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       2021年6月9日，由易居克而瑞主辦的第五屆地新引力峰會正式拉開帷幕。峰會首席合作媒體為樂居財經。

      峰會內的住房租賃論壇，由克而瑞租售全程牽頭主辦。

      論壇當天，現場座無虛席。來自行業協會、頭部企業、資本機構、學術研究等領域的來賓匯聚一堂，借由本次論壇的平臺契機，交流并共同關注著住房租賃行業的發展。

??開場致辭

      本次住房租賃論壇的主題是：「不破不立，聚力煥新」，主持人由業內頭部運營商企業、魔方生活服務集團的CEO柳佳女士擔任。開幕致辭，分別由上海市房地產經紀行業協會秘書長陳亮先生及代表主辦方致辭的克而瑞執行總裁劉文超先生進行發言。其中，陳亮秘書長在致辭中提到：

      房地產流通領域當中（包括一手房買賣、二手房交易、租賃），消費者的投訴合計租賃方面占到66%左右。66%左右反映了一個問題，因為房屋租賃和年輕人相關，他們的維權意識比較強，另外因為房屋租賃的消費頻次比較高，所以一旦發現一些問題可能它的概率比房屋買賣發生矛盾問題也多。

      如何解決這些問題，特別是在房屋租金押金的監管管理、日常房屋維修服務等其他方面，我們想能夠通過各位專家、各位行家各抒己見，能夠提供一些借鑒的方案。因為這些投訴當中，我們也發現涉及租金押金的投訴占比將近達到50%。另外房屋維修服務占到16%。這些矛盾問題不是一天形成，解決問題還需要逐步化解和努力。  

      在這當中我們也看到行業在成長、在發展，也得到了各方的關注和支持。金融服務方面，銀行、保險等都在加大對房屋租賃的關注和支持，在降低風險和降低成本、延長期限方面，金融管理服務提供了有效的強有力的支撐和保證。

      另外，政府管理部門在業務的流程和監管方面也提出了更多的要求。作為行業協會，我們期待和在座的各位嘉賓一起，大家通過我們的努力，通過我們的信息意見的碰撞，能夠在完善政策法規方面，能夠在保障供應、滿足需求方面，特別是滿足年輕人和低收入人群方面，在提升服務加強監管方面，能夠有更多的智慧，能夠有更多的方案。也期待今天的住房租賃論壇能夠為在座的各位企業、各位嘉賓能在市場中找準定位、尋求發展也提供一些借鑒，因為今天參與論壇的各方中有專業的研究機構，也有銀行、開發商、運營企業，相信這樣的完美組合能夠為上海房屋租賃的發展提供更加強有力的理論基礎和實踐探索。

??主題演講

??作為本次論壇的主辦方，克而瑞租售總經理王偉先生，為大家帶來了自己的最新觀點分享，并在現場發布了由克而瑞租售編撰的住房租賃行業年度白皮書。（注：主題演講嘉賓發言內容之后會和專訪一起進行專帖復盤，本帖內不做展開）

??盡管行業一直在出現大量負面的事件，但是行業中優秀的企業，行業當中的堅守者依然在完成我們對這行業當中的堅守；行業未來從供地端到開發端、建設端、運營端到退出端將會形成一套完善的投融監管退的管理機制。

??? “租售并舉”不斷落實，住房租賃助力城市更新。

      ? “職住平衡”政策下，藍領有望率先突破。

      ? 大型租賃社區強勢入局，將成行業“新風向”。

      ? 保障性住房和公租房有望成為公募REITs新切入點。

      ? 商業模式兩極化突破，多業態經營助力行業煥新。

??數字化時代，要運用數字能力為企業降本提效。

??? 大國住房，向租發展，在政策的引領下，加強租賃公寓保障、住有所居已經不再是字面上的空話。租賃需求在不斷增長，供應端也迎來了巨大利好，雙向疊加將會產生巨大溢出效應，租賃行業迎來了長期增量的周期。

      ? 通過一系列的數字化運營布局，城家實現了精細化運營，降低了能耗，提高了效率。技術化的手段和科技的賦能將無效的動作減去，人力去做更高質量的服務與保障。城家將利用核心能力——“流量、品牌、技術”三位一體的打法為資產持有人的資產做好增值保值。

      ? 房子是租的但生活不是。在百花齊放的公寓行業，城家致力于成為服務標準的引領者、制定者和實踐者，為城市奮斗年輕人提供租賃美好時代。

??我們對于乙方機構有價值的事情更加篤定，所以樂乎更加堅定在運營服務和資產服務的戰略下去考慮未來的五年和五年之后的五年。

??? 樂乎有沒有可能被時代拋棄是我們必須想清楚的問題，信息化能力的延伸，我們去迎接擁抱下一個五年甚至未來有沒有可能從喝湯走向吃肉，能不能把運營能力向行業延展有一些獨立的可能性，是今年做的事情。

