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??地處江尾海頭、南臨太湖、接壤無(wú)錫，盡顯地理優(yōu)勢(shì)的江陰市既是舊時(shí)勾吳國(guó)的起源地，又是現(xiàn)代意義上真正的“資本之城”。

??不出意料的，這座江蘇省下轄縣級(jí)市又在今年登上國(guó)內(nèi)“百?gòu)?qiáng)縣”榜單前列。根據(jù)12月1日中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《中國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展報(bào)告（2020）》，江陰市位列2020年全國(guó)綜合競(jìng)爭(zhēng)力百?gòu)?qiáng)縣（市）第二；結(jié)合報(bào)告細(xì)分的“工業(yè)百?gòu)?qiáng)縣”榜單，江陰位列2020全國(guó)綜合競(jìng)爭(zhēng)力工業(yè)百?gòu)?qiáng)縣第一。對(duì)于“百?gòu)?qiáng)工業(yè)縣榜首”頭銜，江陰已經(jīng)四度蟬聯(lián)。

??對(duì)比綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力多年“數(shù)一數(shù)二”，房?jī)r(jià)親民的江陰樓市卻一度被稱作“蘇錫常價(jià)格洼地”。2019年初，江陰新房均價(jià)尚在每平方米萬(wàn)元關(guān)口徘徊，蘇州、無(wú)錫樓市已在每平方米兩萬(wàn)元上下。

??不過(guò)，回望2020年江陰商品房市場(chǎng)轉(zhuǎn)折已現(xiàn)。今年上半年，因房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅達(dá)25%，江陰被易居房地產(chǎn)研究院列為“房?jī)r(jià)過(guò)熱城市”；前三季度，鳳凰城南、澄江街道2宗地塊先后以1.33萬(wàn)元/平方米、1.56萬(wàn)元/平方米樓面價(jià)拍出，當(dāng)?shù)亍暗赝酢倍人⑿隆?/p>

??在無(wú)錫市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)張斌看來(lái)，目前江陰樓市表現(xiàn)為區(qū)域價(jià)值發(fā)現(xiàn)后的修復(fù)性上漲，至于“房?jī)r(jià)洼地”一說(shuō)，他向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者歸結(jié)了三點(diǎn)緣由：一是當(dāng)?shù)爻青l(xiāng)發(fā)展相對(duì)均衡，城區(qū)聚集效益不明顯；二是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，不依賴于土地財(cái)政；三是內(nèi)生型住房市場(chǎng)主導(dǎo)，外來(lái)投資客少。他判斷，“隨著當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)強(qiáng)市戰(zhàn)略進(jìn)一步推進(jìn)，以及‘錫澄一體化’協(xié)同發(fā)展規(guī)劃實(shí)施，未來(lái)幾年江陰房地產(chǎn)市場(chǎng)樂(lè)觀向好。”

??房?jī)r(jià)迎頭上趕

??上半年新房累計(jì)漲幅25%

??在中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《中國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展報(bào)告（2020）》中，位居今年全國(guó)綜合經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)縣（市）前五的，依次為昆山市、江陰市、張家港市、常熟市、晉江市。其中前四強(qiáng)均出自江蘇，別稱“蘇南四小龍”。

??對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)力不掉隊(duì)的江陰而言，“房?jī)r(jià)洼地”標(biāo)簽一定程度源于幾大蘇南百?gòu)?qiáng)縣同級(jí)比較——2019年初，江陰新房均價(jià)尚在每平方米萬(wàn)元出頭，昆山、常熟新房均價(jià)已表現(xiàn)為1.8萬(wàn)元/平方米左右。

??步入2020年，越來(lái)越多跡象表明江陰樓市正迎頭趕上。

??根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2020上半年中國(guó)百城房?jī)r(jià)報(bào)告》，上半年江陰新房累計(jì)價(jià)格漲幅達(dá)25%，漲幅在十大“房?jī)r(jià)過(guò)熱”城市中排名第二。

??最新房?jī)r(jià)表現(xiàn)上，江陰房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)網(wǎng)顯示，目前當(dāng)?shù)匦路烤鶅r(jià)1.49萬(wàn)元/平方米，對(duì)比昆山1.92萬(wàn)元/平方米、張家港1.43萬(wàn)元/平方米、常熟1.85萬(wàn)元/平方米，“后發(fā)”之勢(shì)明顯。

