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??銷量增幅45%！這是近些年一線樓市度過的最好的一個春節。

??2月18日克而瑞發布統計數據，北京、廣州、深圳樓市在2021年春節兩周延續節前熱度，累計成交量較2020年、2019年同期漲幅均超過45%，創近3年春節同期新高。

??據國務院聯防聯控機制新聞發布會介紹，今年全國就地過年人數比往年增加4800萬余人。人口流動變化下，原地“打工人”們購房需求提前釋放，本該高峰期的返鄉置業靜默了些，反之一線城市“淡季不淡”。

??熱門城市房企大多抓住“就地過年”窗口期，春節連市收獲不小回饋。其中，北京以超過500套成交量、42億元總成交額迎來“牛年開門紅”，排名前三甲的樓盤銷售額均超過5億元。多位置業顧問反饋，熱門樓盤自大年初四開始升溫明顯，到訪客組接近平時周末水平，市場活躍度高于往年。

??一線城市整體熱鬧之余也有冷門。農歷新年前四天，上海放出“積分搖號”大招，新盤“年底翹尾”現象戛然而止；同一天的深圳宣布建立二手住宅價格參考機制，二手房在春節集體“休眠”。

??對于2021年春節一線樓市整體上揚，諸葛找房運營中心總經理劉光宇認為，這在很大程度上源于去年基數襯托。他對中國房地產報記者表示：“如果對照就去年來看，因售樓處關停、小區關閉，很多城市零成交，那么今年成交量增加就不足為奇。”

??中國城市房地產研究院院長謝逸楓預判：“接下來樓市‘小陽春’很有火熱的可能，除非調控持續加碼并且擴張到更多城市，熱點城市量價齊升的大趨勢不會改變。”

??一線城市多現超預期“開門紅”

??深圳南山蛇口一處商品住宅置業顧問詹欣（化名）把開工時間提前到了大年初四，根據往年經驗，節后開單通常在初八以后，3月份才能真正升溫，但2021年春節期間她經手成交了3套。

??“到訪量比預期好，假期我們3個同事值班，每天接待客戶大概10到12組，有時候忙不過來。”她告訴記者。

??同樣提前開單的還有北京石景山秀府路一家頭部房企項目銷售裴林茂（化名），相比其他項目花式促銷，他負責的項目已經是尾盤階段，沒有折扣活動。

??“到訪客量比節前差一點，卻是往年春節的2到3倍，每天有10到20組客戶到訪，團隊一共成交了6套。”裴林茂向記者補充到，“感覺今年不止就地過年的人多，回國、留國的客戶也多。”

??兩位置業顧問所在項目只是今年一線樓市“開門紅”的縮影。據克而瑞監測，2021年春節兩周，北京、廣州、深圳商品住宅銷售面積19.93萬平方米、25.64萬平方米、8.04萬平方米，對比2020年春節同期增幅為267%、119%、46%；對比2019年同期增幅依次為69%、78%、840%。

??二手房市場熱度也整體高于往年。貝殼研究院數據顯示，今年春節期間重點18城成交普遍好于去年同期，18城中有一半城市成交量在5套及以上。鏈家APP線上房源瀏覽量同比增加約1.5倍。春節期間貝殼重點城市二手房市場景氣指數約41，對比之下2020年、2019年與同期指數分別為35、29。

??據記者不完全統計，今年春節全程“不打烊”的售樓處，北京達60家、廣州達49家，深圳達30家。

??不少房企把握“就地過年”窗口期。以恒大、融創、世茂、龍湖、旭輝、金地、遠洋等為代表的品牌房企提前推出各式優惠活動，推出“新春96折”“一口價房源”“自購權益立減”等年味活動蓄客。

??熱門樓市超出市場預期，比起市場需求熱度，重點城市樓市供應普遍縮量。克而瑞研究報告顯示，受北方城市新冠疫情加劇等影響，房企推盤積極性普遍不高，46個重點城市春節兩周供應較往年同期下降3成。其中北京春節兩周累計供應8.98萬平方米，較2020年和2019年春節同期分別下降52%和55%；廣州春節兩周累計供應14.4萬平方米，較2020年和2019年春節同期分別下降21%和58%。不過成交層面熱度依舊，漲多跌少。

??謝逸楓向記者表示，熱點城市成交量在春節大幅上揚，可以歸為多點原因：“第一，一億多就地過年人口中，很多人購房計劃提前釋；第二，調控政策密集落地前，年前熱門樓市漲幅攀升，積壓了部分需求；第三，今年流動性過剩，不論是改善性住房需求還是出于保值增值投資需求，都是促成客戶購房因素。”

