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??正在經歷房價“過山車”的唐山樓市開始回歸理性。

??9月下旬，記者在唐山一些正在銷售的樓盤走訪時看到，售樓處訪客寥寥，略顯冷清，沒有了往年熱鬧的假期促銷活動。“現在一天也來不了幾個顧客，觀望情緒嚴重，促銷也沒有多大的作用。”一位置業顧問告訴記者。

??為了推動去化，市場中逐漸有降價項目出現；某知名房企在唐山市豐南區一地產項目因推出部分“工抵房”，變相降價促銷引發業主圍堵售樓處；今年5月份，某房企在唐山市曹妃甸區一項目也因降價促銷引發業主圍堵售樓處進行維權。此后，該項目降價行為被相關政府部門緊急叫停，不久前剛剛恢復營業；華潤置地、富力集團在唐山市南湖一項目也曾因降價被業主圍堵售樓處數月。

??來自世聯行的消息稱，近幾月唐山房地產市場成交量出現下降態勢，開發商加推放緩，為了完成銷售任務，多以降價刺激成交，但結果并不明顯，從而出現了量價齊跌情況。另據中指院統計，2021年1-7月，唐山房地產企業銷售額前10企業銷售金額門檻值超5億元，但較去年同期下降45%；銷售面積前10企業銷售面積門檻值為4.1萬平方米，較去年同期下降25%。

??面對房企暗調價格，唐山相關政府部門緊急約談10家房企，要求堅守房價穩定原則。

??“去年8月份，唐山還因樓市過熱、房價漲幅過高位居全國前列被約談，還出臺了新一輪調控政策。此后不過半年時間，唐山樓市便開始轉向了。”長期觀察唐山房地產行業的張先生表示。

??從“限漲”到“限跌”，唐山房地產市場發生了什么？

??陷入焦慮的購房者

??今年5月，出于改善型剛需考慮，孟先生在唐山市南湖區看中了一處高端的6層大平層洋房，毛坯房，18000元/平方米。

??毗鄰南湖景區的優美環境和完善的市政配套設施，再加上高品質，這些都讓孟先生深感滿意。孟先生先交了200多萬元與開發商簽訂了購房協議，余下100多萬元房款孟先生計劃將位于唐山市中心的一套房子賣掉后交齊。

??進入8月份后，唐山樓市突變，因新房降價潮引發，二手房房價也開始大幅下跌。賣不掉二手房就交不起新房款，還將面臨巨額違約金。

??孟先生開始由最初的購房喜悅陷入無限焦慮中。

??孟先生和家人商量打算退掉此前預定的房子，這樣可以減少降價帶來的損失。開發商告訴孟先生，因他首付款未繳齊，系統打不出正式預售合同，只簽了線下“商品房賣房合同”樣本和商品房買賣合同補充協議，按照補充協議約定，需要支付購房款10%違約金。

??“我購買的新房總價400多萬元，如果退房按照合同規定要支付違約金40多萬元。”市場帶來的變化讓孟先生陷入無奈和焦慮中。

??值得欣慰的是，孟先生的二手房已有意向購買者。

??9月29日，千家房屋中介萬達店馮經理告訴記者，“已經有顧客看中了，但成交價比掛牌價下降了幾十萬元，可以解孟先生燃眉之急。”

??談到孟先生買房、賣房經歷，馮經理說這就是目前唐山樓市真實寫照。據馮經理介紹，截至9月底，千家房屋共成交二手房336套，去年同期成交量為311套，看似差距不大，但目前二手房市場受新房降價影響卻很大，“現在看房客戶明顯減少，購房熱情也低了”。

??“因樓市下滑，今年以來從事二手房的中介機構關門店的也不少，我們也合并了很多店。”馮經理介紹，代理的新樓盤也很多，總體看房價每平方米平均下降了二三千元，但大多是有瑕疵的房子，真正好地塊的高品質房子并沒有太大變化。

??對于房價下降，很多剛剛購房的業主并沒有去售樓處找開發商維權，大多數業主還是無奈地接受了市場變化的事實。等待交房的齊女士說：“我購買的恒大一個樓盤，現在房價降多少不是業主們關注的，而是樓盤能否按時交房，會不會爛尾。大多數業主把一輩子積蓄都放在了房子上，如果樓盤爛尾將是業主們不能承受的，會給社會帶來不穩定因素。”

