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??自 2015 年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次提出「租購并舉」，2017 年十九大定調(diào)，提出「加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。」培育租賃住房市場的發(fā)展，既是妥善解決過去住房體系失衡的現(xiàn)實要求，也是滿足人民美好生活需要的重要民生工程。

??五年以來，我們看到各地政府從完善市場規(guī)范、保障主體權(quán)益、增加用地供應(yīng)、對租賃企業(yè)進(jìn)行扶持等多方面大力推動行業(yè)發(fā)展。

??對于市場中的企業(yè)主體來說，如何抓住「風(fēng)口上的行業(yè)機(jī)會」實現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展，又實踐改善民生的企業(yè)社會價值，實現(xiàn)雙贏，是亟需探索的問題。

??那么，「租購并舉」落地五年，市場發(fā)生了哪些變化呢？

??革故鼎新的租賃住房供給側(cè)改革

??1. 行業(yè)初期，「低質(zhì)」供應(yīng)與旺盛需求間的矛盾

??當(dāng)前，我國的住房租賃領(lǐng)域尚未形成標(biāo)準(zhǔn)完善的管理體系，市場龐雜無序，不少未達(dá)資質(zhì)的中介、小公寓魚目混珠，擾亂秩序，引發(fā)糾紛。一方面，中介機(jī)構(gòu)亂象頻出，虛假房源、「黑中介」極大的損害了租戶利益，出租房源的甲醛、噪音、安全等問題難以解決；另一方面，部分公寓企業(yè)為了規(guī)模擴(kuò)張，「高收低租」、采用租金貸極大提高經(jīng)營風(fēng)險，「暴雷」事件層出不窮，最終轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主和租戶買單。

??同時，隨著城市經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，房價水漲船高。對于為城市建設(shè)做出巨大貢獻(xiàn)的流動人口來說，迫于經(jīng)濟(jì)壓力，租房是更常見的選擇。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019 年末，全國流動人口達(dá) 2.36 億人，而這其中大部分人只能選擇狹小逼仄、安全隱患巨大的群租房、隔斷房，整體租住環(huán)境極差。

??究其原因：

??雖然我國租賃需求旺盛，但租賃住房領(lǐng)域起步較晚，仍缺乏標(biāo)準(zhǔn)的行業(yè)規(guī)范和監(jiān)管制度。更為關(guān)鍵的是，相較海外成熟市場，由于房價高企、租售比低，我國租賃住房的投資回報率極低，一線城市甚至只有 1%-2%。疊加初期投入大、投資周期長，微薄的盈利空間導(dǎo)致住房租賃市場化動力不足，難以保障供應(yīng)品質(zhì)。

??那么，為解決此類問題，近年來政府端和市場端有哪些變化呢？

??2. 政府大力支持，多渠道籌措，推動租賃供給側(cè)改革  

??為解決上述問題，五年來，政策持續(xù)推動市場展開租賃住房的供給側(cè)改革。

??一方面，降低租賃用地成本，多渠道籌措租賃房源，為市場創(chuàng)造盈利空間；另一方面，通過推出集中式租賃社區(qū)，提升市場租住品質(zhì)，加強(qiáng)市場管理的同時，改善租住環(huán)境，提供更好的租賃產(chǎn)品及服務(wù)。通過這「一升一降」調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，培育和支持行業(yè)發(fā)展。

??自 2019 年 7 月，住建部公示了首批納入住房租賃市場發(fā)展試點名單城市，包括北京、上海、廣州、深圳等 16 城。今年 7 月，天津、石家莊等 8 城成功入圍第二批名單。此 24 城試點示范期均為 3 年，中央財政支持直轄市每年 10 億元，省會城市和計劃單列市每年 8 億元，地級城市每年 6 億元。資金主要用于多渠道籌集租賃住房房源、建設(shè)住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺等與住房租賃市場發(fā)展相關(guān)的支出。

??同時，各地制定租賃住房目標(biāo)，多渠道籌措租賃房源。一方面，上海、南京、杭州均推出租賃地塊及土地自持比例，廣州、深圳采取「競自持」政策，北京大力發(fā)展集體土地租賃住房。以上海為例，截至 8 月，上海共推出租賃地塊 97 幅，含自持地塊 135 幅。

