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9月40城地市小幅降溫，土地出讓金連降3個(gè)月，“金九”缺席

??上海易居房地產(chǎn)研究院9月30日發(fā)布《2020年9月40城土地市場報(bào)告》，該報(bào)告顯示:

??40城地市成交量基本平穩(wěn)，地價(jià)小幅下跌，土地出讓金連降3個(gè)月，成交溢價(jià)率升幅繼續(xù)收窄，總體呈小幅降溫態(tài)勢。9月，多個(gè)熱點(diǎn)城市出臺調(diào)控或進(jìn)一步加強(qiáng)管理的新規(guī)。在“三條紅線”的影響下，預(yù)計(jì)未來幾月40城地市將繼續(xù)穩(wěn)中有降，長期來看土地市場更加平穩(wěn)，周期性波動減弱。

??一線城市繼續(xù)保持平穩(wěn)，二線城市地價(jià)繼續(xù)在高位盤整但成交量持續(xù)下降，三線城市量增價(jià)跌。具體城市上，溢價(jià)率為0的城市為7城，增加2城，和8月集中在東北地區(qū)不同，9月溢價(jià)率為0的城市主要為一二線城市，側(cè)面反映了一二線城市地市降溫的苗頭。

??易居研究院研究員王若辰表示：3、4季度通常為全年土地出讓金收入相對較高的時(shí)候。而今年由于2季度賣地過猛，進(jìn)入下半年又遭遇政策收緊，3季度出讓金有所下降，4季度明顯增長的可能性也不大。

??報(bào)告主要內(nèi)容如下：

??一、40城整體：量穩(wěn)價(jià)跌，土地出讓金繼續(xù)下降

??1、土地成交建筑面積：9月成交建筑面積環(huán)比增長0.6%

??2020年9月，40個(gè)典型城市土地成交建筑面積5418萬平方米，環(huán)比增長0.6%；同比增長23%。8月成交量環(huán)比明顯下降，但相比去年同期仍維持較高水平，9月成交量環(huán)比略微增長，預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月成交量仍將保持這一相對較低水平或繼續(xù)有所下降。

??2020年1-9月，40個(gè)典型城市年初累計(jì)土地成交建筑面積42415平方米，同比增長8%。

??2、土地出讓金收入：1-9月累計(jì)同比增長19%

??9月，40個(gè)典型城市土地出讓金收入為2702億元，環(huán)比下降10%，同比增長9%，已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月下降。2020年1-9月，40個(gè)典型城市土地出讓金累計(jì)收入24340億元,同比增長19%，增幅為年內(nèi)首次收窄。

??2020年3季度，40城土地出讓金為9381億元，環(huán)比下降9%，同比增長31%，表明3季度40城土地市場整體上有所降溫。

??分城市來看，，2020年1-9月，40城土地出讓金排名前5的城市分別為上海、杭州、北京、廣州和寧波，其土地出讓金總額分別為2146、2126、1651、1647和1374億元。排名靠前的城市中，除一線城市外，主要為浙江和江蘇的核心城市，以及部分中部省會城市。

??3、土地出讓均價(jià)：環(huán)比下跌1.1%，同比上漲9.9%

??9月，40個(gè)典型城市移動平均土地成交均價(jià)為5811元/平方米，環(huán)比下跌1.1%，同比上漲9.9%，預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月地價(jià)將繼續(xù)調(diào)整，但不改震蕩上行的中長期趨勢。

??4、土地成交溢價(jià)率：16.9%，微幅擴(kuò)大

??9月，40個(gè)典型城市土地成交溢價(jià)率為16.9%，與8月相比上升0.2個(gè)百分點(diǎn)，但升幅收窄。2020年1月以來，土地溢價(jià)率維持在2018年底的歷史低位水平，但處于逐步抬升的趨勢中，目前溢價(jià)率升幅收窄，在政策收緊下，預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月將基本保持平穩(wěn)或有所下降。

??分城市來看，9月，40城中土地成交溢價(jià)率排名前5的城市分別為北海、南寧、荊州、西安和金華，土地成交溢價(jià)率分別為534%、64%、63%、59%和45%，其中北海只出讓了一塊土地，起拍價(jià)低，溢價(jià)率比較高。9月，溢價(jià)率為0的城市為7城，增加2城，和8月集中在東北地區(qū)不同，9月溢價(jià)率為0的城市主要為一二線城市，側(cè)面反映了一二線城市地市降溫的苗頭。

??二、城市分類：三類城市表現(xiàn)分化

??1、一線城市：量升價(jià)穩(wěn)

??9月，一線城市土地成交建筑面積為443萬平方米，環(huán)比增長14%，同比增長10%。1-9月，累計(jì)成交建筑面積為3814萬平方米，同比增長43%。相比2019年，2020年一線城市市場復(fù)蘇比較明顯。9月，6個(gè)月移動平均成交價(jià)為14998元/平方米，環(huán)比上漲0.2%，同比上漲2.4%。

??2、二線城市：量縮價(jià)平

??9月，二線城市土地成交建筑面積為3313萬平方米，環(huán)比下降19%，同比增長7%。1-9月，土地成交建筑面積為29712萬平方米，同比增長0.2%，年內(nèi)首次轉(zhuǎn)正。9月，6個(gè)月移動平均成交價(jià)為5423元/平方米，環(huán)比上漲1%，同比上漲6%，目前成交價(jià)已經(jīng)在高位盤整4個(gè)月，在量縮和政策收緊的背景下，比較難持續(xù)，未來幾個(gè)月仍有一定下降空間。

??3、三線城市：量增價(jià)跌

??9月，三線城市土地成交建筑面積為1662萬平方米，環(huán)比增長80%，同比增長90%。1-9月，土地成交建筑面積為8890萬平方米，同比增長25%。6個(gè)月移動平均成交價(jià)為3468元/平方米，環(huán)比下跌9%，同比上漲23%。

??三、結(jié)論和趨勢：未來幾個(gè)月地市將穩(wěn)中有降

??9月，多個(gè)熱點(diǎn)城市出臺調(diào)控或進(jìn)一步加強(qiáng)管理的新規(guī)。8月份土地市場已經(jīng)出現(xiàn)短期拐點(diǎn)，9月份繼續(xù)小幅降溫，預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月仍將穩(wěn)中有降。長期來看，“三條紅線”融資管理規(guī)則有助于保證土地市場更加平穩(wěn)，周期性波動減弱。

??執(zhí)筆人：上海易居房地產(chǎn)研究院 研究員 王若辰

??電話：021-60868916

??郵箱：wangruochen@ehousechina.com