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??這次土拍之前，“我去看過現場的，很熱（鬧），我們報名了，（但）沒拿到。” 12月1日， 作為全國Top20房企在江蘇省揚州市的總經理，喬少龍對剛剛過去的一場土拍感到頗為惋惜。

??11月26日，江蘇省揚州市一口氣出讓32宗地塊。這次密集的推地，共計20幅涉宅地塊，其中商住地塊4幅，純宅地16幅，12幅商業地塊。

??據了解，這場土拍涉及的所有土地均不設最高限價，網上競拍歷時超過10個小時。土地出讓總面積135.9萬平方米，起始總價為100.4億元，最終成交總價達133.5億元，平均溢價率達到約33%。

??揚州本土以及外地區的房企如恒通、恒大、龍湖、中信泰富、卓越、中南、大發、華鴻嘉信等房企均有斬獲。

??參與本次土拍的一家房企投資總經理項本初告訴中國房地產報記者，最近兩年，揚州房地產市場表現比較好，雖然目前市場已經出現降溫的趨勢，但全國排名50以內甚至100以內的企業基本上都到揚州來了，“他們來了，就要做事，所以很多房企都來搶地。”

??據國家統計局最新發布的70城房價報告，今年10月，揚州新建商品房銷售價格漲幅以0.9%位列全國第一。

??密集出讓土地 高溢價率此起彼伏

??本次揚州土地出讓，一些優質地塊在起拍前便吸睛無數。西區新城GZ230地塊，起拍樓面價為8000元/平方米，已經刷新揚州起拍樓面價紀錄。

??該地塊最終由恒通建設集團有限公司+江蘇景宇置業集團有限公司+南京彩程置業有限公司以總價16.39億元競得，成交樓面價達到11506元/平方米，溢價率約43.8%。

??位于東南新城的GZ222地塊稱得上是本次土拍中的一匹黑馬，以11017元/平方米的樓面價成為東南片區新地王。

??雖說東南新區近年投資熱度較高，但該地塊起拍樓面價價低于同板塊的GZ221地塊，為5911元/平方米，在384輪競價結束后，以8.42億元的總價被南京卓鳴置業有限公司(卓越)摘得，溢價率達到86.4%。

??另外，兩宗位于高新區的純住宅地塊GZ232和GZ233溢價同樣明顯，雖然起價較低，但最終分別溢價87.9%和75.4%后為景興建設摘得，最終成交樓面價分別為4979元/平方米和5488元/平方米。今年5月世茂首入揚州，亦在高新區板塊，彼時溢價率同樣達到87.54%。

??值得一提的是，恒大新能源汽車也在本次土拍中獲取五幅地塊，其中包括三幅住宅用地和兩幅商住用地，樓面價均低于3000元/平方米。

??根據揚州樓盤網的數據，2020年8月至10月，揚州新房均價實現“三連漲”，分別為13764元/平方米、14469元/平方米和14577元/平方米。

??中原地產市場分析師盧文曦認為，揚州本次一口氣推出那么多土地，應該是和最近揚州房價有關，“房價比較高，多推地，市場供求沒那么旺盛了，預期也就下去了。”

??盧文曦認為，雖然現在推地多，但時間節點可能不是最好，因為市場溫度還在比較高的位置，雖然推地多，但是也出現高亢情緒，那么就出了這種現象，最高溢價會上去。

??碧桂園在揚州披50個“馬甲”沒搶到地

??揚州的土地熱早在幾個月前就已顯現。

??今年9月18日，揚州將迎來今年下半年第二場土拍。當天，揚州以掛牌方式出讓7宗地塊，包括5宗涉宅用地和2宗商業用地。總面積約52萬平方米, 起拍價38.57億元，成交總金額約47.8億元。

??盡管這次土拍的總金額并不算突出，但“31秒報價348筆、35家房企套316個‘馬甲’公司搶地”的關鍵詞足以體現房企對揚州土地市場的熱衷。

??當天，一張列舉了競拍房企及其對應馬甲公司數量的圖片在揚州房產圈廣為流傳——316家競拍企業背后直指35家房企，馬甲超過10家的就占了三分之一。

??其中，碧桂園、保利、美的、金地、綠城分別以50家、40家、22家、20家、20家的馬甲數量排在前五。雅居樂、華潤、龍湖、招商、萬科、銀城、新希望等大大小小的房企都披著馬甲前來。