核心城市租賃住房目標(biāo)

??資料來源：市場公開信息，克而瑞租售整理

??另一方面，住建部鼓勵制定閑置商業(yè)辦公用房、工業(yè)廠房等非住宅依法依規(guī)改造為租賃住房的政策，解決存量資產(chǎn)的同時，降低租賃房源獲取成本。截至目前，北京、上海、廣州、深圳、武漢、合肥、佛山等城市都出臺了「商改租」、「工改租」的政策，積極響應(yīng)中央號召。

??另外，針對市場亂象，2019 年底，6 部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》，各地都展開了住房租賃市場整治工作，嚴(yán)厲打擊違法違規(guī)行為，加強(qiáng)租賃備案管理及資金監(jiān)管工作，改善市場環(huán)境。

??3. 租賃企業(yè)在薄利環(huán)境下尋求發(fā)展機(jī)會  

??而作為租賃住房市場的重要參與主體，租賃企業(yè)如今最需考慮的，是如何在關(guān)乎民生的薄利市場環(huán)境下，實現(xiàn)自身的發(fā)展。

??首先，需要利用規(guī)模優(yōu)勢，進(jìn)一步降低獲房及運(yùn)營成本，創(chuàng)造盈利空間；

??其次，要提升運(yùn)營管理能力，降本增效，通過保障產(chǎn)品及服務(wù)品質(zhì)，贏得口碑及客戶。

??那么，企業(yè)端是如何探索及實踐的呢？我們嘗試從分析行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)的發(fā)展路徑和實踐中，探討租賃企業(yè)該如何參與并推動租賃住房市場供給側(cè)改革，成就自我發(fā)展。

??龍湖冠寓的租賃住房探索之路

??1. 穩(wěn)步前行，四年成就行業(yè)標(biāo)桿  

??龍湖冠寓自 2016 年成立以來，一直穩(wěn)扎穩(wěn)打，同步提升運(yùn)營效率和經(jīng)營質(zhì)量。8 月 26 日，龍湖集團(tuán)公布了 2020 年上半年業(yè)績，成績亮眼。

??規(guī)模方面，2017-2019 年是冠寓進(jìn)入快速擴(kuò)張規(guī)模的發(fā)展階段，短短三年，其累計開業(yè)房間已達(dá) 7.5 萬間，2018 年的月均開業(yè)房間數(shù)更是一度超過 3000 間。截至 2020 年上半年，龍湖冠寓開業(yè)規(guī)模 7.9 萬間，較去年同期增長 32%，位列行業(yè)第二。

龍湖冠寓2017-2020年上半年開業(yè)房源

??資料來源：龍湖財報，克而瑞租售整理

??運(yùn)營方面，2017-2020 年冠寓項目整體出租率呈現(xiàn)不斷增長趨勢，其中尤以 2019 年增速最為顯著。截至 2020 年上半年，冠寓整體出租率達(dá)到 85.3%，開業(yè)超六個月的項目出租率為 88.6%。

??資料來源：龍湖財報，克而瑞租售整理

??同時，上半年冠寓租賃住房收入約 7.32 億元，同比增長 70%，較同類企業(yè)在盈利和運(yùn)營方面表現(xiàn)更佳。

??支撐其發(fā)展背后的原因在于：

??主航道定位，做強(qiáng)、做長、做大

??之所以能在短短四年內(nèi)交出這樣一份成績單，與龍湖冠寓一開始的戰(zhàn)略定位有莫大關(guān)系。響應(yīng)國家政策號召及自身發(fā)展需求，租賃住房業(yè)務(wù)發(fā)展之初就被定位于龍湖集團(tuán)四大主航道之一，較高的戰(zhàn)略定位使得冠寓發(fā)展動力十足，發(fā)展前景相對較佳。

??從數(shù)據(jù)來看，龍湖集團(tuán)近兩年四大主航道業(yè)務(wù)占比均有一定程度提升。其中租賃住房業(yè)務(wù)對集團(tuán)業(yè)績的貢獻(xiàn)一直呈現(xiàn)上升態(tài)勢。未來，隨著業(yè)務(wù)規(guī)模不斷擴(kuò)大以穩(wěn)健優(yōu)質(zhì)運(yùn)營，業(yè)務(wù)占比將會持續(xù)提升。