??土地出讓方面江陰亦在持續(xù)放量。今年前11個(gè)月，全市共出讓 37宗地塊，已超過(guò)2019年全年36宗。

??上揚(yáng)的樓市預(yù)期在江陰市10月15日召開的2020經(jīng)貿(mào)合作洽談會(huì)上有所印證。當(dāng)天江陰市土地儲(chǔ)備中心主任陳明波介紹，2020年前三季度，江陰土地出讓量和出讓金額超過(guò)去年，出讓面積、金額均位居周邊四縣市第一。繼2019年住宅用地每畝均價(jià)突破千萬(wàn)后，2020年截至10月中旬，城區(qū)范圍供應(yīng)8宗住宅地塊，成交面積116萬(wàn)平方米，平均溢價(jià)率達(dá)20%，平均樓面價(jià)破萬(wàn)。

??房企陣營(yíng)中，目前已有萬(wàn)科、恒大、金茂、碧桂園等22家百?gòu)?qiáng)房企進(jìn)駐，華潤(rùn)、中海于今年首進(jìn)江陰，當(dāng)?shù)匕購(gòu)?qiáng)房企拿地占比超過(guò)55%。

??“從江陰樓市來(lái)看，與周邊同能級(jí)城市相比，江陰為內(nèi)生型市場(chǎng)，購(gòu)房以自主改善為主，因此房?jī)r(jià)處于洼地。”陳明波在會(huì)上表示，“當(dāng)前房企競(jìng)爭(zhēng)激烈，中心城區(qū)宅地樓面價(jià)進(jìn)入萬(wàn)元時(shí)代，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期顯著。”

??對(duì)于“今時(shí)不同往日”的江陰樓市，當(dāng)?shù)匾痪€置業(yè)顧問(wèn)深有感觸。來(lái)自一家無(wú)錫房企的潘宇（化名）自2019年底開始負(fù)責(zé)江陰澄西區(qū)申浦路一處項(xiàng)目銷售，經(jīng)歷了所在項(xiàng)目“肉眼可見的漲價(jià)”。

??“按照我們上級(jí)公司的提法，每個(gè)月每平方米上漲100元。整個(gè)項(xiàng)目從去年年底以來(lái)先后開盤了兩期，最早一期售價(jià)不到9000元/平方米；今年年底計(jì)推出第三期，預(yù)計(jì)超過(guò)1.2萬(wàn)元/平方米。”潘宇告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，“這邊的房?jī)r(jià)也是按照政府價(jià)格備案管理來(lái)的，定價(jià)后上下浮動(dòng)不大，可以在優(yōu)惠力度上調(diào)整。”

??潘宇介紹，其負(fù)責(zé)項(xiàng)目所在的澄西區(qū)在整個(gè)江陰市“發(fā)展慢一點(diǎn)、房?jī)r(jià)低一點(diǎn)”，但即便如此，今年銷售依然可觀：“前兩期項(xiàng)目推出1100多套房源，剩下不到10套尾盤，屬于頂層或底層這種不受待見的房源。”

??對(duì)比潘宇所在澄西項(xiàng)目的萬(wàn)元出頭，劉峰（化名）所在的主城區(qū)項(xiàng)目已站在江陰樓市一線梯隊(duì)。入行5年的劉峰現(xiàn)在在一家頭部房企擔(dān)任置業(yè)顧問(wèn)，負(fù)責(zé)敔山灣板塊的項(xiàng)目銷售，所在項(xiàng)目報(bào)價(jià)2萬(wàn)元/平方米。他表示：“嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō)，敔山灣其實(shí)位于城市副中心，因?yàn)樯鷳B(tài)環(huán)境出色，且目前大概僅剩三宗土地，所以我們樓盤價(jià)格比較高。”

??在他看來(lái)，現(xiàn)下的江陰不存在“房?jī)r(jià)洼地”一說(shuō)：“今年城區(qū)新推樓盤比如綠地和旭輝項(xiàng)目，幾乎報(bào)價(jià)都在2萬(wàn)元/平方米左右，銷售情況也不錯(cuò)，除了年初受疫情影響出量小，3月份以后各個(gè)樓盤去化正常。最近綠地新推不久的項(xiàng)目小戶型已經(jīng)售罄，我們項(xiàng)目一直保持每月四五十套的穩(wěn)定銷量。”