??頗為諷刺的是，參與當時土拍的喬少龍說，“碧桂園整了50個馬甲公司也沒搶到地。”

??最終，在9月18日爭奪位于安康路、江都路交會處西北方位的二畔鋪GZ215地塊的爭奪戰中，金地集團成為贏家，該公司以16.8億元的總價，1.2萬元/平方米的觸頂樓面價斬獲這幅土地。

??11月26日，這場土拍將最高的土地樓面價推至11506元/平方米的位置，目前排在揚州第三。

??項本初說，“其實政府和企業一樣，到年底了，都很缺錢。”雖然，政策的大方向不變，但政策局部會有松綁，比如說，有些地方出讓土地的時候，原來是有裝配式建筑等一些比例的附加條件，現在可能會減少，甚至有局部地區的預售條件也會在年底迎來降低。

??喬少龍也對記者說，“現在政府的壓力都很大，因為今年受疫情影響，很多地方政府也有土地出讓指標，GDP增長的數據都不好看，很多實體企業的表現很多也不行。那么到年底的最后的沖刺關頭，政府有GDP的考核，就多推土地。”

??風險預期已現 房企拿地積極謹慎

??目前，揚州最高的樓面價已經超過14000元/平方米。這個價格對應的“地王”誕生于今年7月24日，當日，揚州首個不限價的主城東GZ210地塊燃起了整個揚州樓市。

??該地塊開拍當天，經過了300多輪報價才被南京頤峰置業有限公司競得，成交總價12.2億元，成交樓面價是14250元/平方米，作為揚州首個不限價地塊，直接刷新了揚州土拍紀錄。

??經過揚州土地市場的一波波熱度之后，“我現在比較擔心后續的消化，因為揚州這個城市的房地產大部分都是內生型市場，外部進來的少。”喬少龍做了一個形象的比喻，“推貨多了，就跟一下子吃了10個包子一樣，也會造成消化困難，短時間就會出現供需不平衡。”

??對揚州未來的市場肯定會產生一定的影響，首先是市場會出現供大于求的情況，項本初說，揚州目前的庫存量大約有十七八個月。“但是大家看法不一樣，預期也不一樣，有的樓面價高，地段相較其他地塊要好得多。”

??現在揚州很多房企都缺土地，庫存量再大也沒用，房企該拿還是要拿地。項本初所在的房企在這次搶地中拿到了一副樓面價較高的土地，他說：“去化是沒有問題的，因為它的位置比較好，所以我們當時在這塊地上就不停地舉牌。”

??財經評論員嚴躍進表示，揚州這次的密集供地，說明房企拿地意愿是比較強的，一般政府會揣摩房企的投資心態，進而積極供地；另外一方面，也說明地方政府依然有意愿去供地，以增加土地財政收入。從實際過程看，供地過多，造成溢價率過高，確實是有風險的，因為揚州近期房價炒作比較多，后續也需要積極給予管控。

??對市場可能產生的風險，喬少龍已經有了預期，并對他的拿地決策產生了影響，“后續我們會根據市場情況，積極謹慎地拿地，亦即是說，膽大心細，遇到好的地塊堅決參與，不合適的也果斷放棄。”

??公開資料顯示，2019年，揚州出讓15幅住宅地塊，16幅商住地塊，20幅商業地塊以及2幅其他用地性質地塊；2020年，揚州預計總共出讓25幅住宅地塊，17幅商住地塊，32幅商業地塊以及其他用地性質地塊，相比2019年多了24幅地塊。

??縱觀揚州今年的供地情況，整體面積相比2019年有大幅增長，同時溢價率也不斷走高。而硬幣的另一面則是不斷走高的房價。

??今年3月以來，揚州樓市新房價格便不斷上漲，幾乎每月環比上漲率都有上浮，從3月的0.4%，到4月的0.5%，再到0.6%。7、8兩月，揚州新房售價環比漲幅均達0.9%。

??據知情人士透露，春節前，揚州還有一批土地要入市，具體時間會在2021年1月份。

??（文中項本初、喬少龍均為化名）