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??中國上市房企盈利質量分析

??1.凈資產收益率

??凈資產收益率=歸母凈利潤 / 股東權益總額。該指標反映股東投入企業資本的收益率，該指標越大，說明股東的投資收益越大。

??A股TOP30房企凈資產收益率的平均值和中位數均為0.09，本項指標也多數位于前30，明顯優于上榜企業平均水平。

??59家企業凈資產收益率高于平均值，分值較低企業雖然數量較少，但虧損嚴重，資產收益率很低，拉低了上榜企業均值。凈資產收益率高于0.1的企業有14家。低于平均值的企業中，云南城投（600239.SH）和濟南高新（600807.SH）凈虧損高而股東權益低，凈資產收益率低于-1。房地產行業高杠桿經營特征加之2020年疫情影響，凈利潤增長乏力，上榜企業整體凈資產收益率處于較低水平。

??2020年A股房企整體凈資產收益率（ROE）表現不佳，相比于2019年，上升的企業僅有12家。上升最高為新黃浦（0.189），下降最多為濟南高新（-1.319）。2020年A股上榜房企平均ROE增幅為-0.071，中位數為-0.019，整體ROE水平較2019年下降。

??A股TOP30房企ROE同比增幅的平均值為-0.023，中位數為-0.016，整體ROE水平較2019年也出現下降，說明利潤收窄的影響是整體而全面的。

??2019到2020年，房企ROE呈現整體下降態勢。2020年疊加疫情影響，降幅更加明顯。股東盈利質量出現下滑。

??H股TOP20房企凈資產收益率平均值和中位數均為0.1，明顯優于上榜企業整體水平。龍頭房企如融創中國（1918.HK）、碧桂園（2007.HK）、中國海外發展（0688.HK）凈資產收益率表現同樣位于前列。

??2020年H股房企凈資產收益率（ROE）變動表現不佳，同比上升的企業僅有11家。上升最高為萬達酒店發展（0.116），最低為旭輝控股集團（小于0.001）。TOP20房企大部分ROE相較于2019年下降，說明利潤收窄的影響是整體而全面的。

??2020年H股上榜房企平均ROE增幅為-0.084，中位數為-0.022，較2019年存在明顯下降，且H股ROE波動幅度比A股大。H股TOP20房企ROE2020年的增幅的平均值為-0.015，中位數為-0.010，較2019年也存在明顯下降，但H股TOP20房企相較于別的H股房企的ROE波動更小，盈利表現更好，且比A股TOP30房企的下降幅度略低。

??2019到2020年，由于房地產調控和經濟下行等原因，房地產不再“過熱”，整體ROE下降。2020年疊加疫情影響，整體降幅更大。

??2.銷售凈利潤率

??銷售凈利率= 凈利潤 / 營業收入。該指標衡量企業銷售收入的利潤轉化水平。

??A股TOP30房企銷售凈利率的平均值和中位數分別為0.15和0.12，明顯高于上榜企業整體水平。2020年A股房企整體銷售凈利潤率表現不佳，相比于2019年，上升的企業僅有14家。上升最高為新黃浦（68.91%），最低為保利地產（0.28%）。

??2020年A股上榜房企平均銷售凈利潤率增幅為-8.37%，中位數為-3.59%，較2019年存在一定比例的下降。

??A股TOP30房企的企業絕大部分銷售凈利率相較于2019年下降，利潤率總體收窄。A股TOP30房企銷售凈利率同比增幅的平均值為-3.34%，中位數為-1.27% ，較2019年也存在一定比例的下降。但A股TOP30房企相較于2019年銷售凈利潤率下降幅度更小。

??H股TOP20房企銷售凈利率的平均值和中位數為0.15和0.13，略優于上榜企業整體水平。綠景中國地產（0095.HK）2020年度多個優質項目交付，深圳綠景美景廣場、珠海綠景喜悅薈、化州綠景國際花城均成為年度區域銷售領先項目，銷售利潤率較高，屬于突增情況，指標計算時已做處理。中國恒大（3333.HK）由于全國促銷活動，銷售額上升，而利潤收窄。