??很大程度上，劉峰認(rèn)為是鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊“拉低”了江陰平均房?jī)r(jià)。“現(xiàn)在江陰想買到每平方米均價(jià)在萬(wàn)元出頭的房子更多局限于鄉(xiāng)鎮(zhèn)，比如澄南徐霞客鎮(zhèn)、青陽(yáng)鎮(zhèn)賣得很火，一是因?yàn)橄鄬?duì)便宜，二是離無(wú)錫近。”

??主城區(qū)“兩萬(wàn)元樓盤”入市

??鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊“遍地開花”

??透過(guò)當(dāng)?shù)劁N售人員介紹，房?jī)r(jià)與銷量上，江陰城區(qū)與鄉(xiāng)鎮(zhèn)間存在明顯分化。

??其中，由澄江、高新、云亭等5條街道組成的中心城區(qū)住房?jī)r(jià)格強(qiáng)勢(shì)領(lǐng)先。江陰房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)網(wǎng)顯示，當(dāng)?shù)爻菂^(qū)住宅均價(jià)現(xiàn)已達(dá)1.75萬(wàn)元/平方米。近半年來(lái)，“兩萬(wàn)元”樓盤在城區(qū)頻頻入市，萬(wàn)科時(shí)代都會(huì)、融創(chuàng)敔山桃源、旭輝公元等對(duì)外報(bào)價(jià)均超過(guò)2萬(wàn)元/平方米。

??城區(qū)房?jī)r(jià)走高的背后，核心板塊土地供應(yīng)也表現(xiàn)搶眼，今年江陰兩任“地王”皆出自中心城區(qū)的澄江街道——4月，華晟以2.57億元競(jìng)得澄江街道鳳凰城南地塊，土地面積1.2萬(wàn)平方米，成交樓面價(jià)13340元/平方米，刷新上半年樓面價(jià)紀(jì)錄；9月，中海首進(jìn)江陰即以6.77億元競(jìng)得澄江街道2020-C-25號(hào)地塊，土地面積2.4萬(wàn)平方米，平均樓面價(jià)15602元/平方米，躋身新任“地王”。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，兩宗項(xiàng)目未來(lái)房?jī)r(jià)可直奔3萬(wàn)元/平方米。

??相比中心城區(qū)直逼兩萬(wàn)元住宅均價(jià)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)更多滯后于萬(wàn)元關(guān)口。不過(guò)，土地出讓數(shù)量與新房銷量方面，“遍地開花”的鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊成為江陰樓市重要支柱。

??據(jù)了解，江陰下轄10個(gè)鎮(zhèn)，各自分布于臨近常州的澄西，臨近張家港的澄東，以及背靠無(wú)錫的澄南。“現(xiàn)在江陰房子真正賣得好的地方在澄南，去年和無(wú)錫接通的一號(hào)線地鐵開通后，沿線樓盤時(shí)不時(shí)出現(xiàn)‘千人搖號(hào)’。”潘宇告訴記者。

??負(fù)責(zé)澄南區(qū)霞客大道項(xiàng)目銷售的一位置業(yè)顧問(wèn)表示，澄南區(qū)是目前江陰為數(shù)不多的吸引外地購(gòu)房客的板塊。“因?yàn)橹苓叧Ｖ荨埣腋郯l(fā)展都不錯(cuò)，江陰外來(lái)購(gòu)房客其實(shí)不多，但澄南板塊不缺來(lái)自無(wú)錫的客戶，‘澄錫一體化’規(guī)劃下，房?jī)r(jià)萬(wàn)元出頭的鄉(xiāng)鎮(zhèn)性價(jià)比蠻高。”據(jù)介紹，“整個(gè)澄南區(qū)最近數(shù)徐霞客鎮(zhèn)比較搶手，當(dāng)?shù)刂鞔蛏鷳B(tài)文旅小鎮(zhèn)，處在錫澄融合的橋頭堡位置。”

