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??2021年5月17日上午，國家統計局公布了2021年1-4月國民經濟運行情況以及房地產行業數據。2021年4月，各地區各部門扎實推進統籌疫情防控和經濟社會發展，生產需求持續增長，就業物價總體穩定，新興動能培育壯大，國民經濟延續穩定恢復發展態勢。

??房地產方面總體保持較高活力，2021年1-4月商品房銷售規模較2019年增長19.5%，開發投資額較2019年增長17.6%。但各地區銷售表現分化明顯，房企新開工和拿地面積縮減，單月來看，2021年4月，全國商品房銷售面積環比下降23%，單月投資金額下降7%。

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??4月銷售面積環比下降23%

??國家統計局數據顯示：2021年1-4月，商品房銷售面積50305萬平方米，同比增長48.1%；比2019年1-4月份增長19.5%，兩年平均增長9.3%。住宅銷售面積同比增長51.1%，辦公樓銷售面積同比增長20.0%，商業營業用房銷售面積同比增長16.3%；商品房銷售額53609億元，同比增長68.2%；比2019年1-4月份增長37.0%，兩年平均增長17.0%。住宅銷售額同比增長73.2%，辦公樓銷售額同比增長31.9%，商業營業用房銷售額同比增長20.3%。

??單月來看，2021年4月商品房銷售面積環比回落23%，銷售面積金額環比回落21%。究其原因，主要在于各地區間銷售表現的嚴重分化。

??國家統計局數據顯示：2021年1-4月，東部地區商品房銷售面積21524萬平方米，同比增長56.4%，較2019年前4月增長29%，1-4月東部地區商品房銷售額31741億元，同比增長80.1%。漲幅大于中部和西部地區。

??2021年1-4月，中部地區商品房銷售面積13691萬平方米，同比增長52.4%；銷售額10468億元，同比增長71.2%；西部地區商品房銷售面積13582萬平方米，同比增長34.7%；銷售額10133億元，同比增長41.6%。而東北地區商品房銷售面積1508萬平方米，同比增長31.8%，較2019年同期則規模下降2%，東北地區商品房銷售額1267億元，同比增長31.3%。

??值得注意的是，截止至4月全國各地區新房銷售表現均出現短期下行趨勢。從2021年前4月和一季度各地區銷售規模對比2019年同期來看，東部、西部和東北地區前4月漲幅均有一定收窄，其中東部地區收窄3pts。這主要由于當前中西部和東北地區普遍出現購房者購買力不足、在售項目降價難換量現象，而東部地區各地市4月起陸續調控政策，顆粒度細化至鄉鎮，如嘉興、湖州、合肥、麗水、紹興等。

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??70城房價同比漲幅擴至4.4%

??據全國商品房銷售面積、金額估算來看，4月商品房銷售均價繼續上揚，達10653元/平方米，2021年至今4個月，全國商品房銷售均價已經穩站一萬大關。這主要由于規模占比最高的東部地區樓市火熱，各地市房價普漲。

??從統計局發布的《2021年4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》來看，各能級城市一二手房房價同比上漲趨勢延續。

??據測算，4月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲5.8%，漲幅比上月擴大0.6個百分點；二手住宅銷售價格同比上漲11.3%，漲幅比上月回落0.1個百分點。其中廣州一二手房漲幅最大，分別達9.9%和12.9%。

??二線和三四線城市一二手房房價同比漲幅基本相同，二線城市整體略高。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲4.9%和3.4%，漲幅比上月均擴大0.1個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲3.9%，漲幅與上月相同；二手住宅銷售價格同比上漲2.5%，漲幅比上月擴大0.2個百分點。其中銀川一手房和揚州二手房同比漲幅最大，分別為13.7%和10.6%。

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??新開工環比降7%，拿地規模走低

??據國家統計局數據：1-4月，房屋新開工面積53905萬平方米，同比增長12.8%，但比2019年同期下降7.9%，降幅擴大1.3pts。其中4月單月房屋新開工面積17742萬平方米，環比降7%、同比降9.3%，較2019年同期降10.5%。

??單月新開工面積環比及較2019年同期下降仍表明房企對房屋新開工意愿在持續走低。4月起部分核心城市進入集中出地節點，融資收緊后房企集約資金競爭土地市場。而對中西部及東北地區而言，“金三銀四”慘淡的銷售表現使得房企對新項目工期有所延長。因此對房屋新開工的態度愈發審慎，單月規模低于過去兩年同期并且環比一低再低。

??據國家統計局數據：1-4月，房地產開發企業土地購置面積3301萬平方米，同比增長4.8%，土地成交價款1203億元，下降29.2%。其中4月土地購置面積1000萬平方米，集中供地下較3月環比增18%，但由于整體供地規模有限，雖熱點城市地市火爆，經CRIC統計全國經營性用地平均溢價率25.4%創三年新高，但購置面積較2020年、2019年同期分別下跌15%和61%。

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??4月開發投資環比降7%

??據國家統計局數據：1-4月，全國房地產開發投資40240億元，同比增長21.6%；比2019年1-4月增長17.6%。其中，東部地區房地產開發投資22098億元，同比增長19.8%；中部地區投資8325億元，同比增長29.7%；西部地區投資8777億元，同比增長19.6%；東北地區投資1039億元，同比增長15.4%。

??單月來看，4月單月房地產開發投資額為12664萬元，環比降6.81%，同比增長13.7%，比2019年同期增長21.6%，漲幅分別收窄1pts和5.58pts。

??4月整體開發投資額仍由以施工為主的建安投資為主要支撐。竣工交付大年下房地產開發企業施工面積持續維持歷史高位，

??1-4月份，房地產開發企業房屋施工面積818513萬平方米，同比增長10.5%，比2019年同期增長13.3%。其中，住宅施工面積578028萬平方米，同比增長10.9%。房屋新開工面積53905萬平方米，同比增長12.8%。

??其中，住宅新開工面積40335萬平方米，同比增長14.4%。房屋竣工面積22736萬平方米，同比增長17.9%。其中，住宅竣工面積16551萬平方米，同比增長20.7%。

??綜合來看，我們認為，在“三條紅線”下房企資金成本將繼續增加，土拍“兩集中”下資金運用將更加審慎，對后續開工、拿地均有不利影響。

??商品房銷售方面，受年中節點影響，5-6月全國商品房銷售規模有望適度回升，但區域分化現象的存在仍將拖累整體增速。

??拿地方面，核心城市及周邊熱點城市土地仍是房企競爭熱點。在融資收緊大環境下房企將資金聚焦于土拍市場，全國整體房屋開工規模將繼續保持低位。

??預計后續房地產開發投資額增速將繼續回落，全年增速呈現“前高后緩”的走勢。