職河南省省長不久的尹弘，先后會見了融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌和復(fù)星國際董事長郭廣昌，希望他們在河南省轉(zhuǎn)型關(guān)鍵時期深耕于此，發(fā)展新型產(chǎn)業(yè)，加速推進新型城鎮(zhèn)化，并帶動更多的企業(yè)來投資。

??郭廣昌表示，看好河南的基礎(chǔ)優(yōu)勢和發(fā)展?jié)摿Γ瑢⒊浞职l(fā)揮大健康產(chǎn)業(yè)體系和全球供應(yīng)鏈體系優(yōu)勢，助推河南醫(yī)用物資走出去，為全球抗疫作貢獻，并在文化旅游、制造業(yè)等領(lǐng)域積極尋求發(fā)展機會，不斷擴大深化與河南合作。

??孫宏斌表示，融創(chuàng)非常看好河南發(fā)展前景，將充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，積極尋找合作機會，不斷拓展合作領(lǐng)域，加快在豫項目建設(shè)，為河南經(jīng)濟社會發(fā)展貢獻更多力量。

??這些動作，為鄭州未來文旅、產(chǎn)業(yè)、商業(yè)各個領(lǐng)域的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展留下想象空間，為新型城鎮(zhèn)化建設(shè)下好了“先手棋”，打開了“突破口”。