??2020年H股房企銷售凈利潤率整體表現不佳，相比于2019年，上升的企業僅有18家。上升幅度最高為萬達酒店發展（74.52%），最低為中國奧園（0.06%）。TOP20房企大部分銷售凈利率相較于2019年下降。

??2020年H股上榜房企平均銷售凈利潤率增幅為-2.38%，中位數為-1.94%，較2019年的2.39%有一定程度下降。H股TOP20房企銷售凈利潤率同比增長率的平均值為-1.52%，中位數為-0.68%。總體而言，在盈利指標上H股表現比A股更佳，也更加穩定。

??3.成本費用利潤率

??成本費用利潤率=凈利潤 / (營業成本+銷售費用+管理費用+財務費用)。表明每付出一元成本費用可獲得多少利潤。港股未直接披露期間費用，所以以銷售、行政及其他一般費用替代。

??A股TOP30房企成本費用利潤率的均值和中位數分別為0.22和0.15，整體表現優于上榜企業整體。低于均值的以云南城投（600239.SH）、濟南高新（600807.SH）等較為典型。

??房產企業某些成本費用是生產經營必然發生的，成本費用利潤率過高多數因非經常性利益（如投資收益）本年變動較大，得分計算時已做處理。

??H股TOP20房企成本費用利潤率的均值和中位數為1.75和1.25，明顯優于上榜企業整體水平。中國海外發展（0688.HK）一直都有較好的盈利指標表現，三費率也多年維持在較低的水平。中國恒大（3333.HK）成本費用利潤率僅為0.33。

??4.投資回報率ROCI

??投資回報率ROCI= 息前稅后利潤/ （股東權益+ 有息負債）。該指標反映股東和債權人總體資本創利能力的大小。ROCI較高意味著該企業實際的創利能力較高。

??A股TOP30房企投資回報率ROCI的均值和中位數為0.10和0.10，優于上榜企業整體水平。萬科A（000002.SZ）凈資產收益率排行前20，其對于負債的運營能力較好，利息保障倍數高，綜合看投資回報率排名前列。

??H股TOP20房企的ROCI平均值和中位數分別為0.06和0.05，與上榜企業整體水平差異不大，顯示出H股上市房企總體差異較小。

??相較于A股，H股整體ROCI的波動性更小。

??5.利潤含金量

??利潤含金量=經營性現金流量凈額/凈利潤。表示企業每一塊錢的凈利潤收到了多少現金，反映企業的現金回款速度。

??A股TOP30房企的利潤含金量平均值和中位數為2.86和1.48，優于上榜企業整體水平。低于平均值的企業多數經營性現金流為負，說明企業的銷售和盈利并不能很好轉換為能夠收到的現金。

??房地產行業，預收、應收應付等非現金項目占比較多，給利潤操縱帶來了空間。一定程度上，利潤含金量越大可能表明企業利潤越真實。

??H股TOP20房企利潤含金量的均值和中位數為1.95和0.79 ，明顯優于上榜企業整體水平。

??6.融資-經營效率

??融資-經營效率=經營活動現金凈流量/籌資活動現金凈流入。H股會計準則并不要求企業披露籌資活動流入值，而僅要求披露凈額，故以籌資活動中的債務增加+股本增加來代替。

??（1）A股指標情況

??A股TOP30房企的融資-經營效率平均值和中位數分別為0.17和0.14。

??H股TOP20房企融資經營效率的平均值和中位數分別為0.20和0.20，明顯優于上榜企業整體水平。

??7.盈利質量綜合排名

??盈利質量是企業維持經營的關鍵，占總競爭力打分權重的17%。（上市房企盈利質量得分前10/后10排名詳見表格）