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??8月9日，原本是深圳計(jì)劃第二輪集中供地時(shí)間，卻因幾天前一紙公告而被“叫停”。

??8月6日晚間，深圳公共資源交易中心發(fā)布公告稱，中止第二批集中供地掛牌出讓工作，具體出讓時(shí)間另行公告。同時(shí)，公告還表明，已交納的競(jìng)買（投標(biāo)）保證金將原路退回開發(fā)商。

??緊接著第二日，備受關(guān)注的“深房理”案件公布最新進(jìn)展。

??關(guān)于深圳中止二輪供地，官方并未給出解釋，業(yè)界流傳出兩種聲音：一是認(rèn)為官方擔(dān)心土拍過熱，誕生“新地王”等，不符合“房住不炒”大方向。二是報(bào)名房企嚴(yán)重低于預(yù)期，多地塊出現(xiàn)零企業(yè)報(bào)名情況；拿地意愿較強(qiáng)的多是深圳當(dāng)?shù)貒?guó)企，民企參與度很低。

??在多位業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，深圳此次中止交易并不只是簡(jiǎn)單延期，是一次“大修”，土拍規(guī)則甚至地塊都有可能發(fā)生變化。

??不獨(dú)深圳。按照之前的供地時(shí)間表，北京原計(jì)劃于7月份、廣州原計(jì)劃于6-7月份推出第二輪集中供地地塊，現(xiàn)均已推遲。8月10日，天津市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布公告稱，第二批集中供地中61宗國(guó)有建設(shè)用地掛牌時(shí)間延長(zhǎng)至8月31日。

??“土地是房地產(chǎn)市場(chǎng)源頭，如果想控制和穩(wěn)定房?jī)r(jià)，一定要控制和穩(wěn)定地價(jià)。一線城市土地出讓規(guī)則如何確定，對(duì)其他城市具有很強(qiáng)的示范性及引導(dǎo)效應(yīng)，對(duì)于下半年房?jī)r(jià)走勢(shì)及預(yù)期也會(huì)產(chǎn)生很大影響，所以土地出讓活動(dòng)需要非常謹(jǐn)慎。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

??深圳緊急中止二輪供地

??一個(gè)月前，7月9日，深圳發(fā)布了本年度第二批次住宅用地集中出讓公告：公開掛牌出讓22宗住宅用地，總土地面積約83.38公頃，地塊總建筑面積約275.1萬(wàn)平方米；起始總價(jià)約421.98億元，最高限價(jià)總金額約620億元。

??這算得上是深圳史上最大一批宅地供應(yīng)量。深圳首批集中供地僅推出6宗地塊，收金138億元。

??從原計(jì)劃出讓方式來(lái)看，深圳第二批次與第一批次在競(jìng)拍規(guī)則方面并無(wú)太多不同。22宗地塊中，除2宗地?cái)M用于建設(shè)全年期自持市場(chǎng)租賃住房，采用“單限雙競(jìng)”（即限最高成交地價(jià)、競(jìng)成交地價(jià)和競(jìng)配建無(wú)償移交的公共租賃住房面積）方式掛牌出讓，其余20宗住宅用地均采用“雙限雙競(jìng)”（限最高地價(jià)、限普通商品房銷售均價(jià)，競(jìng)地價(jià)、競(jìng)只租不售的人才住房面積）方式掛牌出讓。

??但8月6日（周五）晚，原定于8月9日（周一）出讓的深圳第二批集中供地計(jì)劃的22宗居住用地，全部中止出讓。

??業(yè)界猜測(cè)，這與房地產(chǎn)調(diào)控收緊以及近期高層講話有關(guān)。

??就在7月22日，中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院副總理韓正出席加快發(fā)展保障性租賃住房和進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作電視電話會(huì)議并講話。當(dāng)日，住建部、央行分別對(duì)保障性租賃住房、房地產(chǎn)調(diào)控、房地產(chǎn)金融調(diào)控發(fā)表權(quán)威解讀。“房住不炒”的調(diào)控主基調(diào)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制被再次重申。

??韓正指出，要加快完善“穩(wěn)地價(jià)”工作機(jī)制，優(yōu)化土地競(jìng)拍規(guī)則，建立有效的企業(yè)購(gòu)地資金審查制度。

??住建部方面亦強(qiáng)調(diào)，要著力建立房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，推廣北京市做法，限房?jī)r(jià)、控地價(jià)、提品質(zhì)，建立購(gòu)地企業(yè)資格審查制度，建立購(gòu)地資金審查和清退機(jī)制。

??無(wú)疑，這對(duì)于第二輪集中供地規(guī)則提出了更高要求。李宇嘉認(rèn)為，深圳第二輪供地規(guī)則或與國(guó)家最新要求有一些出入，因?yàn)樵ㄊ且?月底推出第二批集中供地，現(xiàn)在可能需要重新調(diào)整供地計(jì)劃。

??值得注意的是，在首輪集中供地中，深圳方面表現(xiàn)并不算好。

??在深圳首批集中供應(yīng)的6宗土地中，溢價(jià)率最高達(dá)45%，樓面價(jià)最高達(dá)每平方米7萬(wàn)元，綜合溢價(jià)率達(dá)30.9%，居全國(guó)第二；在穩(wěn)地價(jià)進(jìn)而穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)方面存在一定修正部分。

