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??樓市、地市不溫不火的表現(xiàn)，對(duì)天津市監(jiān)管預(yù)售資金的相關(guān)辦法產(chǎn)生了影響。

??6月7日，在舊有的天津市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法即將到期之時(shí)，天津市住建委會(huì)同相關(guān)部門(mén)將原有政策進(jìn)行了修訂，擬定了《天津市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法（征求意見(jiàn)稿）》（下稱(chēng)“辦法”）。

??根據(jù)辦法，天津市對(duì)房地產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)管進(jìn)行多個(gè)角度的調(diào)整。其中，最受關(guān)注的是，縮短預(yù)售資金監(jiān)管期限以及擴(kuò)大不納入資金監(jiān)管項(xiàng)目范圍。

??天津此次縮短預(yù)售資金監(jiān)管期限，或許和房企當(dāng)前面臨的壓力有關(guān)，尤其是天津房地產(chǎn)市場(chǎng)這兩年相對(duì)偏弱，在此情況下，天津推出有助于加快房企回籠資金的新政策，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者稱(chēng)。

??近年來(lái)，先后有不少城市放松了對(duì)房地產(chǎn)預(yù)售資金的監(jiān)管。

??最近的，是在2020年疫情發(fā)生時(shí)，如武漢、深圳分別在2020年3月提出，準(zhǔn)許房企可以申請(qǐng)?zhí)崛『徒鈨霾糠直O(jiān)管預(yù)售資金，但政策實(shí)施有效期只有幾個(gè)月時(shí)間。對(duì)比來(lái)看，天津此次一調(diào)整就是5年。

??對(duì)與此次調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管的新政，記者多次致電天津市住建委，但截至發(fā)稿未獲回復(fù)。

??縮短預(yù)售資金監(jiān)管期限

??資金預(yù)售監(jiān)管，是指由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)會(huì)同銀行對(duì)商品房預(yù)售資金實(shí)施第三方監(jiān)管，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)須將預(yù)售資金存入銀行專(zhuān)用監(jiān)管賬戶(hù)，只能用作本項(xiàng)目建設(shè)，不得隨意支取、使用。

??此次，天津新政的主要修訂內(nèi)容，包括縮短預(yù)售資金監(jiān)管期限。具體是將解除監(jiān)管節(jié)點(diǎn)前移，由“完成不動(dòng)產(chǎn)首次登記”調(diào)整為“完成竣工驗(yàn)收備案”，縮短監(jiān)管期限，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金使用效率。

??天津還擴(kuò)大了不納入資金監(jiān)管項(xiàng)目范圍，具體是按照房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，明確購(gòu)房人無(wú)需向開(kāi)發(fā)企業(yè)支付房?jī)r(jià)款，由區(qū)政府、還遷部門(mén)等根據(jù)施工進(jìn)度給付工程款的項(xiàng)目可以不納入資金監(jiān)管。

??除次之外，天津還將非住宅項(xiàng)目納入監(jiān)管，增加資金交入監(jiān)管賬戶(hù)途徑，優(yōu)化資金撥付流程，明確未網(wǎng)簽退款流程，增加對(duì)于資金扣劃后的處理等。

??嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示，此次調(diào)整有松動(dòng)和收緊的內(nèi)容，將非住宅項(xiàng)目納入監(jiān)管，說(shuō)明監(jiān)管將更加全面，把商務(wù)辦公樓等項(xiàng)目納入監(jiān)管，有助于促進(jìn)此類(lèi)市場(chǎng)的健康發(fā)展；增加對(duì)于資金扣劃后的處理，對(duì)于房企影響會(huì)比較大，主要是會(huì)影響資金的流動(dòng)和資金的使用。

??總體來(lái)看，此次天津新政不少政策是利好房企的。在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，也要注意資金的監(jiān)管動(dòng)態(tài)，防范房企違約收取購(gòu)房資金，以真正保障購(gòu)房者的權(quán)益。

??作為不得隨意支取和使用的預(yù)售資金，多地對(duì)預(yù)售資金的使用要求嚴(yán)格。

??例如，今年4月16日，無(wú)錫市出臺(tái)《無(wú)錫市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》，要求商品房預(yù)售資金需全部納入監(jiān)管賬戶(hù)，監(jiān)管期限自核發(fā)商品房預(yù)售許可證開(kāi)始，至辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記后止。通過(guò)優(yōu)先保障工程建設(shè)資金的制度設(shè)計(jì)，防止因房企挪用預(yù)售資金而導(dǎo)致項(xiàng)目工程爛尾。

