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??“3號樓8折開盤，送13.9萬元置業大禮包，包括全屋基裝瓷磚地板、廚房衛浴、裝修設計等。另享真金白銀雙補貼，政府補貼100元/平方米，開發商補貼100元/平方米。”這是達州某一樓盤目前推出的一個購房活動。

??在各地對樓市加碼調控時，四川達州樓市刮起了一場政府“購房補貼”打折風,各大開發商也推出了不同力度的購房優惠。

??在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，四川市場除了成都等個別城市樓市表現強勁外，其他城市普遍偏弱。

??“類似購房補貼或其他內容主要是房企遇到了壓力和阻力，所以即便不是‘救市’，也說明政府在此類領域給予了較大支持。”嚴躍進說。

??政府出臺購房補貼的背后是2020年達州土地市場遇冷、開發商拿地不積極、流拍現象屢見，以及“以價換量”市場格局在一定程度上打擊了品牌房企信心，有些品牌房企已退出達州樓市。

??在研究達州樓市兩年的研究員李虎看來，政府延長“購房補貼”更多的是為了給開發商信心，讓開發商看到政府還是關注和支持房地產發展的。

??根據安居客發布的數據顯示，2021年，達州新房均價呈下降趨勢。1月達州新房均價為6741元/平方米，4月新房均價6639元/平方米。

??“以價換量” 品牌房企承壓

??為進一步落實中央“三穩”工作要求，以及方便市民“一站式”挑房買房，滿足不同消費層次、不同居住區域購房需求，四川達州于4月10日到4月18日舉行了2021年春季房產展示交易會，共有20多家達州本土和外地知名房地產企業參加，包括碧桂園、金科集團、綠地控股等。

??會上有開發商推出“可領10000元購房券，一次性享98折、按揭享99折，活動期間認購并按時簽約再享99折！除政府補貼100元/平方米外，開發商額外現金補貼100元/平方米”活動，還有開發商推出準現房特價房源，以及購房即送車位優惠券等活動來吸引市民購房。

??截至4月18日19時，本屆房交會累計成交商品房638套，銷售面積58219平方米，成交金額4.25億元。

??面對這一成績及其他開發商降價促銷行為，達州某品牌房企項目銷售主管李征坦言，“銷售壓力很大。”

??原因是其所管項目售價比區域其他樓盤高，項目去化率成了李征目前最擔憂的問題，“價格沒有辦法降，導致去化率慢，公司資金壓力較大。”

??李征表示，目前降價促銷的開發商大部分都是達州本土房企，本土房企為了自保不得不降價，“以價換量”。

??價格是達州人買房最看重的因素之一。

??根據達房網發布的《2020年達州房地產成交統計簡報》顯示，2020年達州主城區商品住宅成交均價為7070.16元/平方米，比去年同期下浮5.1%。截至2020年12月底，達州主城新房在售均價為6759.51元/平方米；這已是達州主城區新房均價連續2年下浮，同比2018年下浮14%。

??達房網在上述簡報中表示，2020年達州主城新房交易量雖不及2018年，但同比2019年卻上浮了8.8%，“以價換量”在2020年達州樓市起到了關鍵性作用。

??在李征看來，導致上述情況發生的原因有三點，一是客戶對于區域敏感度比較大，大盤位置相對來說比較偏遠；二是小樓盤銷售政策比較多，可以隨著市場行情快速調整；三是達州客群對于房企品牌意識比較薄弱。

??他表示，即使在同樣地段，人們還是會選擇價格比較低的小開發商，“對于買房客來說，他投入的越少，風險就越低。”

??根據億翰智庫西南院發布的《2020年1—12月達州市典型房企銷售業績TOP5（全口徑）》榜單顯示，入駐達州的全國性品牌房企只有一家上榜，藍潤地產以21.29億元銷售金額居于榜首，其次是邦泰集團、碧桂園四川、遠達集團和宏義集團。

??“上述銷售業績好的開發商除了宏義集團銷售價格高之外，其他幾個開發商價格都很低。”李虎表示。

??供需關系轉變 有人“退場”

??回看達州樓市近幾年發展，2018年是達州樓市“最火爆”一年。

??億翰智庫西南院在2020年7月7日發布的川渝城市研究報告中表示，2017年2月到2018年9月是達州樓市爆發期。在這期間，在土地市場成交溢價大幅上漲的背景下，達州樓市正式開啟爆發之路。

??根據安居客數據顯示，2017年8月至2018年10月間，除2018年2月至3月新房均價有小幅下跌外，其他月份均呈上漲趨勢，新房均價也從2017年8月的5436元/平方米漲到7501元/平方米。