近兩年龍湖四大主航道業(yè)務(wù)占比及比例變動

??資料來源：龍湖冠寓財報，克而瑞租售整理

??對于冠寓來說，其貫徹龍湖集團(tuán)的做事風(fēng)格，發(fā)展過程中，第一考慮的是做強(qiáng)，第二考慮的是做長，而做大其實是做強(qiáng)和做長的自然結(jié)果。 其中，衡量強(qiáng)的主要指標(biāo)是運(yùn)營效率和客戶滿意度，衡量長的角度則是企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能力，冠寓在此方面不斷努力，追求成為卓越企業(yè)的同時，希望向客戶傳遞更正向的價值觀。

??融資優(yōu)勢，助力企業(yè)穩(wěn)健成長

??同時，在龍湖集團(tuán)的強(qiáng)信用主體的支持下，融資優(yōu)勢顯著，龍湖冠寓的發(fā)展更為穩(wěn)健。由于三個紅線政策的出臺，不同房企財務(wù)狀況的差異性導(dǎo)致未來經(jīng)營風(fēng)險和穩(wěn)定性出現(xiàn)分化。

??龍湖集團(tuán)財務(wù)狀況表現(xiàn)優(yōu)異，各項財務(wù)指標(biāo)均不逾越紅線，經(jīng)營更加穩(wěn)健，也因此可以獲得更具優(yōu)勢的融資成本。2020 年上半年，龍湖集團(tuán)平均融資成本僅為 4.5%，領(lǐng)先于業(yè)內(nèi)平均水平。

龍湖集團(tuán)2018-2020年上半年平均融資成本

??資料來源：公開信息，克而瑞租售整理

??同時，在國家金融政策的支持下，龍湖在近兩年陸續(xù)發(fā)行了共計 50 億的低利率住房租賃專項債券，與建行、中行、工行、農(nóng)行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，并與新加坡政府投資公司（GIC）、加拿大養(yǎng)老基金投資公司（CPPIB）共同設(shè)立租賃住房投資平臺，不斷拓寬融資渠道。

??謹(jǐn)慎嚴(yán)格，快速反應(yīng)，縮小疫情影響

??上半年疫情之下，長租公寓行業(yè)負(fù)重前行，不少企業(yè)投拓停滯、運(yùn)營受損，但龍湖冠寓能迅速從疫情的影響中恢復(fù)，這背后既依靠企業(yè)前期的持續(xù)積淀，也需要團(tuán)隊組織運(yùn)營的快速反應(yīng)、高效協(xié)同的執(zhí)行力。

??自龍湖冠寓成立之初，就以高要求約束自身，設(shè)置嚴(yán)苛投資及財務(wù)指標(biāo)，將嚴(yán)標(biāo)準(zhǔn)貫穿至全鏈條。財務(wù)方面，綜合成本要求下，各城市可在一定程度上靈活調(diào)配，但運(yùn)營考核會落到每間房間，細(xì)化管理顆粒度。且此次疫情突發(fā)后，從運(yùn)營的角度，鋪排上半年的成本提效與管控工作，保證了企業(yè)的正面營收。

??回到前端，冠寓也是一直保持謹(jǐn)慎冷靜的投資態(tài)度，盡管疫情期間出現(xiàn)不少收并購機(jī)會，但冠寓內(nèi)部依然緊控投資指標(biāo)，嚴(yán)格審查物業(yè)合規(guī)性，在降低經(jīng)營風(fēng)險的同時，也更好的保障了租房群體的居住環(huán)境品質(zhì)。

??2. 實踐供給側(cè)改革，推動行業(yè)租住品質(zhì)提升  

??與成熟國家相比，我國租賃住房市場發(fā)展還有相當(dāng)大的差距，龍湖冠寓作為重要的市場參與者，也致力于通過產(chǎn)品、服務(wù)等各類解決方案的研發(fā)，推動市場供給側(cè)改革，助力行業(yè)向好發(fā)展。

??從具體情況來看，由于目前我國租賃住房市場過于分散，且沒有形成明顯品牌效應(yīng)，長租公寓的定價權(quán)在于客戶，而非企業(yè)。冠寓始終保持著對市場的清醒認(rèn)知，從服務(wù)者的角度出發(fā)，控制成本的同時，通過更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品吸引客戶。