      ? 再往下走，我想規模化包租的時代可能會向真正的資產和管理分離的時代轉換。

      ? 分散式我們做了純托管的安排。跟集中式的玩法一模一樣，上游托資產，下游托租客，我們在中間提供運營服務，當然每一個城市可能會有差異，這個取決于強弱對比就是供需兩端平衡的問題。

      ? 我們確實覺得只能在部分城市做深做透，我們希望能夠在資產端和C端都能夠做復用和裂變，如果產品過于單一只能做白領公寓可能單一業主的不同預期的資產可能就收不進來。

      ? 其實目前市場上沒有一套系統真正適用于分散式待管的需求，當然我們這種追求規模精細化管理只有一個路子就是自己開發，我們現在在用某品牌的東西但是只是過度方案，我們除了表面慘一點背后還是干了不少活的。

??變成住有宜居的時候我們這些運營商才真正有服務價值，如果只是提供一張床一間房，那是房地產從業者提供的業務而不是我們。

??? 租賃住房緩解大城市住房難題：房價收入比過高、市場秩序欠規范、租賃關系欠穩定、租金價格欠穩定、供應結構欠適配、公共服務權利欠平等。

      ? 租賃住房五大維度喚新城市價值。有效盤活低效存量、高效利用集約資源、完善城市功能提升形象、引才留才保持城市活力、促進產城融合職住平衡。

      ? 高質量的住房租賃發展，會進一步有效解決城鎮化新市民進城落戶居住問題。

      ? 未來長期穩定的居住環境也是需要穩定的價格支撐的，國家需要我們干的是穩定市場。所以這是城方留給大家的幾個字，第一個改善民生、優化結構很重要；第二個留住人才是行業的基石；第三如果做到產業推動和產業升級毋庸置疑是好事，我們作為推動者能推動產業的升級。第四是社會或者市場的穩定，這需要有基石。

??形成高質量的優質底層資產并具備流動性是行業可持續發展的必由之路。

??? 人民日益增長的美好生活需求與住房租賃發展的速度不平衡、區域不匹配、職住不平衡、產品結構不匹配之間存在巨大矛盾；居民的基本生活與美好生活之間存在差距；居住的保障功能與企業商業盈利存在矛盾。

      ? 通過市場化、機構化、證券化的手段聚焦解決新市民、新青年長期居住的職住平衡。政策端：加供給，政策性租賃住房與市場化租賃住房雙管齊下；需求端：越來越多的年輕人接受租房解決居住，確定性和長期性需要更多的機構化企業解決；產品端：未來社區化、品質化、生活化的租賃住宅是更能滿足新市民長期居住的產品；行業端：洗牌期過后，淘汰低效、無序、經營質量差的企業，聚焦價值創造、經營能力強、經營穩健的優質企業勝出，行業生態優化；模式端：隨著稅收優惠和公募REITs預期，重資產資管模式優勢更加凸顯。

      ? 堅實的需求和專業的資管人是住房租賃行業的啟動條件，政策的支持與金融的助推是行業爆發的條件，形成底層資產投融建管退的閉環是行業可持續性發展的基礎。

      ? 優質的底層資產是指低風險、流動性、具有穩定預期收益的資產。政策端的扶持與企業端優秀的資管能力是租賃住房形成優質資產的關鍵因素。只有具備優質的底層資產，不同經營主體參與賦能，才能讓資產經營的越來越好、流動性越來越高，形成一個比較好的良性循環。

      ? 租賃的矛盾要怎么去解決，如何形成長期穩定的資產，對我們來說就是如何做好投融建管退整個鏈條的閉環。前期定位、融資方案、供應鏈管理、成本管理、設計效果把控以及打造符合客戶需求的產品決定了70%，后期的開業籌備和運營服務是錦上添花，再到最后的退出估值，每一個環節都需要不同的部門和能力來支撐形成投融建管退的資產管理閉環，讓我們的資產保持長期的穩定性。

      ? 優質底層資產形成的核心能力包括：EBITDA-U作為投資核心指標的精細化管理；數據技術覆蓋投資決策、產品打造、運營服務等資管全環節。

??我一直認為一家企業之所以存在，我們今天所有租賃行業之所以存在其實都是為了解決社會痛點，要創造客戶價值。

??? 我從來不把安歆作為一家藍領公寓的運營商，我認為我是一家2B的企業公寓的運營商，在2B的賽道當中就意味著它的關鍵人、決策人、買單人、使用人其實都是不一樣的。

      ? 我們不是空間的運營商，我們更多的會關注每一方背后的痛點以及對于痛點背后的思考，基于我們客戶的痛點我們來設計我們的產品，提供我們的服務以及真正從馬斯洛四個層級來看為最低收入的人群提供什么樣的價值。

      ? 我們基本上以客戶洞察為前提，從個人住戶、企業住戶、園區和政府端思考他們對于我們的訴求到底是什么。我想所有的企業如果你不以客戶價值為導向，不能把客戶價值和公司使命做對焦的時候很多時候會走遠的。

