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??10月，深圳二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.9%，位列70城首位，揚(yáng)州新建商品住宅及二手房價(jià)格環(huán)比漲幅分別位列70城首位及次位，華北區(qū)域二線城市房價(jià)走弱。整體來看，房價(jià)環(huán)比漲幅總體回落、同比漲幅基本穩(wěn)定。1月~10月，商品房銷售面積追平去年同期，但是商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)欠佳；房地產(chǎn)開發(fā)投資增速連續(xù)5月上升，個(gè)人按揭貸款增長9.8%透露出近來市場(chǎng)活躍度較好。

??近日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布《2020年10月70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》《2020年1月~10月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》，揭示了今年以來我國樓市運(yùn)行情況。

??深圳、揚(yáng)州表現(xiàn)亮眼

??華北二線城市房價(jià)走弱

??10月，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.2%、0.3%、0.5%和0.2%。二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.4%、0.5%、0.6%和0.9%。

??值得注意的是，深圳二手住宅銷售價(jià)格漲幅位于70城首位。對(duì)此，貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂認(rèn)為，深圳二手住宅銷售價(jià)格漲幅已處在持續(xù)收窄通道，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，10月深圳二手房業(yè)主調(diào)漲占比45.5%，較7月（調(diào)控當(dāng)月）收窄15個(gè)百分點(diǎn)，隨著調(diào)控效果逐漸顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)其價(jià)格上漲勢(shì)頭會(huì)有所緩解。

??31個(gè)二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，華北區(qū)域的大部分二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下跌，比如，鄭州環(huán)比下跌0.5%、天津環(huán)比下跌0.4%、太原環(huán)比下跌0.3%、青島環(huán)比下跌0.2%。值得一提的是，近來因?yàn)槌雠_(tái)鼓勵(lì)住房消費(fèi)政策而備受關(guān)注的哈爾濱，10月新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.1%。

??31個(gè)二線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅與上月相同。其中，沈陽、銀川環(huán)比上漲最高，均為0.8%，華北區(qū)域二線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下跌占多數(shù)，華南區(qū)域二線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲占多數(shù)。

??35個(gè)三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比均上漲0.2%，漲幅比上月分別回落0.3個(gè)百分點(diǎn)和0.4個(gè)百分點(diǎn)。值得注意的是，揚(yáng)州10月新建商品住宅及二手房價(jià)格環(huán)比漲幅分列70城首位及次位。許小樂認(rèn)為，今年長三角區(qū)域城市樓市表現(xiàn)普遍好于其他區(qū)域，揚(yáng)州地處長三角，享受長三角區(qū)域協(xié)同發(fā)展利好，前10月?lián)P州住宅用地成交量已經(jīng)追平去年，且平均溢價(jià)率達(dá)30%，高出去年約11個(gè)百分點(diǎn)，土地市場(chǎng)熱度向住宅買賣市場(chǎng)傳導(dǎo)。

??與去年相比，10月一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲4.1%和8.0%，漲幅比上月分別擴(kuò)大0.2和0.6個(gè)百分點(diǎn)。二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲4.4%，漲幅比上月回落0.4個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷售價(jià)格同比上漲2.1%，漲幅比上月微擴(kuò)0.1個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲4.0%和1.5%，漲幅比上月分別回落0.4和0.2個(gè)百分點(diǎn)，均已連續(xù)19個(gè)月相同或回落。

??諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄認(rèn)為，10月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲城市數(shù)量45個(gè)，較上月減少10個(gè)；持平城市6個(gè)，較上月減少1個(gè)；下跌城市19個(gè)，較上月增加11個(gè)。隨著越來越多的城市出臺(tái)調(diào)控政策，房價(jià)上漲城市數(shù)量自7月以來呈現(xiàn)持續(xù)減少趨勢(shì)。進(jìn)入“金九銀十”的傳統(tǒng)銷售旺季，房企把握銷售窗口期積極營銷，以價(jià)換量現(xiàn)象增加。10月二手住宅價(jià)格上漲城市數(shù)量為39個(gè)，比上月減少11個(gè)；持平城市4個(gè)，較上月增加1個(gè)；下跌城市27個(gè)，比上月增加10個(gè)。整體來看，各等級(jí)城市二手住宅銷售價(jià)格漲幅均較上月回落或持平，其中一線城市漲幅居首，熱度仍然領(lǐng)先各等級(jí)城市。