??記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年前11月江陰共計(jì)出讓 37宗土地中，城區(qū)僅占據(jù) 9宗，其余28宗均出自鄉(xiāng)鎮(zhèn)。其中，位于澄南區(qū)的徐霞客鎮(zhèn)、青陽(yáng)鎮(zhèn)，澄東南區(qū)祝塘鎮(zhèn)等成交樓面價(jià)相對(duì)靠前，接近5000元/平方米。

??除了熱門土拍，今年江陰鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊去化能力不俗。“金九銀十”期間，徐霞客鎮(zhèn)以1167套住宅成交量位居全市第一，板塊內(nèi)中奧光年、中澳天悅府、御唐府以及青陽(yáng)鎮(zhèn)的藍(lán)城桃李春風(fēng)，登上江陰全市“銷售龍虎榜”前五。

??值得一提的是，與江陰“百?gòu)?qiáng)縣”地位相對(duì)應(yīng)，當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)自帶產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。2019年“全國(guó)千強(qiáng)鎮(zhèn)”評(píng)選中，祝塘、顧山、長(zhǎng)涇、華士、周莊、徐霞客、青陽(yáng)等榜上有名，在制造業(yè)聞名的江陰，鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊堪為基礎(chǔ)工業(yè)的重要承載地。房企陣營(yíng)中，目前中梁、藍(lán)城、恒泰等一線房企在江陰鄉(xiāng)鎮(zhèn)皆有布局。

??在張斌看來(lái)，城鄉(xiāng)發(fā)展相對(duì)均衡、城區(qū)聚集效益不強(qiáng)是造成江陰“房?jī)r(jià)洼地”一說(shuō)的原因之一。據(jù)介紹，第一，江陰城鄉(xiāng)各區(qū)域產(chǎn)業(yè)分布、城鎮(zhèn)建設(shè)和社會(huì)事業(yè)等比較均衡，城鎮(zhèn)差距不大，鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民沒(méi)有明顯集聚城區(qū)意愿，表現(xiàn)出“散裝”效應(yīng)；第二，江陰長(zhǎng)期位居全國(guó)工業(yè)百?gòu)?qiáng)縣第一、綜合經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力第二，區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，并不過(guò)多依賴土地財(cái)政；第三，區(qū)域相對(duì)獨(dú)立，外來(lái)投機(jī)投資買房行為較少。

??“今年江陰房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)20%，主要是原基數(shù)較低，屬于區(qū)域價(jià)值發(fā)現(xiàn)后的修復(fù)性上漲。各大品牌房企紛紛搶灘入駐，經(jīng)營(yíng)性土地溢價(jià)率普遍較高，拉升房?jī)r(jià)預(yù)期。”他進(jìn)一步表示，“隨著當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)強(qiáng)市戰(zhàn)略進(jìn)一步推進(jìn)，沿江高鐵和過(guò)江第二通道等交通利好顯現(xiàn)，‘錫澄一體化’協(xié)同發(fā)展規(guī)劃的實(shí)施，還有無(wú)錫市全面取消對(duì)江陰落戶限制等政策利好，個(gè)人預(yù)測(cè)未來(lái)幾年江陰市房地產(chǎn)市場(chǎng)樂(lè)觀向好。”

??“錫澄一體化”規(guī)劃下

??樓市預(yù)期向好

??對(duì)于江陰越發(fā)淡化的“房?jī)r(jià)洼地”標(biāo)簽，上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，將其理解為“不同城市在上漲節(jié)奏上存在先后輪驅(qū)動(dòng)”更為直觀。

??“隨著蘇州樓市調(diào)控收緊，常常出現(xiàn)有趣的‘蘇錫常’現(xiàn)象——樓市表現(xiàn)力從蘇州蔓延至無(wú)錫、常州，再往下就是江陰，不同等級(jí)城市之間漸進(jìn)式推進(jìn)。”他告訴記者，“‘洼地’這種事不會(huì)長(zhǎng)期存在，投資資金是聰明的，一旦找到這個(gè)區(qū)域基本上會(huì)填進(jìn)去。”

??與江陰的“補(bǔ)漲”空間對(duì)比，“蘇錫常”樓市近一年來(lái)已紛紛步入調(diào)控期。2019年7月，蘇州祭出樓市調(diào)控組合拳，限售范圍擴(kuò)大至蘇州市區(qū)，非本地戶籍居民購(gòu)房所需社保或個(gè)稅繳納年限由1年提高至2年，另對(duì)新房限售3年、二手房限售5年；今年8月，無(wú)錫進(jìn)行“補(bǔ)丁式”調(diào)控，要求限制離異家庭購(gòu)房套數(shù)，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年等。