      ? 接下來安歆不僅僅是住宿公司，我們圍繞最底層的人提升認知去做培訓、招聘、配套服務，我們將從空間的運營商向人的運營商轉型，我們真正以人為本構建整體的生態圈，這是安歆接下來升級的幾個趨勢。

      ? 我認為我們這個行業是內民生行業，我為我生在這個行業而驕傲，因為真正的幫助政府在治理城市的人口，流動的人口管控真正讓這個系統正能量多一些再多一些，所以我就覺得我們這個行業是非常幸運的。

??圓桌論壇

??參 與 嘉 賓 

??? 主持人：上海市房地產經紀行業協會副秘書長 湯俊

??? 建信住房服務有限責任公司副總裁 趙曉英

??? 方隅公寓 CEO 陳堅

??? 雅詩閣中國中西大區總經理 李宏

??? 華潤置地有巢公寓戰投部兼華東區總經理 徐亞男

??? 上海輕松寓聯合創始人&COO 吳濤

      ? 趙曉英：住房租賃公募REITs是宏觀調控的有效途徑，可有效平抑房價、引導消費者消費、盤活資產、吸引更多行業參與者的加入。目前，住房租賃公募REITs的兩大困難是合規性和收益率，而解決這兩大難題需要依賴政府支持，稅收減免政策與其他配套政策的支持將會對住房租賃公募REITs的發展起到促進作用。

      ? 陳堅：雖然比起基礎設施公募REITs，住房租賃公募REITs受歡迎程度沒有那么強烈，但目前已有投資人進入。住房租賃公募REITs是該行業最好的退出渠道，從基金管理的角度或者投資人的角度，REITs也是閉環渠道。住房租賃公募REITs發展最重要的幾點包括：

      第一，租賃用途應當成為房租賃公募REITS的考核，而非僅僅是R4用地；

      第二，多鼓勵民營企業參與其中；

      第三，基金管理人的選擇不應該過于嚴格，應當由市場決定；

      第四，發行人、運營商和基金管理人都應該做好自己的工作，多參與者進入才能助力行業發展。

      ? 李宏：第一，我們可能之前在市場上比較知名的是我們傳統的業態就是高端的服務式公寓，近年來除了雅詩閣、盛捷、馨樂庭這幾個品牌，我們也非常關注于多元化的發展。

      第二，現在也是我們今年推廣的一個重要的核心點。我們會通過一些比較靈活的個人空間的設計，還有我們現代摩登的一些交互場景，我們科技化的配件，還有我們非常強大的后勤技術支持，能夠給他們提供一個精致、多元、安全，但是又非常自由、開放這樣的一個互動的環境。

      第三，雅詩閣近年來的發展我們一直是秉持雙引擎的方式，其中一個引擎就是我們凱德投資管理的一個資本化退出；在輕資產的方面我們會通過我們雅詩閣運營管理的能力，然后把我們的品牌價值大大得以提高，發展好我們輕資產的道路，大概這樣是我們雅詩閣近年來多元化的策略。

      ? 徐亞男：第一，開業前決定了這個項目未來運營期是否能夠降本、提質、增效80%的事。如果在開業前把客戶定位做準、把產品設計做好、把工程質量控好，以及在籌開期所有合規性的事情全部做好，我認為這80%的功力已經有了的情況下，其實降本、提質、增效在運營期會更加地順勢而為。

      第二，標準要定好，降本怎么著都能降，把人砍下去。到底人房比合理的是1比200還是1比80，最終它其實也取決于公司體系的要求和對這個項目未來服務的標準，標準之下才有真正的成本管控。

      第三，到今天，我們在討論運營服務和標準的時候，一定是它不同于曾經那些散租的房子，我們要給客戶全新的租住體驗、更安全的管理、更合規的、更長期、更安心的居住環境。在這種條件滿足之下，我們應該定到什么樣的服務標準以適配它的成本？可能這個是我們在摸索的。不是一味地降成本，它一定是帶來服務折損的，這是我對于這個問題的回答。

      ? 吳濤：輕松寓的三年，經歷了三個不同的發展階段；從三個發展階段站在B端業務的角度，根據今天活動的主題給大家進行一些思路上的創新和探討。

      第一階段在2018年左右，這個階段對于輕松寓參考學習行業的領先者和前輩，研究自己的產品、服務運營和營銷的標準化；同時在這個基礎上做創新，把地產的營銷邏輯引入到B端企業公寓的運營里面；

      第二個階段2018-2019年，這個周期和階段我們的主題是內容，企業的客戶要的可能除了租住之外還有一系列的人力資源閉環服務的需求；

      第三個階段2021年，我們把第三階段定性為端與端之間的協同發展，通過協同發展給企業賦能，甚至給企業創造了一定的價值鏈和產業鏈。

      2021：不破不立，聚力煥新，一年一度的地新引力峰會「住房租賃論壇」，讓我們，明年再聚！