??許小樂認(rèn)為，今年下半年，房價(jià)上漲較快的城市陸續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策，效果立竿見影。前期漲幅靠前的城市如徐州、銀川等城市在調(diào)控后房價(jià)漲幅收窄至1%以下。11月以來，“一城一策”調(diào)控政策持續(xù)深化，進(jìn)一步向三四線城市深入，如近期衢州、臺(tái)州及海鹽等城市出臺(tái)限售、嚴(yán)查首付貸等政策。房價(jià)漲幅仍大、市場(chǎng)熱度仍高的城市大概率會(huì)有約束市場(chǎng)供需兩端的政策出臺(tái)。

??銷售面積追平去年同期

??商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)欠佳

??1月~10月，商品房銷售面積133294萬平方米，同比持平，1月~9月為下降1.8%。其中，住宅銷售面積增長0.8%，辦公樓銷售面積下降14.5%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降14.0%。商品房銷售額131665億元，增長5.8%，增速提高2.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長8.2%，辦公樓銷售額下降12.8%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額下降15.8%。

??貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩表示，1月~10月商品房銷售面積追平去年同期， 5月以來銷售端持續(xù)發(fā)力拉動(dòng)商品房成交面積逐步恢復(fù)，商品房當(dāng)月銷售面積連續(xù)6個(gè)月超過去年同期。1月~10月商品房銷售均價(jià)為每平方米9878元，同比上升5.8%，年度銷售均價(jià)與1月~9月持平，根據(jù)數(shù)據(jù)計(jì)算，10月單月銷售均價(jià)每平方米9875元，環(huán)比下降1.9%，延續(xù)了9月單月銷售均價(jià)環(huán)比下行的走勢(shì)。究其原因，各地前期穩(wěn)市場(chǎng)的調(diào)控政策逐步起效，加之房企為了對(duì)沖融資壓力以及近兩個(gè)月推出各種促銷措施，使得銷售量保持增長的同時(shí)價(jià)格略有下行，從歷史同期看，2017年~2019年環(huán)比降幅分別為1.6%、2.5%、1.2%。綜合判斷，此次單月價(jià)格下行屬于周期性回調(diào)，不會(huì)對(duì)市場(chǎng)長期的平穩(wěn)走勢(shì)造成影響。根據(jù)貝殼新房帶看、認(rèn)購指數(shù)觀察，兩項(xiàng)指標(biāo)10月仍保持增長，因此今年年底成交量走高的可能性較大，預(yù)計(jì)今年全年成交量將超過去年，成交價(jià)格增速將繼續(xù)保持穩(wěn)定。

??58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，值得關(guān)注的是商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)持續(xù)走低，從銷售金額來看，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房1月~10月的銷售額同比分別下滑12.8%、15.8%，疫情對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響在商業(yè)地產(chǎn)層面表現(xiàn)明顯。

??分區(qū)域來看，1月~10月，只有東部地區(qū)、西部地區(qū)商品房銷售面積、銷售額高于去年同期，其中，西部地區(qū)商品房銷售面積同比增速首次轉(zhuǎn)正，東北地區(qū)雖然處于逐步恢復(fù)中，但是恢復(fù)速度較慢。具體來看，東部地區(qū)商品房銷售面積54532萬平方米，同比增長4.0%，增速比1月~9月提高1.8個(gè)百分點(diǎn)；銷售額73165億元，增長11.1%，增速提高2.2個(gè)百分點(diǎn)。中部地區(qū)商品房銷售面積36053萬平方米，下降5.0%，降幅收窄2.0個(gè)百分點(diǎn)；銷售額26325億元，下降2.9%，降幅收窄2.8個(gè)百分點(diǎn)。西部地區(qū)商品房銷售面積37155萬平方米，增長1.0%，1月~9月下降1.0%；銷售額27565億元，增長3.6%，增速提高1.5個(gè)百分點(diǎn)。東北地區(qū)商品房銷售面積5554萬平方米，下降8.8%，降幅收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)；銷售額4611億元，下降4.8%，降幅收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。

??10月，商品房待售面積49492萬平方米，比9月減少89萬平方米。其中，住宅待售面積減少148萬平方米，辦公樓待售面積增加31萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積減少36萬平方米。

??方正證券認(rèn)為，三季度以來銷售的增長主要還是因?yàn)榉科蠓e極營銷去化以及供貨加速。但9月、10月的實(shí)際去化率表現(xiàn)并不好，年末房企去化仍然承壓。隨著年中潛在購房需求集中釋放，疊加調(diào)控政策持續(xù)加碼、房地產(chǎn)信貸政策適度收緊，預(yù)計(jì)11月、12月增速將有所下滑。預(yù)計(jì)全年銷售面積增速為-1.8%至-1.6%。

