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??杭州第三輪集中供地又“剎車”了。

??11月10日，杭州市規(guī)劃和自然資源局（簡稱“杭州市規(guī)自局”）發(fā)布補充公告稱，11月3日發(fā)布的《杭州市國有建設用地使用權出讓信息預告》的51宗住宅用地，繳納預約申請保證金、辦理預約申請手續(xù)截止時間順延至2021年11月18日17時。

??按照原定計劃，杭州的第三批“勾地”將于11月10日17時止，推遲8天也意味著給開發(fā)商充足的時間去挑選合適地塊。

??從首輪集中供地“狂歡”，到第二輪集中供地“流拍”，再到第三輪集中供地“延遲”，賣地大戶杭州三輪集中供地的此起彼伏頗有代表性。

??“市場變了，政府也要變，第三批集中供地要避免大面積流拍，地方政府需要從供給端著手，根據實際需求情況來優(yōu)化土地競拍規(guī)則，調整土地供應結構和節(jié)奏。只有降低‘面粉’的價格才能控制‘面包’的價格，開發(fā)商要的是利潤。”多位房地產市場人士在接受中國房地產報記者采訪時表示。

??政府“放水”，恢復“勾地”

??實際上，這一批第三輪集中供地，杭州市政府還是表現(xiàn)出了誠意。從11月3日杭州市規(guī)自局公示的51宗地塊中，有10宗地塊是在第二批集中拍地中被臨時撤拍，其中不乏杭騰未來社區(qū)地塊、翠苑單元地塊、三墩競品質地塊等熱門地塊。

??值得一提的是，此次還恢復了第二批集中供地時剛取消的預公告，意味著房企又可以在正式競價前“勾地”。即房企可選擇繳納地價的10%作為“勾地金”就能獲得一宗地塊的參拍資格，而且不論地價多高，“勾地金”最高不超過5000萬元。

??上海中原地產市場分析師盧文曦在接受中國房地產報記者采訪時認為，從杭州第二輪土地成交結果來看，政府壓力很大，流標現(xiàn)象比較嚴重。那第三輪供地自然要從土地定價和房企利潤空間著手來調整土拍規(guī)則。從前二輪土地定價加上限價等各種因素，給予房企的利潤空間非常狹窄，1%-2%的利潤對于房企來說肯定選擇“躺平”。整個房地產行業(yè)最頭疼的就是資金問題，所以適度放寬條件也是很好的緩沖。

??此次“勾地”制度的恢復，無疑給杭州樓市傳遞了一個積極信號。

??另外，市場有消息傳出杭州第三輪集中供地土拍規(guī)則由“競品質”改為“定品質”，即由政府規(guī)定相應的品質要求，房企需承諾按要求建設。同時取消現(xiàn)房銷售、調低封頂溢價率等。部分板塊待出讓的第三批地塊的限價將較目前板塊精裝均價有一定幅度的提升，例如上城區(qū)的筧橋新城。還有部分板塊的地塊起價或將適度調低。

??機構分院常務副總高院生在接受中國房地產報記者采訪時認為，第二批供地市場熱度降溫非常明顯，房企又遇到回款慢融資緊的資金難題，很多房企基本上都“躺平”，拿地的積極性不高。所以此次杭州第三批集中供地推出主城區(qū)多宗優(yōu)質地塊且恢復預公告等下調競拍門檻，主要是提前了解企業(yè)的需求，提振房企拿地的信心。為了應對土拍預冷，部分城市的土拍門檻都有所放松。

??利潤不低于5%就不會“躺平”

??再來看杭州的三輪集中供地，首批總額超千億元的集中供地掀起了杭州土拍高潮。保利、華潤、融創(chuàng)、融信、濱江、龍湖等數十家房企上演了一場拿地大戰(zhàn)，高溢價和高自持并現(xiàn)，融信一舉收入7宗地塊成為最大贏家。融創(chuàng)126.95億元斬獲4宗地塊，正榮首次入杭，宋都近46億元拿下5宗地塊。

??據克而瑞統(tǒng)計，杭州首批集中供地的57宗涉宅用地成交總價達1178億元，超七成地塊拍至封頂價+自持，44宗地達到封頂價，平均自持比例達16%。緊接著曝出開發(fā)商利潤空間被擠壓。首次集中供地結束后，濱江集團董事長戚金興當時表示努力做到1%-2%的凈利潤水平。7月20日，杭州本土開發(fā)商宋都發(fā)布退地公告，成為首批集中供地后第一個退地房企。

??等到第二輪集中供地，17宗終止，作為作為樓市風向標的杭州土地市場直接“入冬”了。無論從供地規(guī)模、成交金額，還是從競爭激烈程度、溢價率等指標，與首輪供地相比，杭州第二輪供地明顯由熱轉冷。

??彼時，克而瑞研究認為，杭州土地市場從高熱度到無人問津，在杭房企從爭相搶地到放棄報名，背后有三大原因：一是購地資金來源“五不得”，房企資金極大承壓；二是遠郊板塊市場趨冷，房企調低市場預期，延后區(qū)域內拿地；三是競品質地塊配建要求高，但利潤不高，更多房企選擇觀望。

??第三輪集中供地如何避免房企集體“躺平”，最為明顯的特征是，在擬推出51宗地塊中，杭州主城區(qū)地塊明顯增多，政府拿出了壓箱底的地塊吸引開發(fā)商，比如拱宸橋絕版地塊。就在上周，“供地大戶”拱墅區(qū)（預公告13宗地）還開了一場土地推介大會，招商蛇口、華潤、中海、金隅等多家房企投資人參與。“起始地價低、不配建公租房”是推介的主要理由。

??“核心地段的地塊還是會參與下，具體還要看利潤率，低于5%的利潤率，不如不拿地。在整體市場預期會更冷的情況下，不做不虧。”華南某房企內部人士表示，以前凡是立項的項目利潤率都要求不能低于15%，最低也要到10%，現(xiàn)在能做到5%甚至不虧就行了。

??另一房企內部人士表示，杭州是公司重倉之地，大大小小有30多個，從重點投資城市和區(qū)域布局來看，有機會就要參與此輪土拍。但也會根據資金授權和利潤率考量擇優(yōu)在熟悉的板塊深耕。杭州不缺好地，市場也極為透明，拿地最終要算得過賬，利潤率不高也要賺錢才行，5%差不多吧。

??高院生說：“推遲肯定是報名情況不理想。企業(yè)現(xiàn)在就面臨兩大壓力，一是拿地資金的壓力，二是地塊利潤空間的壓力，這兩個問題得不到實質解決，第三批集中供地企業(yè)的積極性不會高。”主城區(qū)位置比較好的優(yōu)質地塊以及對資金要求不高滿足剛需的外圍地塊受到的關注度會高。

??盧文曦認為，準入門檻放低的確會帶動房企拿地的意愿，但要回到首輪供地熱潮是不可能的，所以不要給予市場太多的期待。房企有整體市場預期的考慮，從融資數據來看還是弱，房企拿地的信心是缺失的。這個時候政府只能盡大限度避免流拍事件發(fā)生。杭州第三批供地必然要做一些策略上的調整，首先要保證優(yōu)質地塊拍出去。如果是又想要高溢價，又不拿出優(yōu)質地塊，又限制苛刻條件，那房企寧愿選擇“躺平”，起碼“躺平”可以不賺錢，但干了有可能會虧錢。