??記者查閱相關(guān)資料，近年來(lái)，只在新冠肺炎疫情來(lái)臨的特殊時(shí)期，對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管有過(guò)松動(dòng)的跡象，而且松動(dòng)的時(shí)間有嚴(yán)格限制。

??2020年3月23日，武漢市住房保障和房屋管理局發(fā)布《關(guān)于支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)確保我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的六條措施》（下稱(chēng)“六條措施”）。

??當(dāng)時(shí)，如果房企有新建或續(xù)建項(xiàng)目，允許申請(qǐng)?zhí)崛”O(jiān)管賬戶(hù)內(nèi)資金余額不超過(guò)50%的資金用于工程建設(shè)。六條措施有效期至2020年6月30日。

??2020年3月11日，深圳市住房和建設(shè)局還曾發(fā)布《關(guān)于應(yīng)對(duì)新冠肺炎疫情支持房地產(chǎn)企業(yè)加快復(fù)工復(fù)產(chǎn)的若干措施》（下稱(chēng)“措施”）。

??措施稱(chēng)，具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一級(jí)資質(zhì)的企業(yè)，在保證工程質(zhì)量、工程進(jìn)度、建筑工程款等項(xiàng)目相關(guān)費(fèi)用按期足額支付前提下，可向監(jiān)管銀行申請(qǐng)解凍不超過(guò)預(yù)售資金總額的20%。有效期至2020年12月31日。

??相較之下，天津此次出臺(tái)的辦法自2021年8月1日起施行，有效期為5年。

??樓市、地市表現(xiàn)不佳

??預(yù)售資金本是應(yīng)被嚴(yán)格監(jiān)管的資金，天津此次調(diào)整其相關(guān)政策與其現(xiàn)今的樓市、地市情況關(guān)系密切。

??相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，一段時(shí)間以來(lái)，天津樓市呈現(xiàn)出了低迷的狀態(tài)。

??2020年12月1日，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組發(fā)布報(bào)告《中國(guó)住房大數(shù)據(jù)分析報(bào)告(2020)——城市房?jī)r(jià)預(yù)警與房企品牌價(jià)值測(cè)度》顯示，截至2020年10月，天津相較2017年3月最高房?jī)r(jià)時(shí)點(diǎn)，跌幅已高達(dá)21.8%。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年1-10月，天津新房?jī)r(jià)格同比幾乎沒(méi)有變動(dòng)，上漲幅度最高為6月的0.6%，下跌最高則為2月和10月的-0.4%。

??根據(jù)安居客提供的數(shù)據(jù)，2020年全年，天津新房平均單價(jià)為18539.58元/平方米；2021年至今，天津新房平均單價(jià)為18313.83元/平方米，同比下降1.2%。

??與此同時(shí)，2020年，天津市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額為2608.5億元，同比下降4.4%；2020年天津市商品房銷(xiāo)售面積為1307萬(wàn)平方米，同比下降11.6%；2020年天津市商品房銷(xiāo)售額為2113.6億元，同比下降7.1%。

??2021年以來(lái)，集中供地在全國(guó)主要城市“如火如荼”地進(jìn)行。其中，廣州、重慶、杭州等城市的拍地現(xiàn)場(chǎng)中，某些地塊甚至有數(shù)十家房企參與競(jìng)拍，房企在熱門(mén)城市搶地的熱激烈程度可見(jiàn)一斑。

??相較而言，今年3月31日，天津發(fā)布了首次“兩集中”供地出讓信息，經(jīng)過(guò)5月14日和5月15日兩天的競(jìng)拍成交表現(xiàn)看，天津此次土拍表現(xiàn)熱度不高，不少地塊底價(jià)成交。

??5月14日，集中供地進(jìn)入競(jìng)拍階段，當(dāng)日競(jìng)拍了19宗地，成交總面積145.80萬(wàn)平方米，成交總價(jià)170.06億元。其中，有16宗地以底價(jià)成交，成交總價(jià)127.22億元，占總成交額的25%。

??5月15日，天津南開(kāi)區(qū)的津南保（掛）2021-010號(hào)“天拖二期”，被招商蛇口以最高限價(jià)29.9億元、溢價(jià)率約49%、樓面價(jià)30303元/平方米、自持3000平方米(建筑面積)租賃住房競(jìng)得，成為本次土拍溢價(jià)率最高地塊。

??最近一段時(shí)間，招商蛇口頻頻在各地高價(jià)搶地。如何提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金使用效率，天津已經(jīng)在政策上做好了準(zhǔn)備。