??但是，中泰證券認(rèn)為，房企全年維持了較高的推盤效率和意愿，在下半年市場(chǎng)推盤持續(xù)上升的過程中推升了市場(chǎng)的銷售復(fù)蘇。按照拿地到推盤的節(jié)奏推算，預(yù)計(jì)全年商品房銷售面積增速到今年年底將恢復(fù)至3%附近。

??投資增速連續(xù)5月上升

??個(gè)人按揭貸款漲幅較大

??1月~10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資116556億元，同比增長6.3%，增速比1月~9月提高0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資86298億元，增長7.0%，增速提高0.9個(gè)百分點(diǎn)。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速連續(xù)5月上升，在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步復(fù)蘇下，房企投資信心逐步恢復(fù)，但還未恢復(fù)到去年平均增速水平，短期內(nèi)房企投資增速仍有上升的空間。

??分區(qū)域來看，西部地區(qū)投資增速最高，其次為東部地區(qū)、東北地區(qū)、中部地區(qū)。具體情況為，1月~10月，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資61714億元，同比增長7.1%，增速比1月~9月提高0.6個(gè)百分點(diǎn)；中部地區(qū)投資23372億元，增長2.4%，增速提高1.5個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)投資26636億元，增長8.3%，增速提高0.2個(gè)百分點(diǎn)；東北地區(qū)投資4834億元，增長5.6%，增速提高1.2個(gè)百分點(diǎn)。

??1月~10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積17775萬平方米，同比下降3.3%，降幅比1月~9月擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款11386億元，增長14.8%，增速提高1.0個(gè)百分點(diǎn)。潘浩表示，近期土地供應(yīng)量增速雖在減少，但是土地成交金額增速持續(xù)上行，土地單價(jià)持續(xù)上漲，土地成交金額增速與土地購置面積增速的剪刀差逐漸擴(kuò)大。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，今年以來，廣東省、海南省、紹興、沈陽、銀川、唐山、長春、杭州、無錫以及南京共10個(gè)省市為了控制土地溢價(jià)率的上漲，出臺(tái)了“限房價(jià)、競地價(jià)”或“限地價(jià)、競配建、競自持”的土地出讓政策。預(yù)計(jì)未來，為了維持地價(jià)穩(wěn)定，部分土地市場(chǎng)過熱的城市或仍將陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策。

??1月~10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積880117萬平方米，同比增長3.0%，增速比1月~9月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。房屋新開工面積180718萬平方米，下降2.6%，降幅收窄0.8個(gè)百分點(diǎn)。房屋竣工面積49240萬平方米，下降9.2%，降幅收窄2.4個(gè)百分點(diǎn)。潘浩表示，商品房施工面積同比增速持續(xù)回落主要受季節(jié)影響，今年年底新開工增速趨緩，但竣工速度有所加快。房企11月將迎來年內(nèi)償債峰值，同時(shí)年底也將承受業(yè)績完成壓力，這將促使房企進(jìn)一步加快施工進(jìn)度促回款，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速起到一定的促進(jìn)作用。

??1月~10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金153070億元，同比增長5.5%，增速比1月~9月提高1.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款22378億元，增長5.1%；利用外資111億元，下降15.2%；自籌資金50045億元，增長6.5%；定金及預(yù)收款51287億元，增長4.3%；個(gè)人按揭貸款24312億元，增長9.8%。

??王小嬙表示，1月~10月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速比1月~9月提高1.1個(gè)百分點(diǎn)，主要得益于“金九銀十”期間個(gè)人按揭貸款的上升，10月個(gè)人按揭貸款增速為9.8%。此外，受海外疫情影響，利用外資累計(jì)同比連續(xù)兩個(gè)月下降。

??潘浩認(rèn)為，房企資金狀況持續(xù)改善，除利用外資同比下降外，國內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預(yù)收款及個(gè)人按揭貸款同比增速均有所提升。預(yù)計(jì)年底房企在償債和融資壓力以及年底業(yè)績壓力的影響下，將加速去化，個(gè)人按揭貸款、定金及預(yù)收款的增速或?qū)⒊掷m(xù)走高。

??張波表示，從到位資金來看，國內(nèi)貸款22378億元，增長5.1%，其中有相當(dāng)比例是“借新還舊”；定金及預(yù)收款增長4.3%充分體現(xiàn)出房企加快銷售動(dòng)作，尤其是“金九銀十”期間房企大力度促銷的體現(xiàn)；個(gè)人按揭貸款增長9.8%透露出近來市場(chǎng)活躍度較好。預(yù)計(jì)未來2個(gè)月，新建商品住宅和二手住宅整體成交量將達(dá)到甚至超過去年同期水平。