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??完善租購并舉住房體系下，北京集體土地租賃住房市場又增添一樣本。

??5月25日，首創置業宣布其長租項目“繁星”十八里店集體土地租賃房社區迎來主體結構封頂，超過6500套租賃房源預計于2022年3月一次性入市。

??憑借40萬平方米總建筑面積以及43.6億元總投資，該項目成為目前北京規模最大的單體集租社區。

??在重點解決大城市住房突出問題的“十四五”開局之年，集體土地租賃住房建設成為熱門議題。近期住建部召開40城發展保障租賃住房座談會，再將大力發展保障性租賃住房、解決新市民住房困難問題列入重要議事日程。

??作為首創繁星集租業務線首個項目，十八里店集租房社區是其多渠道籌措資源、探索政企合作模式的典型。據首創置業相關負責人表示，這一項目獲得了“低成本融資”，規劃打造高品質社區，并“有信心獲得持續性回報”。

??如何制定合理的土地收益分配模式？怎樣算好投入和收益平衡賬？在長達40年合作周期里實現精細化運營？十八里店鄉集體土地租賃房社區或為市場帶來好的實踐路徑。

??北京最大單體集租社區

??40萬平方米建筑面積、超過6500套租賃住房供給，在目前北京乃至全國立項的集體土地租賃住房項目中，首創繁星十八里店鄉集租房社區在規模上占據了第一。

??項目位于北京朝陽區五環外的十八里店鄉，這里原本是北方地區最大的石材集散地，占地約2000畝，粗放型石材產業發展并不注重對屬地安全與環境的保護。“2013年區政府層面提出環境整治，鄉村各級單位積極響應，用幾年時間把石材城進行了徹底疏解。現在借助首創繁星集體土地租賃項目的建設，實現了大市政及道路的完善和千畝綠化。”北京市朝陽區十八里店鄉副鄉長劉濤表示。作為政企合作的項目典型，首創置業與十八里店鄉簽約開發集體土地租賃房項目始于2019年2月。按照北京市政府規定，此類合作鄉鎮府以集體土地出資占有項目運營公司51%股權，其他開發商占比49%。

??2019年7月，項目正式動工，旨在升級租賃服務品質上打造行業標桿。按照規劃，6500套租賃房將構成目前北京市規劃房源最多的公寓項目，包括公寓、社區商業和辦公三類組合式業態，以及33平方米至92平方米不等的豐富產品線，服務于單身白領、家庭、養老服務等，覆蓋客群全生命周期。

??直到今年5月，十八里店鄉集體土地租賃房社區迎來主體結構封頂，預計2022年3月首期入市，進入40年長周期運營。

??至于當初為何選擇首創置業作為合作方，劉濤表示，“長線運營”是鄉鎮府最初篩選合作企業的基礎考量。作為全國先行試點，北京市早在2017年便推出集體土地租賃住房的政策，彼時北京市規劃國土委、住建委發布《關于進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》，明確集體租賃住房是農民集體持有的租賃物業，可依法出租獲取收益。

??但新模式一開始顯現出不確定性。劉濤談到，整個項目地塊大、重投資，主要依靠房租收益支撐，需要很長時間才會把投入資金收回來。

??“之前鄉鎮府談了很多企業，從土地性質、合作模式、運營模式等方面考量，最終選擇的是能把這件事長線運營下去的企業。與此同時，長租房項目解決的是社會問題，我們相信國企具備這樣的實力和責任心，是保證集體和群眾利益的最佳選擇。”

??站在村集體利益角度，首創置業在土地收入分配上確實進行了積極探索。劉濤介紹，一方面，首創置業作為項目建設主體股東，每年按畝數給村里繳納“占地費”，且按比例遞增；與此同時，在40年合作運營周期內，鄉集體項目資金回正后能按比例享受分紅。“這樣既確保了項目全周期內集體收益，又能把周邊市政及配套環境打造好，我覺得這是雙方合作最主要的契機。”

??如何算賬?

??在前期投入上，十八里店鄉集體土地租賃房項目總投資額達43億元，在目前北京市立項的集租房項目中，同樣屬于規模最大的一筆。

??然而一直以來，租賃住房繞不開兩個問題：一是租賃企業收益率低，二是投入成本高。

??根據測算，首創“繁星”長租房項目收益預計也需要一段時期，期間如何算好資金平衡賬？首創置業助理總裁、設計營銷中心總經理高廣漢介紹了破題方法。

??在他看來，主打“集租社區”理念的首創繁星產品線具有特殊之處：一是土地屬性，對地產項目而言，最貴的成本是土地成本，但在國有企業與政府組成的聯合企業性質下，政府長期保持控股人身份，和企業一起長期運營、持有土地，降低了初始土地成本，將短期土地紅利收益長期化。

??二是資金來源，集體土地租賃房項目在很大程度上源于政府財政支持。就十八里店鄉項目而言，當前獲得中央財政專項資金已達2億元，后續開發計劃穩步推進。

??“原因是它并非傳統意義上的房地產開發，是擁有較好融資標的的項目，因此能夠減輕開發過程中現金流壓力；另外，項目40年運營期，具有長期、穩定特點，項目租金收益是實現穩定收入最大頭，如果提供好服務，將會在未來長期運營中形成持續性回報，我們有這樣的信心。”高廣漢表示。

??首創置業北京城市運營公司總經理王維也補充到，第一在融資上，盡管前期總投資達43億元，但依靠政府背書以及首創的國有企業信用評級，80%資金依靠融資獲得，表現為銀行基準利率24年期，對于房地產開發企業來說，已經是低成本的大額資金。

??第二，后期依靠精細化服務、商業配套等，可以在提高客戶滿意度同時實現各方面收益提升。

??對于市場普遍關心的房租定價范圍，王維表示，因目前還在前期測算階段，測算需要基于市場反饋和市場租金走向而定，“計算量總體很大，6000多套房源可能有6000多個價格出來，未來還需要把賬算得非常精細化。但總體一定是‘便宜房租’原則，這也是大的指導方針。”

??5月24日，住房和城鄉建設部網站消息，40個城市將開始集體行動，大力發展保障性租賃住房。就北京而言，早在推出集體土地租賃住房的政策的2017年，便計劃于2017年-2021年5年內供應1000公頃集體土地，用于建設集體租賃住房。

??“北京在集體土地租賃住房建設這塊做得比較好，企業也是在積極響應，大家都在互相學習。”王維進一步談到，“目前首創在建的一期項目預租效果特別好，包括部分企業租戶，未來將是社區內很大的客戶群體，可能會打造出多樣的文化、生活場景。”

??另據介紹，首創置業也在積極對接推進二期地塊。王維表示，“根據市區政府要求，二期項目可能作為一期配套補充，地上建筑面積約11萬平方米，屆時將以此為契機引領十八里店鄉產業的整體升級。”