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??“十四五”開(kāi)局之年，《政府工作報(bào)告》《“十四五”規(guī)劃綱要》《2021年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)》等黨和國(guó)家的重要文件均以較大篇幅關(guān)注住房租賃發(fā)展。從資本青睞到資金暴雷的長(zhǎng)租公寓，站在風(fēng)暴的中心的住房租賃市場(chǎng)，經(jīng)歷20年的發(fā)展，也站到了時(shí)代的風(fēng)口。

??4月14日，ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布《住房租賃20年：政策·邏輯·未來(lái)》報(bào)告（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“報(bào)告”），首次梳理我國(guó)20年間住房租賃市場(chǎng)的政策變遷，深度挖掘供給端、需求端、資金端與及監(jiān)管端的新變。

??中飯協(xié)公寓專(zhuān)業(yè)委員會(huì)執(zhí)行秘書(shū)長(zhǎng)、ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)趙然認(rèn)為，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)正處于鼓勵(lì)發(fā)展與加強(qiáng)行業(yè)規(guī)范并重的新時(shí)期。對(duì)照國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)住房租賃REITs時(shí)代即將到來(lái)，預(yù)計(jì)規(guī)模將達(dá)3000億元。

??住房租賃走過(guò)四個(gè)階段 需打通“租售同權(quán)”癥結(jié)

??“我就是城市新市民的代表，2014年在北京租房子，我就研究了這個(gè)市場(chǎng)。”趙然回顧，正是在對(duì)這個(gè)行業(yè)的深入研究過(guò)程中，對(duì)住房租賃20年進(jìn)行了梳理，并將其分為四個(gè)階段。

??以《第十個(gè)五年計(jì)劃綱要》等政策文件為標(biāo)志，報(bào)告指出我國(guó)住房租賃市場(chǎng)從2001年便已初步培育，而不同時(shí)期政策端對(duì)于住房租賃市場(chǎng)的定位則有所差異。

??趙然分析，過(guò)去20年里，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)先后承擔(dān)了補(bǔ)充健全房地產(chǎn)市場(chǎng)體系、去杠桿保民生工具等等角色定位。而2016年，“購(gòu)租并舉”的提出才使得我國(guó)以市場(chǎng)配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系逐步健全發(fā)展。

??時(shí)至今日，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)已發(fā)展至機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的第四階段，政策開(kāi)始向鼓勵(lì)發(fā)展與加強(qiáng)行業(yè)規(guī)范并重的方向傾斜。住房租賃20年的演進(jìn)，亦是其從房地產(chǎn)市場(chǎng)補(bǔ)益部分向重要民生部門(mén)不斷靠攏的進(jìn)程。

??在激勵(lì)與約束并重的當(dāng)下，報(bào)告以供給端、需求端、資金端、監(jiān)管端為視點(diǎn)細(xì)察我國(guó)住房租賃市場(chǎng)。在供給端，趙然表示“以增量盤(pán)活存量是主要思路”。供給端的存量主要指是住宅存量、商業(yè)存量、工業(yè)存量的改造，都存在改造難度大、合規(guī)成本高等方面的難題。相對(duì)而言，增量則是指住房租賃專(zhuān)項(xiàng)用地新建項(xiàng)目。

??據(jù)ICCRA測(cè)算，按照國(guó)土自然部要求，2021年在年度計(jì)劃中單列租賃住房用地占比一般不低于10%，則未來(lái)3-5年內(nèi)可確定的新建潛在供應(yīng)為122.5萬(wàn)套（間）。但趙然同時(shí)指出，當(dāng)前住房租賃市場(chǎng)的供給仍存在著供需錯(cuò)配的問(wèn)題，“真正的有效供給應(yīng)該是契合新市民生活需求的供給，它有著幾個(gè)特點(diǎn)：靠近產(chǎn)業(yè)園、交通便利、基礎(chǔ)生活配套設(shè)施齊備。”

