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??長期以來，傳統春節都是三四線城市返鄉置業的高峰期，一定程度上也是定調當年三四線市場變化的晴雨表。去年受新冠疫情突襲，對各行各業乃至中國經濟秩序都造成了嚴重的負面影響。聚焦房地產，包含湖南、江西、廣東、海南、黑龍江以及武漢、成都、重慶、福州、南京、蘇州、杭州、合肥在內至少110余個省市下發通知，明確要求暫停售樓處銷售活動。帶來的直接后果便是各城供應量和成交量的“大跳水”，尤其是三四線城市，返鄉置業基本“損失”。

??今年的春節又將到來，本應迎來一年一度的春運返鄉潮，卻因河北、黑龍江等多地日漸“反撲”的新冠疫情而增加了變數。

??近期，“春節返鄉需持7日內核酸陰性證明”引發熱議，主要源于在1月20日舉行的國家聯防聯控機制新聞發布會上，國家衛生健康委疾控局監察專員王斌的一段講話，此后公布的《關于印發冬春季農村地區新冠肺炎疫情防控工作方案的通知》則更進一步明確要求：返鄉人員需持7天內有效新冠病毒核酸檢測陰性結果返鄉，返鄉后實行14天居家健康監測，期間不聚集、不流動，每7天開展一次核酸檢測。

??本文意圖通過分析2020年春節遷出目的地的人口量來預判返鄉新規對不同城市2021年春節樓市的影響。

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??2021年春運遷移人次預計達15-17億

??縱觀歷年來的春運人次變動，自2012年以來我國春運人次基本都在30億人左右，2020年受新冠疫情影響，春運人次驟降至14.76億人，同比“腰斬”。2021年1月20日，交通運輸部運輸司服務司副司長王繡春公布，預計2021年全國春運期間發送旅客17億人次左右，日均4000萬人次，比2019年下降43%，比2020年增加15%。

??考量到新冠疫情的復雜局勢，疊加返鄉新規不確定的影響，預估今年實際的春運人數也將在15-17億人次之間波動。

??究竟春運的人口動線如何，又會對哪些城市的樓市成交產生實質性影響？我們參考了2017年-2019年全國返鄉置業在整體新房成交中的貢獻度，2020年受疫情影響返鄉置業“受損量”巨大，因此不作對比。

??從總量來看，返鄉置業面積由2017年的2000多萬平方米上漲至2019年的4000余萬平方米，近乎翻番；金額如是，2019年返鄉置業成交金額也在3000億元左右。全年銷售貢獻度也呈現出逐年遞增態勢，2019年返鄉置業面積和金額占比分別達到了3%和1.5%左右。

??分能級來看，返鄉置業依舊以三四線為主體，二線返鄉置業貢獻度逐年下降，而三四線逐年增長，但增速有放緩的情況。具體來看，二線城市返鄉置業面積和金額占全年比重均不足0.2%,較2018年有了穩步回落。三四線則表現出穩中有增，不過2019年和2018年成交占比基本持平，面積占比維持在2.5%，金額占比維持在2%。

??若不考量疫情影響，2020年及2021年返鄉置業需求總量都會較2019年呈現出小幅微增態勢。然而受疫情影響2020年一季度市場停擺，樓市跌入冰點，返鄉置業受損巨大。

??我們根據2019年春節空城指數和常住人口流動量兩個指標發現北京、上海、廣州、深圳四大一線城市依然是人口流動量最為核心的城市，近幾年興起的杭州、成都等城市人口流動量僅約為其一半。

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??安徽省占上海春運遷移人口比例近20%

??上海、蘇州、杭州三城2019年流動人口均在450萬人以上，作為長三角的核心樞紐城市，人才吸附力不言而喻。從其2020年春運遷出目的地來看，主要集中在蘇北、安徽和河南等人口輸出大省。上海返鄉人口主要流向了安徽、江蘇和河南區域區域，安徽省占上海春運遷移人口比例近20%。

       而對于不同區域，此次返鄉新規的波及程度略有不同，對于蘇北諸市而言，2020年樓市成交相對堅挺，韌性較強，徐州、泰州等地年商品住宅成交面積同比增長均超10%，預計短期內市場熱度仍將延續，加之本身距離上海較近，又不是新冠疫情“重災區”，年內人口流動受到的負面影響相對較小，因而整體春節樓市相對可期。

      對于安徽和河南部分勞務輸出大市，譬如阜陽、信陽、周口，若返鄉從嚴，這部分購買需求極有可能大打折扣。

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??北京春運集中流入重災區供求面臨停擺

??從百度遷徙大數據來看，北京2020年春節前一周遷移人口主要流入了河北邯鄲、承德、石家莊、邢臺等地，平均比例均在2%以上，考量到河北石家莊、邢臺等城市新冠病例的數量有增無減，抗疫形勢依舊嚴峻，這部分人群留京過年也將是大概率事件，加之本身冬季也是北部區域樓市成交的傳統淡季，為了抗疫，不排除售樓處關閉、銷售停擺等可能。

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??廣、深以省內流動為主，市場韌性強

??粵港澳大灣區同樣是人才聚集高地，廣、深的影響力集中在省內，遷出地為廣東省三四線占比分別達到了40%和28%。

??不過我們認為，今年返鄉新規對這部分城市春節樓市影響較小，一方面當前疫區主要集中在北部城市，南方因氣候原因，疫情相對可控，人口流動性較強；另一方面，諸如清遠、韶關等珠三角熱門區域，2020年市場熱度較高，年商品住宅成交同比增幅皆超30%，且返鄉置業的依賴度并不是很高，因而整體樓市受返鄉新規影響相對有限。

??綜合來看，此次返鄉新規的確會在一定程度上抑制部分三四線城市春節購房需求的集中釋放，不過不同區域還是呈現出顯著差異的：京津冀、東三省等北部區域屬于疫情“重災區”，樓市受影響程度相對較大，不排除后期疫情加劇下，售樓處關閉、供求停擺等可能。

??而安徽、河南、湖南、廣西、江西等部分勞務輸出型的人口大市，春節樓市難言樂觀。一方面，這些城市外出務工人員普遍會選擇東南沿海的核心一二線或強三線城市，返鄉新規影響較大的便是這些跨區域流動人口；另一方面，就我們2020年下半年的實際調研情況來看，弱三、四線城市售價已逼近成本線，但市場需求羸弱，若返鄉置業再度缺席，2021年下行壓力也將加劇。