??在劉光宇看來，2021年熱點城市春節成交數據大幅上升，很大程度上源于去年基數襯托。“選取參照物不同，可能解讀也就不同。如果對照就去年來看，因為售樓處關停、小區關閉，很多城市零成交，那么今年成交量增加就不足為奇了。”即便如此，他仍然對一二線城市表示長期看好，“這里有人口流入、稀缺資源和產業，長期趨勢一定穩中有漲。”

??年關政策“打七寸”，“熱鬧”之余也有觀望

??就地過年催生一線樓市整體上揚的形勢下，上海新盤、深圳二手房市場是例外。

??農歷新年關口，調控舉措不息。節前最后一天，北京銀保監局發文強調規范個人信貸管理， 未消解后續樓市熱度；但上海放出“積分搖號”大招、深圳推行二手住宅價格參考制度似乎打在了“七寸”，兩地樓市迎來分化。

??根據克而瑞統計數據，2021年春節兩周，上海是四大一線城市中唯一成交量下降的城市。4.42萬平方米的成交面積，對比2020年春節同期下降56%，對比2019年同期下降59%。

??成交面積腰斬一半的背后，上海沒能在春節延續新盤“千人搖號”、二手房單月成交量創近3年新高的“翹尾”行情。

??這與農歷新年前四天上海啟動“滬十條”調控不無關系。2月6日，繼前期密集的調控措施后，“滬十條”推行積分制搖號。新房搖號按照認購對象名下有無房產、家庭結構和戶籍、社保繳納時限等“計分”，傾斜無房家庭。

??忙于“算分”成為當地近期新盤選購的一道風景。目前上海僅3個樓盤作為“滬十條”實施后的首批試點項目開啟認籌，搖號和簽約結果尚未揭曉。“2月份是觀望期，購房者及開發商都不會急于作判斷。”克而瑞研究院報告表示。

??相比上海新房市場的冷靜，深圳二手房市場有過之而無不及。2月8日，深圳市住建局宣布推行二手住宅成交價格參考機制，令當地二手房開啟“休眠”模式。

??價格參考機制下，深圳近3600個小區“明碼標價”，參考價格普遍低于當前實際成交價格，商業銀行貸款以官方參考價作為重要參考。次日，中介機構上的房源掛牌價和歷史成交價全部消失。

??“現在貝殼、鏈家平臺上，深圳二手房掛牌價格暫時取消顯示，一方面可能中介機構春節普遍休假，另一邊最新出臺的二手房成交參考價格還在審核階段。”名誠家地產中介張學文告訴記者，對觀望客戶來說，參考價最大影響是貸款，房源評估價格下降意味著貸不了那么多；部分買家則考慮風險意識，擔心房價被高估。

??“近年深圳二手房不好做，去年我經手的交易量大概比2019年下滑了一半，更多人在打新、購買公寓。除了二手房，我們公司也發力新房業務，新房還有機會。”張學文表示。

??相比之下，農歷新年前一天下發“嚴查信貸資金違規流入樓市”通知的北京，春節期間表現穩當依舊。

??樂居數據統計，2021年春節，北京以超過500套成交量、42億元的總成交額迎來“牛年開門紅”，世茂北京天譽、海淀幸福里、縵合北京三處豪宅項目占據春節成交額排行榜前三，銷售金額均超過5億元。

??就在2月10日，北京銀保監局和央行等部門聯合下發《關于加強個人經營性貸款管理防范信貸資金違規流入房地產市場的通知》，排查借款人違規獲得個人經營性貸款提供“過橋”資金、以“空殼公司”包裝借款人資質等行為。

??“我之前跟幾家銀行打聽過，這次加強個人經營性貸款管理對個人住房貸款影響不大，現在利率、放貸時間沒有變化。尤其是普通剛需客，本身不怎么動用經營貸和消費貸款。”裴林茂對記者談到，“北京對經營貸款違規流入樓市一直查得很嚴，這次算是見慣不驚了吧。”

??對規范房地產市場秩序“見慣不驚”的北京，還是今年春運返鄉中遷出規模指數下降率最大的城市，百度地圖遷徙大數據顯示，其遷出規模指數下降率達76.5%。基于市場大量且真實存在的需求，支撐了春節期間的樓市熱銷。

??謝逸楓預判：“目前熱門城市的成交量整體攀升，接下來的樓市‘小陽春’很有火熱的可能。除非調控持續加碼并且擴張到更多城市，熱點城市量價齊升的大趨勢不會改變。”