??全面落地裝配式裝修，提升產(chǎn)品品質(zhì)

??裝修及翻新是長租公寓發(fā)展鏈條中無法避免的環(huán)節(jié)，目前市場仍存在問題亟待解決。

??首先，隨著前兩年行業(yè)熱度攀升，不少人跟風(fēng)入局，拿房成本哄抬，再加上租賃行業(yè)本身的低毛利率，裝修環(huán)節(jié)更需要嚴(yán)控成本投入；

??其次，對于長租公寓而言，裝修效率直接影響出租率及盈利能力。其裝修周期往往會被強(qiáng)制壓縮，裝修質(zhì)量不保；

??更嚴(yán)重的是，一些公寓為控成本選用廉價裝修材料，使用的木制和膠都會釋放甲醛等有毒有害物質(zhì)，而長租公寓極短的房源空置期遠(yuǎn)不足以使這些物質(zhì)揮發(fā)，會對租客健康帶來不利影響。

??為解決這些問題，龍湖冠寓近年來大力推行全屋裝配式裝修，在產(chǎn)品品質(zhì)和長相更加優(yōu)質(zhì)的情況下，通過裝配式工程建造模式，整體成型、結(jié)構(gòu)牢固、大大提升了空間的環(huán)保品質(zhì)和人群的居住體驗。

??同時，冠寓的裝配式裝修擁有材料環(huán)保，質(zhì)量保障、人工依賴低，裝修時間短、可快速投入營運(yùn)，以及維修率低、耐用性強(qiáng)這四大優(yōu)點，從前期施工到后期維護(hù)更加匹配長租公寓的運(yùn)營需求。

??另外，由于裝配式裝修的研發(fā)成本較高，且對產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化有一定要求。冠寓目前已建立自己的產(chǎn)品生態(tài)系統(tǒng)，利用規(guī)模效應(yīng)，為企業(yè)爭取更多的發(fā)展空間。

??打磨細(xì)節(jié)，迭代人性化產(chǎn)品設(shè)計

??產(chǎn)品設(shè)計方面，近兩年龍湖冠寓從集團(tuán)層面不斷提高研發(fā)資源集中利用率，在滿足產(chǎn)品高質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化的同時，還在不同的項目設(shè)計中，打造獨立特色的主題及重點，不至于千篇一律。未來，冠寓將會在產(chǎn)品加入更多區(qū)域特色和城市年輕人精神元素，向標(biāo)準(zhǔn)化模塊當(dāng)中注入 IP 力量。

??冠寓的產(chǎn)品研發(fā)強(qiáng)調(diào)「空間有界，生活無限」的核心產(chǎn)品理念，永遠(yuǎn)根據(jù)客戶需求不斷改變與進(jìn)步，更多從細(xì)節(jié)體現(xiàn)客戶關(guān)懷。

??符合人體工學(xué)設(shè)計的屋內(nèi) 105 度開口沙發(fā)，貼合人體背部曲線，強(qiáng)力支撐腰背脊椎，高密海綿優(yōu)質(zhì)回彈性能，久坐不變形；

??公寓公區(qū)燈光設(shè)置「長明燈+感應(yīng)燈」組合，節(jié)能環(huán)保的同時，用匠心巧思優(yōu)化客戶的居住體驗……

??從公區(qū)的安全人性化，到家具的使用舒適度，再到地板、墻面、燈具、軟裝等各處不起眼的設(shè)計，經(jīng)過研發(fā)及設(shè)計團(tuán)隊的多次迭代而來。「永遠(yuǎn)不滿足，永遠(yuǎn)在改變」，是冠寓產(chǎn)品研發(fā)一直奉行的原則。

??3. 化解「孤島效應(yīng)」，提供 37.4℃ 暖心服務(wù)  

??在降低成本、提升居住品質(zhì)的基礎(chǔ)上，服務(wù)也是公寓運(yùn)營中極為重要的一環(huán)。「冠寓的服務(wù)溫度是 37.4 度」，比母體體溫高 0.1 度的服務(wù)，是冠寓希望為租客提供的服務(wù)，既不干涉客戶的私密距離，但又有足夠的細(xì)節(jié)關(guān)懷。