??中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，隨著樓市調(diào)控進(jìn)一步趨緊，土地市場(chǎng)要防止過熱，土拍規(guī)則需要進(jìn)一步優(yōu)化，既要讓土地能賣掉，溢價(jià)率也不能太高，市場(chǎng)預(yù)期要穩(wěn)住。

??降溫地市!多地悄然提高第二輪供地門檻

??在深圳中止第二輪供地不久，天津宣布推遲第二批集中供地掛牌時(shí)間，進(jìn)而入市時(shí)間亦隨之推遲。

??8月10日，天津市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布公告稱，第二批集中供地中61宗國(guó)有建設(shè)用地掛牌時(shí)間延長(zhǎng)至2021年8月31日，掛牌起始時(shí)間統(tǒng)一調(diào)整為2021年9月1日9:00起，掛牌截止時(shí)間統(tǒng)一調(diào)整為2021年9月10日，競(jìng)買保證金到賬截止時(shí)間及競(jìng)買報(bào)名截止時(shí)間統(tǒng)一調(diào)整為2021年9月8日16:30。

??公告提出，競(jìng)買企業(yè)報(bào)名時(shí)，須提交其股東未違規(guī)對(duì)其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)保或其他相關(guān)融資便利的資金來(lái)源承諾和競(jìng)買企業(yè)資信良好的資信證明；競(jìng)買企業(yè)須由自有賬戶交納競(jìng)買保證金，經(jīng)審核符合要求的方可報(bào)名參加地塊競(jìng)買。

??值得注意的是，天津?qū)Φ诙喭瞥龅?1宗地塊最高限價(jià)均進(jìn)行了調(diào)整，溢價(jià)率均不超15%。其中，60宗地塊下調(diào)了最高限價(jià)，下調(diào)幅度最高達(dá)11.82億元，另外1宗津南黃（掛）2021-033號(hào)地塊設(shè)置了1.97億元最高限價(jià)。

??相對(duì)于首批集中土拍，在第二批集中供地中，杭州、蘇州等部分熱點(diǎn)城市已經(jīng)開始給土拍規(guī)則打“補(bǔ)丁”。

??7月30日，杭州第二批31宗涉宅地塊集中掛牌。此次杭州推出31幅涉宅地塊，總出讓面積191.55萬(wàn)平方米，總出讓建筑面積466.02萬(wàn)平方米，總起拍價(jià)為633.78億元，預(yù)計(jì)將在9月7日-8日陸續(xù)出讓。

??值得注意的是，對(duì)于第二輪土拍，杭州宣布調(diào)整土拍競(jìng)價(jià)規(guī)則，除大幅提升保證金門檻、取消“競(jìng)自持房屋”改為“競(jìng)無(wú)償移交政策性租賃住房”外，首次在十城區(qū)推出“競(jìng)品質(zhì)”試點(diǎn)地塊。這類地塊將采取一次性公告和線下“競(jìng)品質(zhì)”線上“競(jìng)地價(jià)”兩階段操作方式出讓，且全部要求現(xiàn)房銷售。

??據(jù)當(dāng)?shù)仄髽I(yè)人士稱，要求現(xiàn)房銷售，無(wú)疑將拉長(zhǎng)房企回款周期，實(shí)質(zhì)是提高了對(duì)房企自有資金實(shí)力的要求，引導(dǎo)房企理性拿地，相比第一次集中土拍空前熱度，二次集中供地土拍新規(guī)將給杭州市場(chǎng)帶來(lái)一定“降溫”效果。

??“接下來(lái)杭州市場(chǎng)基本就是大房企競(jìng)技場(chǎng)，小開發(fā)商在杭州市場(chǎng)幾乎沒有機(jī)會(huì)。”有房企人士坦言。

??無(wú)錫在第二輪集中土拍中則重點(diǎn)調(diào)整了出讓規(guī)模、供地結(jié)構(gòu)，以及競(jìng)拍規(guī)則，土拍熱度較首輪明顯降溫。從出讓規(guī)模上看，無(wú)錫第二輪推出的土地面積較首批新增32萬(wàn)平方米，供應(yīng)總量達(dá)到了123萬(wàn)平方米，占今年三次集中供地總量的41%。為防止市場(chǎng)熱度過高，一方面嚴(yán)格控制地塊溢價(jià)率，另一方面出讓方式調(diào)整為“限地價(jià)+搖號(hào)”，同時(shí)，限“馬甲”拿地。

??8月9日，浙江嘉興市區(qū)推出年內(nèi)第二批集中供地，掛牌7宗涉宅地塊，總出讓面積528.4畝，總建筑面積67.8萬(wàn)平方米，合計(jì)起拍價(jià)56.96億元，將于8月30日出讓。

??在嘉興市區(qū)首次集中供地中，13宗涉宅地塊全部拍至封頂價(jià)格，總成交金額118.2億元。

??隨著越來(lái)越多城市加入第二輪集中供地行列，新的拍地規(guī)則、變數(shù)也隨之增加，或許土地市場(chǎng)熱度亦將迎來(lái)真正降溫。