??彼時，恒大、碧桂園、中梁地產、綠地控股和藍光發展進入達州布局市場。

??億翰智庫西南院在上述報告中表示，“一房難求”是該階段達州樓市的一大特征，積壓多年的改善需求基本也在這個階段釋放完畢。該階段后期，市場供需關系由供不應求逐漸轉變成供大于求。

??“達州購房者改善需求也在那個時間段全部釋放完。”李虎表示，從2018年之后，達州樓市開發商項目銷售情況分化特別嚴重，有些項目總價低銷量特別好，有些項目可能一周只銷售幾套。

??李征告訴記者，他原本想向公司建議推出項目打折活動，但因審批流程慢和項目開發成本問題，他所負責的樓盤無法像其他樓盤一樣推出優惠活動，只能提高項目品質來吸引客戶。

??但他同時表示，相比品質低價格對于達州客戶更有吸引力。

??億翰智庫西南院報告中表示， 2018年10月至2020年7月，受供需關系轉變、需求（剛需）與產品（改善）錯配影響，前期達州市場開始出現降溫，價格也出現波動劇烈。2019年受供地減少影響，供需關系再次轉變；同時市場產品結構逐漸由改善向剛需轉變。

??“目前達州市場都是一些剛需客戶，對價格比較敏感，這就導致有些銷售價格高的項目銷售情況不理想。”李虎表示。

??根據億翰智庫西南院發布的報告顯示，目前全國性品牌房企入駐達州市場的有碧桂園、綠地控股、藍光發展、金科集團、中鐵建和領地集團，四川品牌房企有邦泰集團和陽光大地。

??值得注意的是，在2017年“入場”的恒大和中梁地產現已退出達州市場。藍光發展、金科集團和中鐵建在2020年無新增項目。

??流拍現象頻發 政府出臺政策提振市場信心

??李虎認為，銷量不理想和售價問題是導致2020年達州樓市土地流拍現象嚴重的原因之一。

??“去年有一個很奇怪的現象，就是特別核心區域土地很多開發商都不敢參與，他怕拿了后賣不掉。”李虎表示。

??2020年上半年，達州土地拍賣市場呈“冷清”狀態，多宗地塊流拍。如2020年1月20日，達州出讓4宗地塊全部流拍；其中，2宗地塊因無人報名流拍，2宗地塊因未達到政府底價流拍。4月16日，高新區一宗地塊因無人報名流拍。6月12日，達州出讓2宗地塊，1宗地塊因未達底價流拍，另外1宗地塊因競買人現場未通過資格審查而取消拍賣。

??據億翰智庫西南院不完全統計，2020年達州土地拍賣市場一共有21宗地塊流拍，涉及商住、住宅、綜合用地等。

??李虎表示，為了提振市場，2020年達州出讓的土地有一部分是由政府平臺競得。

??在樓市交易方面狀況也不理想。2021年1月，達州主城區新建商品住宅共成交986套、成交金額6.15億元、成交面積8.99萬平方米，成交均價6755.41元/平方米；相較2020年12月量價齊跌。

??但2月降價后，銷售明顯上漲。2月，達州市主城區新建商品住宅共成交1227套、成交金額7.77億元、成交面積12萬平方米，成交均價6518.56元/平方米，“以價換量”效果明顯。

??3月主城區的總新房成交量相較2月上漲了2612套，環比上漲了約212.88%。成交均價相比上個月有所上漲，3月達州市主城區新建商品住宅成交均價6748.96元/平方米。

??為了促進達州市房地產市場平穩持續發展，達州市政府于4月初發布了延長購房補貼政策。

??記者注意到，這并不是達州市政府第一次出臺“購房補貼”政策。早在2015年，達州市住建局和達州市財政局就聯合推出了“每套住房受益財政給予購房業主80元/平方米的補助”的購房政策；在2020年年初，達州市人民政府也發布了關于“購房補貼”的政策。

??在李虎看來，此次政府延長購房補貼政策一是為了提振市場信心，原因是目前達州樓市仍處于下滑周期中；二是保持政策延續性，維持市場整體穩定，達州樓市整體庫存仍較高，特別是最近有不少新項目入市后，存量會有所回升，延續該政策說明政府也是考慮到現實的“去庫存”壓力；三是給開發商信心。

??“實際上這個政策執行一年多了，政策影響早就過了，受這個政策影響的居民該買房的也買過了，因此這個政策更多是在給開發商信心，讓開發商看到政府還是關注和支持房地產行業發展的。”李虎表示。