??人文關(guān)懷：「視、聽、嗅、味、觸」五感環(huán)繞

??冠寓的溫暖服務(wù)，從「視、聽、嗅、味、觸」五感環(huán)繞，深度滲透到租客的日常生活中。

??以「聲」為例，冠寓力求做到「處處有聲」，除了日常問候、天氣關(guān)懷、節(jié)日祝福，及舒緩的場景配樂外，冠寓還推出了「有聲 Youth Talk」線上有聲欄目，分享有趣內(nèi)容及生活技巧、傾聽租戶煩惱并給予建議，承擔(dān)起了心理疏導(dǎo)及傳遞積極價值觀的社會責(zé)任。

??以「嗅」為例，冠寓保障租戶「無菌入住」，對入住空房進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化無塵清潔，同時對床墊、窗簾進(jìn)行深度清潔，不定期展開空調(diào)保養(yǎng)及消殺除蟲。疫情期間，更是會保證每日 2-3 次的消毒，最大程度上為租戶提供安全清潔的居住環(huán)境，給予其滿滿的安全感。

冠寓的五感服務(wù)

??社群生活：「零重力、零壓力」Goyoo 星球

??為了降低租客孤獨感，讓他們體驗世界的更多可能，結(jié)交更多志同道合的伙伴，冠寓于 2020 年迭代了社群運(yùn)營生態(tài)，以「Goyoo」星球全新形象亮相，強(qiáng)調(diào)「零重力、零壓力」的生活方式，為租戶創(chuàng)造「安心、顏值、友鄰」的居住空間。

??社群活動現(xiàn)場

??落地到日常運(yùn)營，冠寓開展了一系列社群活動，并以興趣為出發(fā)點組建各個租戶社團(tuán)，線上、線下交流。2019 年，龍湖冠寓全國 200 余家門店就舉辦了近 3000 場社群活動，活動內(nèi)容涵蓋美食、電子科技、體育運(yùn)動、手工 DIY、旅游、技能培訓(xùn)、讀書公益等，受到了年輕租客群體的熱情歡迎。

??情感鏈接：冠寓「運(yùn)營官」

??作為直接對接 C 端的服務(wù)行業(yè)，服務(wù)者是傳遞溫暖、鏈接情感的最重要一環(huán)。「運(yùn)營官」是冠寓獨有的公寓運(yùn)營崗位，圍繞「溫暖、明亮、愛」的核心關(guān)鍵詞，以青年人視角服務(wù)青年人群體，打造有溫度有情感的社群鏈接。

??這些「運(yùn)營官」幾乎都是 90～95 后，他們「對企業(yè)愛操心會經(jīng)營、對客戶有感同身受的陪伴和服務(wù)意識」，可以與你一起聊天聊地侃大山，也會在你需要幫助時伸出援手，了解租戶的感受與需求。

??同時，為了更好的培養(yǎng)這些充滿熱情的年輕團(tuán)隊，冠寓始終關(guān)注「運(yùn)營官」的成長，以一系列培訓(xùn)成長體系，進(jìn)一步提升員工專業(yè)能力，也為年輕人提供廣闊的發(fā)展平臺，讓「運(yùn)營官」們更有能力，也更有熱情為租戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

??結(jié)語

??整體來看，近年來在政府的支持下，疊加資本和各方企業(yè)的不斷推動，租賃住房市場發(fā)生了諸多變化，向著規(guī)模化、規(guī)范化、市場化、多元化的方向發(fā)展，但行業(yè)整體還處于發(fā)展初期，位于 s 型增長曲線的最底部，市場的空間和發(fā)展前景還很大。

??同時，租賃住房是鏈接一個城市關(guān)鍵的基礎(chǔ)設(shè)施。這個基礎(chǔ)設(shè)施好不好，決定了城市中的年輕人能否安居樂業(yè)，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的可持續(xù)性。

??對于租賃企業(yè)來說，既需要利用技術(shù)的進(jìn)步和運(yùn)營的賦能來實現(xiàn)降本增效、提升產(chǎn)品品質(zhì)，解決行業(yè)和客戶需求的痛點，也要通過更加人性化服務(wù)贏得客戶的認(rèn)可，在薄利的市場環(huán)境下獲得發(fā)展的空間。