??“盡管由無(wú)錫代管，但江陰樓市政策幾乎獨(dú)立于無(wú)錫，沒(méi)有嚴(yán)格限售、限購(gòu)政策。”上述澄南區(qū)霞客大道項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)向記者談到，“今后城際規(guī)劃完善，江陰也許會(huì)有更大市場(chǎng)。”

??在多位當(dāng)?shù)貥I(yè)界人士的表述中，江陰一度以內(nèi)生式改善型住房市場(chǎng)為主，但依賴的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)足夠亮眼。2019年，這里以987平方公里區(qū)域面積、165萬(wàn)人常住人口，實(shí)現(xiàn)了4001億元地區(qū)生產(chǎn)總值，全市人均生產(chǎn)總值24.21萬(wàn)元，超過(guò)7.08萬(wàn)元的人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值。

??更多場(chǎng)合，江陰還被冠以“資本第一縣”和“制造業(yè)第一縣”——賽迪顧問(wèn)數(shù)據(jù)顯示，江陰現(xiàn)有29家上市公司，數(shù)量居于百?gòu)?qiáng)縣之首；另有10家中國(guó)500強(qiáng)企業(yè)、17家中國(guó)制造業(yè)500強(qiáng)企業(yè)，占據(jù)了江蘇省入圍企業(yè)數(shù)量約兩成，

??不過(guò)，逐步落地的“澄西一體化規(guī)劃”讓江陰對(duì)外聯(lián)動(dòng)有了更多空間。按照當(dāng)?shù)卣?011年出臺(tái)的《關(guān)于推進(jìn)錫澄一體化發(fā)展的實(shí)施意見》，隨著蘇錫常南部高速公路、宜馬快速通道等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)陸續(xù)開展，無(wú)錫與江陰、宜興之間將最終打造出“1小時(shí)通勤圈”。

??錫澄區(qū)域聯(lián)動(dòng)在近期更加深化。無(wú)錫市公安局于12月8日印發(fā)實(shí)施《無(wú)錫市戶籍準(zhǔn)入登記規(guī)定》，提出全面取消江陰、宜興行政區(qū)域內(nèi)落戶限制，實(shí)行以合法穩(wěn)定住所或合法穩(wěn)定就業(yè)為基礎(chǔ)的戶口遷移制度，在戶籍管理政策層面推動(dòng)長(zhǎng)三角區(qū)域“一體化”運(yùn)作。

??中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓認(rèn)為，此次無(wú)錫取消對(duì)江陰落戶的限制，反映在樓市上，可以促進(jìn)無(wú)錫和江陰之間平衡發(fā)展，為樓市去庫(kù)存、板塊聯(lián)動(dòng)帶來(lái)利好。

??“江陰樓市還處在增量時(shí)代，存量時(shí)代還沒(méi)有到來(lái)。隨著當(dāng)?shù)刈》抗?yīng)量增加和產(chǎn)業(yè)價(jià)值日漸凸顯，未來(lái)三到五年，江陰樓市潛力很大。”謝逸楓向記者表示。

??根據(jù)江陰市相關(guān)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)公示，2019年，江陰新建商品房供應(yīng)21220套，成交23860套，供銷套數(shù)比1:1.2，住宅市場(chǎng)表現(xiàn)為供不應(yīng)求。

??截至2020年11月底，江陰市新建商品房供應(yīng)23182套，超過(guò)去年總和；受疫情影響，今年成交量有所回調(diào)，商品房成交套數(shù)18170套，供銷套數(shù)比1.28:1。當(dāng)?shù)啬壳靶陆ㄉ唐贩咳セ芷诩s10.3個(gè)月。

??土地供應(yīng)方面，江陰市自然資源局發(fā)布的《2017-2021年住宅用地五年供應(yīng)規(guī)劃》顯示，2017年至2021年，全市住宅用地供應(yīng)面積依次為91.87公頃，42.09公頃，49.56公頃，51.55供應(yīng)，61.2公頃，土地市場(chǎng)近3年逐步放量。