??從需求端來(lái)看，2018年至今，多數(shù)城市從租房補(bǔ)貼、便利落戶、提供人才專(zhuān)項(xiàng)租賃住房等方面為人才解決困難，釋放人才安置政策，給予租客補(bǔ)貼和權(quán)益。趙然認(rèn)為租售同權(quán)才是結(jié)題癥結(jié)，“實(shí)現(xiàn)租售同權(quán)仍然有一段很長(zhǎng)的路要走，目前看來(lái)，在人才落戶、子女義務(wù)教育等方面都有政策需要突破的地方”。

??未來(lái)趨勢(shì)：住房租賃REITs時(shí)代將至，規(guī)模或超3000億元

??“行業(yè)正在回歸到正常狀態(tài)，逐步走向良幣驅(qū)劣幣的時(shí)代。”中海長(zhǎng)租公寓負(fù)責(zé)人張仁勛認(rèn)為，合適的產(chǎn)品在市場(chǎng)中仍會(huì)有很大的機(jī)會(huì)，

??當(dāng)然，合適的住房租賃產(chǎn)品亦是發(fā)行REITs的基礎(chǔ)。在報(bào)告中，特別指出“住房租賃REITs時(shí)代將至。”

??以美國(guó)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展歷史作為參考可見(jiàn)，上世紀(jì)60年代，美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，政策通過(guò)刺激供給來(lái)緩解大城市貧富分化及貧民窟矛盾。1967年美國(guó)開(kāi)始設(shè)立REITs，促成了美國(guó)住房租賃市場(chǎng)的第一次發(fā)展。到90年代，寬松的貨幣政策和擴(kuò)張的財(cái)政政策進(jìn)一步促進(jìn)美國(guó)住房租賃行業(yè)的發(fā)展，房利美、房地美進(jìn)入多戶住宅領(lǐng)域，其在1991年推出權(quán)益型REITs，美國(guó)住房租賃市場(chǎng)進(jìn)入金融創(chuàng)新推動(dòng)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型期。可見(jiàn)，住房租賃市場(chǎng)邁向成熟，離不開(kāi)金融創(chuàng)新工具及其背后一整套的政策、稅收激勵(lì)。

??反觀國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，截至2019年底我國(guó)已相繼推出了30多只住房租賃類(lèi)REITs產(chǎn)品，對(duì)這一領(lǐng)域進(jìn)行了有益探索。隨著市場(chǎng)供給的多元化，特別是租賃住房用地來(lái)源的拓寬，加之資金端擴(kuò)大租賃住房建設(shè)資金來(lái)源，政策端積極探索對(duì)租賃住房企業(yè)的稅費(fèi)支持，報(bào)告認(rèn)為我國(guó)住房租賃市場(chǎng)即將邁入REITs時(shí)代。

??據(jù)ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院估算，當(dāng)前我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的整體規(guī)模為2.52萬(wàn)億元人民幣，參照國(guó)外經(jīng)驗(yàn)則住房租賃REITs的規(guī)模約為3000億元人民幣。

??趙然判斷：“未來(lái)住房租賃REITs的推出，將促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成低金融杠桿、可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)模式。借助REITs，住房租賃企業(yè)能夠‘輕裝上陣’，也就從真正意義上實(shí)現(xiàn)了“開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、金融退出”的閉環(huán)。此外，由于REITs執(zhí)行的是長(zhǎng)期投資策略，并且具備專(zhuān)業(yè)的資產(chǎn)管理，其還將有助于整個(gè)住房租賃市場(chǎng)的專(zhuān)業(yè)化發(fā)展，有效減少市場(chǎng)波動(dòng)，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展的穩(wěn)定器。”

??“作為純運(yùn)營(yíng)商，我們也希望未來(lái)能從政策端拿到一些補(bǔ)貼。”談及未來(lái)，海悅.貝客董事兼總經(jīng)理羅慶補(bǔ)充說(shuō)。

??樂(lè)乎公寓集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人于洗胤亦認(rèn)為租賃市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)企業(yè)是當(dāng)下市場(chǎng)所缺。打造合適的產(chǎn)品，尋找合適的客戶，是這些住房租賃企業(yè)要持續(xù)打磨的重點(diǎn)。