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??“像我們這樣資金鏈緊張企業(yè)付不起太多保證金，拿地就會面臨很大壓力，到時只能放棄一部分土地，這樣一來規(guī)模就會受到影響。”2月25日，一位TOP20房企總部投拓負責(zé)人對中國房地產(chǎn)報記者表示。

??讓這位負責(zé)人感到頭痛的是此前出臺的“兩個集中”土地政策。

??2月24日，有消息顯示，按照住宅用地分類調(diào)控文件要求，22個重點城市實現(xiàn)“兩集中”，2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過3次。文件還表示，近期召開視頻會議，在視頻會議之前重點城市暫停發(fā)布住宅用地公告。

??根據(jù)消息內(nèi)容，22個重點城市除了北上廣深四個一線城市外，還有南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫18個二線城市。

??“我們開始考慮轉(zhuǎn)型了”

??2月24日，青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《堅決落實上級有關(guān)要求 部署2021年住宅用地供應(yīng)工作》一文，提出“將嚴格實行住宅用地‘兩集中’同步公開出讓”，“全年將分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實施招拍掛活動，引導(dǎo)市場理性競爭”。

??無獨有偶，當(dāng)日，一份出自天津市自然資源和規(guī)劃局的《關(guān)于做好2021年住宅用地集中出讓有關(guān)工作的通知》提到，2021年天津市將于3月、6月和9月中旬分三批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地出讓公告。

??此前一日，另一份名為《鄭州市自然資源和規(guī)劃局關(guān)于統(tǒng)一組織住宅用地掛牌出讓公告發(fā)布的緊急通知》則顯示，鄭州市航空港區(qū)、鄭東新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、上街區(qū)的住宅用地出讓公告發(fā)布已被叫停，轉(zhuǎn)由市局統(tǒng)一組織發(fā)布。

??“第一反應(yīng)是我們做投資的可以考慮轉(zhuǎn)型了。”上述投拓負責(zé)人苦笑道，“尤其像我們這種現(xiàn)金流比較緊張的企業(yè)，會比較艱難，以后公司做傳統(tǒng)招拍掛的人員就沒價值了。”

??“如果每個城市按不同時間出讓，會好一點，現(xiàn)在大家都在等后面細則，如果細則還是這么苛刻，就真的卡死了.”他繼續(xù)表示。

??但“兩個集中”并不是完全沒有積極一面，他認為，如果政策最終落地，可以一次性篩選地塊，做精準投資，也可能會催生新的投資模式。

??從房企拿地角度看，上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦告訴記者，假設(shè)某市全年供應(yīng)120塊地，這樣平均每月供10塊，若分3次則一次供40塊地。“集中公開土地供應(yīng)計劃對房企來說可以平衡拿地節(jié)奏，減緩急切拿地壓力。”

??集中供地對中小房企有利，盧文曦認為，40塊地一起放出來后，大房企要選擇參與每塊土地并不現(xiàn)實，這樣就給一些中小房企撿漏機會。

??房企融資經(jīng)受考驗

??中國指數(shù)研究院認為，若各個城市每年3次集中出讓土地，按照2020年供地情況，上海、杭州、南京、武漢、青島等城市單次集中供地將超40宗，高額的保證金、土地出讓金等將對企業(yè)融資能力和現(xiàn)金流管理能力提出更高要求。

??同時，去年“三道紅線”試點以來，行業(yè)進入降負債、降杠桿的階段，銷售回款成為企業(yè)“回血”重要來源；若集中供地政策實施，對企業(yè)營銷端也將帶來深刻變化，以往銷售節(jié)奏與營銷節(jié)點也需要重新鋪排，以面對集中拿地資金需求。

??中國城市經(jīng)濟專家委員會副主任宋丁告訴記者，集中供地主要是考驗房企融資能力。以前零散式供地，中小型企業(yè)尚可以參與其中，但像這種集中供地，土地供應(yīng)量陡然增大的情況往往就變成頭部大型房企發(fā)揮優(yōu)勢舞臺。集中供地有利于頭部房企在重點城市鞏固自身市場地位，也會降低大型房企拿地成本和運營成本。

??數(shù)據(jù)顯示，截至2020年12月15日，上海共成功出讓各類土地368宗，分散在全年進行，其中92宗宅地在12個月均有出讓。

??2020年6月至8月時，由于供應(yīng)加大，且有多幅市區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地掛出，上海土拍市場多次上演數(shù)家房企爭奪競價激烈場面，土拍溢價率逐漸走高，在此期間宅地平均溢價率高達23%；同年9月以來，為了給土地市場降溫，上海通過“降質(zhì)減量”的方式來平抑，月均成交宅地數(shù)量控制在4到5宗，四季度宅地平均溢價率亦回落到5%以內(nèi)。

??諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄表示，對于土地市場在同一時期組織大量地塊集中掛牌出讓，對于房企資金會產(chǎn)生一定分流效果，使得競拍同地塊房企數(shù)量減少，間接降低了土拍激烈程度，避免出現(xiàn)土拍過熱現(xiàn)象，土地溢價率將會得到有效合理控制。“尤其若是在北上廣深一線城市以及南京、蘇州、杭州等熱點二線城市落實這樣的供地政策，對于土地市場來說將能有效降低土拍的熱度，有利于土地市場平穩(wěn)運行。”

??陳霄認為，對房企來說“兩個集中”政策將會加速房企間分化，資金雄厚的大型房企更具實力參與多宗地塊競拍，擁有更多拿地機會。房企資金能力成為拿地重要決定因素，這對于房企資金狀況將是一個新挑戰(zhàn)。在去年“三道紅線”新規(guī)加持之下，房企銷售回款任務(wù)更加艱巨，對房企銷售端來說將面臨新調(diào)整。同時，也有利于促進房企謹慎理性拿地。