??唐山恒大學庭一位負責人告訴記者，雖然目前恒大面臨著很多困難，但他們會力保房子按時交付。

??從“限漲”到“限跌”市場發生了什么？

??唐山樓市的冷卻是從2020年年末開始的。

??公開資料顯示，唐山南湖中央廣場去年8月開盤時，小高層、洋房售價在1.8萬元/平方米至2萬元/平方米，到了去年11月，在推出剩余房源時，價格一下降到1.3萬元/平方米，直降5000元/平方米，引發業主維權。

??此外，唐山恒大養生谷亦是如此，房價從7000元/平方米一路降到4000元/平方米，降幅高達43%。

??面對房企暗調價格，唐山相關政府部門緊急約談10家房企，要求堅守房價穩定原則，不準惡意降價。政府表示：“此次座談會中心議題是征求房企意見，促進房地產市場持續、健康、平穩發展”，其中一位參加房企座談會的負責人說：“這次會議其實主要討論了如何救市，要打壓惡意降價。”

??唐山，這個地處河北省的三四線小城在房價漲幅方面曾引發全國關注。2020年8月14日，國家統計局發布70城房價統計數據，其中唐山房價漲幅最為驚人，達到了16.1%，上漲幅度全國（更多政策，請查閱中房網 www.ldayhk.cn）第一。這已是連續幾個月出現上漲行情。隨后，2020年11月份，唐山市人民政府辦公室發布《關于加強房地產市場調控工作的通知》，房地產市場與房價企穩。

??此前，唐山樓市發力，主因是這座城市自身經濟發展，其不僅是華北經濟第三強，又是河北經濟第一城，彼時唐山房價在環京地區算是洼地，且限購力度不大，再加上北京、天津與河北炒房客大舉進入抄底，導致唐山房價上攻，一漲就是3年多。

??2020年年末至今，唐山房價出現轉向專家認為主要有幾個因素：一是受北方樓市整體低迷影響；二是去年年末政策收緊后，尤其是房貸方面額度受限，二手房貸款放款周期被延長，唐山房價開啟下跌模式；三是北三縣樓市筑底，開始緩慢爬升，資金開始從唐山撤退轉向廊坊。

??易居研究院智庫中心研究負責人嚴躍進則表示，類似城市當前面臨去庫存壓力，房屋銷售壓力比較大。以唐山為例，根據易居研究院公布的數據，唐山存銷比達到了18個月左右。

??有業內人士坦陳，市場降溫壓力也開始傳導到房企經營壓力上，使部分企業房屋銷售節奏放緩，資金回籠速度變慢。在房企資金壓力和業績完成指標下，才會出現大幅降價現象。

??據唐山世聯行公布的8月份唐山樓市分析顯示，唐山8月市場銷量環比上漲，供應環比下降。量價環比上漲原因是高價盤降價，銷量上漲，市場成交量權重增加。

??唐山世聯行副總經理顧軍介紹，在商品房市場低迷期，諸多開發商不堪壓力開始以價換量，當然也不乏有房企堅持本心，專注品質的優質樓盤。這場價格戰終于打到了購房客戶們的承受范圍，大量成交不但刺激著真正想買房客戶的神經，同樣也刺激著整個市場在向好的方向發展。

??信心與堅守更重要

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??顧軍認為，在市場逐步回升的同時，各個開發商要做好項目品質，更多的獲得客戶認可。

??記者所采訪的華潤置地、中海、融創、龍湖、禹洲、碧桂園、唐城壹零壹等房企均表示，不管市場如何變化，房企一定要堅守初心、苦練內功、做好自己，用好房子好品質贏得市場和消費者，也相信市場會越來越走向成熟、理性。

??唐山冀東金鼎地產有限公司董事長裴文會表示，”當前雖然面臨很多困難，但金鼎人眾志成城、多措并舉應對市場，相信市場會穩健發展。”

對于樓市發展，裴文會認為分化會愈發嚴重，一方面政府對一線城市調控仍會堅守，一方面二三四線城市一定會因地、因時區別施策，預計明年下半年市場有一定反彈。