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??五天前，浙江臺州一宗住宅地塊的出讓“引爆”了土地拍賣市場的熱度。

??這宗編號為臺土告字[2020]067的地塊，在經(jīng)過了近8小時、287輪的競價后，由德信以上限價15.92億元拿下，溢價達34.92%。

??當(dāng)時，拿下這宗地塊的主體實際為德信地產(chǎn)旗下的溫州盛銀企業(yè)管理有限公司（簡稱“溫州盛銀企業(yè)管理”）。

??拿地的一天前，這家公司剛完成變更，由德信地產(chǎn)的孫公司變更為其子公司。而這起并不起眼的變更，只是德信地產(chǎn)系列調(diào)整中一個插曲。近一個月以來，這種由孫公司變更為子公司的“把戲”在德信地產(chǎn)內(nèi)部頻繁上演。

??11月16日，成都信程企業(yè)管理有限公司（簡稱“成都信程企業(yè)管理”）的股東首先出現(xiàn)變更，其投資人由成都杭派德信置業(yè)有限公司（簡稱“成都杭派德信置業(yè)”）變更為德信地產(chǎn)集團有限公司（簡稱“德信地產(chǎn)”）。

??成都信程企業(yè)管理成立于2020年10月22日，注冊資本50萬元，業(yè)務(wù)為企業(yè)管理咨詢。工商信息顯示，成都杭派德信置業(yè)實際為德信地產(chǎn)旗下子公司；經(jīng)此變更后，成都信程企業(yè)管理由德信地產(chǎn)100%持有，由孫公司變更為其直接持有的子公司。

??緊接著11月18日，杭州潤佶企業(yè)管理、杭州潤涵企業(yè)管理、杭州潤呈企業(yè)管理等12家公司也由德信地產(chǎn)孫公司變更成為其100%直接持有的子公司。此后，11月19日、24日、25日、26日、27日，這種變更持續(xù)發(fā)生。

??樂居財經(jīng)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，僅在11月份，德信地產(chǎn)內(nèi)部出現(xiàn)變更的企業(yè)達到31家。從這些公司類型來看，多為企業(yè)管理或信息咨詢公司，區(qū)域分布主要集中在杭州、溫州、南京、寧波以及成都。

??經(jīng)過變更，這31家公司均由德信地產(chǎn)孫公司變更為直接持股的子公司。

??在外界看來，孫公司變子公司在財務(wù)的角度有可能會增厚母公司業(yè)績。IP Global中國區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜針對德信地產(chǎn)出現(xiàn)的此類頻繁變更表示，之前房企設(shè)立三級架構(gòu)，在母公司和項目公司之間做了一個風(fēng)險隔離，但是這樣做的代價是每一層級企業(yè)都要繳納所得稅，在分配利潤的時候，存在多重稅收的問題。

??“架構(gòu)調(diào)整后，節(jié)省了中間層級公司的費用，相當(dāng)于變相增厚當(dāng)期利潤。另外，企業(yè)管理公司或信息咨詢公司，有可能成為業(yè)績輸送的橋梁，為調(diào)節(jié)報表預(yù)留空間。”

??柏文喜分析稱，在集團內(nèi)部，管理咨詢公司起到了統(tǒng)管眾多項目公司的作用，便于在各個項目公司之間進行報表調(diào)節(jié)。通過這類公司，可以將沒有納入德信地產(chǎn)的企業(yè)進行業(yè)績輸送。一方面營收規(guī)模增加了，公司運行會更穩(wěn)定；另一方面業(yè)績數(shù)據(jù)上去了，會有利于公司后續(xù)融資。

??另也有業(yè)內(nèi)人士向樂居財經(jīng)分析稱，一般而言，上市公司內(nèi)部股權(quán)架構(gòu)調(diào)整，即孫公司變?yōu)樽庸荆喜蟊矸秶窗l(fā)生變化，不會對公司的生產(chǎn)經(jīng)營、財務(wù)狀況和經(jīng)營成果產(chǎn)生重大影響，不會損害公司及股東利益。

??上述所涉及調(diào)整的公司主要集中區(qū)域在浙江一帶，那也是德信的大本營和重倉區(qū)域。起步于1993年的德信集團，最初發(fā)家于浙江湖州市德清。其于去年在香港上市，區(qū)域布局也發(fā)展為長三角、珠三角、成渝、長江中游四大核心都市圈。

??2006年，德信在杭州開發(fā)了首個樓盤——德信·銀樹灣，并在此后十多年的發(fā)展中，在杭州市場站穩(wěn)腳跟；2012年，德信地產(chǎn)銷售額突破50億元，在杭州本土房企中位列上市公司綠城和濱江之后，躋身前三。

??得益于浙江一帶的布局，2013年，德信集團銷售額達60億元，同比年增長已達20%。同于當(dāng)年，德信還投資20億元在溫州一舉拿下了5宗地塊，成為當(dāng)年在溫州土地市場投入最多的房地產(chǎn)企業(yè)。

??這種布局在其早前提供的上市資料中也可窺見，2019年招股書就顯示，德信中國85%的土儲位于浙江省。而今年的中報也顯示，2020年上半年，德信共計取得20幅新增地塊，新增總建筑面積約286萬平方米，這些土地儲備中，就有15宗新增地塊是位于浙江區(qū)域。

??整體來看，數(shù)據(jù)顯示德信上半年在全國的土地儲備總面積為1571萬平方米，當(dāng)中就有超過83.3%的土儲面積位于長三角，其中68.5%的土儲面積位于浙江區(qū)域。

??特別在杭州和溫州兩個城市，經(jīng)過多年的深耕，德信2020上半年在杭州的土地儲備占總土地儲備的31.7%。而在2013年進入的溫州，其土地儲備占比也達到19%，僅次于杭州，占據(jù)第二名的位置。

??根據(jù)此前公告，今年前十月，德信中國實現(xiàn)累計合約銷售金額約474.40億元，同比增長31.19%，累計合約銷售面積約214.8萬平方米。行業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在今年1-11月新增拿地中，德信中國以237億元的拿地金額，排名第39位，新增貨值578億元。

??近段時間以來，德信中國在浙江區(qū)域也頻繁落子。除了11月27日以上限價15.92億元拿下臺州宅地，11月23日，德信以底價5.72億拿下舟山2.8萬平方米商住地；11月11日，德信還以底價2.36億元競得溫州樂清市〔2020〕034號地塊，出讓面積為1.61萬平方米。