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??易居房地產(chǎn)研究院4月2日發(fā)布《易居快報(bào)之14城二手房市場(chǎng)報(bào)告》。該報(bào)告核心觀點(diǎn)如下，

??深圳3月二手房成交量反彈乏力,杭州反彈強(qiáng)勁。今年以來(lái)，深圳調(diào)控政策升級(jí)，尤其是2月份發(fā)布的《關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》對(duì)二手房成交量影響最大，因此深圳3月份反彈乏力。杭州3月二手房成交量突破萬(wàn)套，反彈強(qiáng)勁，也側(cè)證長(zhǎng)三角總體市場(chǎng)繼續(xù)保持活躍。

??預(yù)計(jì)14城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)同比漲幅仍將維持。近期來(lái)看，2021年1、2月二手房成交量同比曲線(xiàn)持續(xù)上行，3月份有所下行。二手房?jī)r(jià)格指數(shù)同比漲幅曲線(xiàn)在1、2月份有所上行，預(yù)計(jì)3月份二手房?jī)r(jià)格指數(shù)仍能維持。

??易居研究院助理研究員趙亦琪表示，14個(gè)城市二手房成交量約為8.1萬(wàn)套，

??對(duì)比往年3月歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，2021年高于2019年的7.9萬(wàn)套和2018年的6.7萬(wàn)套，但低于2017年和2016年的12萬(wàn)套以上，說(shuō)明市場(chǎng)呈現(xiàn)穩(wěn)中向上的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。具體城市來(lái)看，深圳重壓之下，3月二手房成交量反彈乏力，杭州反彈強(qiáng)勁。

??該報(bào)告主要有以下內(nèi)容：

??一、2021年3月14成二手房成交8.1萬(wàn)套，步入正軌

??2021年3月，易居研究院監(jiān)測(cè)的14個(gè)城市二手房成交量約為8.1萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)59%，環(huán)比增長(zhǎng)85.8%。進(jìn)入3月份以來(lái)，14城二手房市場(chǎng)逐漸步入正軌，成交量恢復(fù)到春節(jié)前水平。對(duì)比往年3月歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，2021年高于2019年的7.9萬(wàn)套和2018年的6.7萬(wàn)套，但低于2017年和2016年的12萬(wàn)套以上，說(shuō)明市場(chǎng)呈現(xiàn)穩(wěn)中向上的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。

??二、青島成交量能較強(qiáng),大連成交量能較弱

??房產(chǎn)成交量，是衡量樓市溫度的重要指標(biāo)，而且一般領(lǐng)先于房?jī)r(jià)變化。二手房成交量的活躍度，可以用多個(gè)指標(biāo)衡量。比如，月度環(huán)比增速反映超短期變化，月度同比增速反映短期變化，年初累計(jì)同比增速可以減少類(lèi)似春節(jié)等季度性異動(dòng)，拿當(dāng)前月度成交量與過(guò)去幾年月均成交量相比可以反映中長(zhǎng)期來(lái)看的活躍度。

??為了更全面、更系統(tǒng)的反映二手房成交量的活躍度，我們創(chuàng)造了一個(gè)專(zhuān)用指標(biāo)：二手房成交量能度。其由4個(gè)分指標(biāo)構(gòu)成，并賦予不同的權(quán)重。

??二手房成交量能度=月度環(huán)比增速×20% + 月度同比增速×20% + 年初累計(jì)同比增速20% + 近6個(gè)月月均成交量較2012年來(lái)月均成交量的偏離度×40%

??從14城3月份的二手房成交量能度的排行可以看出，青島量能度最強(qiáng)，量能度為127%；而最弱的城市是大連，量能度為-7%。具體來(lái)看，對(duì)比近幾年二手房成交套數(shù)，2021年3月青島成交量處于高位，導(dǎo)致偏離度、環(huán)比、同比數(shù)據(jù)較高，說(shuō)明本月青島二手房市場(chǎng)較為活躍。大連3月二手房成交量明顯小于2020年各月份的成交數(shù)據(jù)，市場(chǎng)較冷。

??3月深圳二手房成交量為6253套，環(huán)比增長(zhǎng)67.6%，同比下降24.3%。2021年以來(lái)，1月份成交量延續(xù)了去年年末的增長(zhǎng)趨勢(shì)，2月受春節(jié)影響成交量下降。今年以來(lái)，深圳調(diào)控政策升級(jí)，尤其是2月份發(fā)布的《關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》對(duì)二手房成交量影響最大。于是，在調(diào)控重壓之下，深圳3月份反彈乏力。

??3月杭州二手房成交量為10186套，環(huán)比增長(zhǎng)227.2%，同比增長(zhǎng)100.6%。二手房成交量突破萬(wàn)套，反彈強(qiáng)勁，也側(cè)證長(zhǎng)三角總體市場(chǎng)繼續(xù)保持活躍。3月，杭州升級(jí)限購(gòu)政策，同時(shí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)建設(shè)部副部長(zhǎng)帶隊(duì)赴杭州督導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制落實(shí)情況，預(yù)計(jì)4月二手房市場(chǎng)熱度將有所緩和。

??三、預(yù)計(jì)14城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)同比漲幅將基本維持

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的二手住宅價(jià)格指數(shù)包含本報(bào)告的11個(gè)典型城市（除蘇州、佛山和東莞以外），對(duì)這11個(gè)城市的價(jià)格指數(shù)取算數(shù)平均值后算出11城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)，與14城二手房成交量同比增速進(jìn)行對(duì)比。這里取近6月移動(dòng)平均數(shù)據(jù)，來(lái)平滑單月數(shù)據(jù)異動(dòng)帶來(lái)的干擾。

??觀察歷史上這兩條曲線(xiàn)的走勢(shì)，可以看出，成交量曲線(xiàn)先于價(jià)格曲線(xiàn)調(diào)整。比如在本輪周期中，2016年第二季度二手房成交量曲線(xiàn)就開(kāi)始呈現(xiàn)下行態(tài)勢(shì)，隨后增幅開(kāi)始收窄，進(jìn)而下降。受成交量曲線(xiàn)的影響，成交價(jià)格曲線(xiàn)也有表現(xiàn)，二手房?jī)r(jià)格在2016年第四季度就呈現(xiàn)了降溫的態(tài)勢(shì)。

??近期來(lái)看，2021年1、2月二手房成交量同比曲線(xiàn)持續(xù)上行，3月份有所下行。二手房?jī)r(jià)格指數(shù)同比漲幅曲線(xiàn)在1、2月份有所上行，預(yù)計(jì)3月份二手房?jī)r(jià)格同比漲幅仍將基本維持。