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??“確實(shí)有部分二手房降價(jià)，但只是微調(diào)沒(méi)有暴跌，并沒(méi)有網(wǎng)上說(shuō)的那么夸張。”西安曲江新城一房屋中介人員何西說(shuō)。

??何西告訴記者，隨著今年第一批和第二批二手房指導(dǎo)價(jià)出爐，西安二手房市場(chǎng)遇冷，市場(chǎng)開(kāi)始觀望。

??諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心負(fù)責(zé)人王小嬙接受記者采訪時(shí)表示，由于市場(chǎng)調(diào)控不斷收緊，加之二手房信貸層面并未傳遞放松信號(hào)，樓市降溫顯著。此外，西安二手房市場(chǎng)降溫也或是參考價(jià)效應(yīng)的推力作用。

??11月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了10月份商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，西安二手住宅價(jià)格環(huán)比下降0.2%。這是西安二手房?jī)r(jià)連漲10個(gè)月后迎來(lái)首降，引起市場(chǎng)關(guān)注。

??和價(jià)格下滑成正比的是，二手住宅交易量同樣出現(xiàn)回落。天正評(píng)估機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，從今年五六月份開(kāi)始，二手住宅交易量開(kāi)始下降，10月西安二手房成交套數(shù)為2880套，是今年以來(lái)最低值。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者注意到，今年西安二手房銷量最高點(diǎn)在三四月份，超過(guò)9000套。此外，從近幾年二手房成交情況來(lái)看，月均成交套數(shù)在5000套左右。

??二手房市場(chǎng)遇冷

??看到西安二手房降價(jià)的新聞，計(jì)劃換一套大三居的李娜也開(kāi)始看房，卻發(fā)現(xiàn)沒(méi)有想的那么簡(jiǎn)單，“我從平臺(tái)上看掛牌價(jià)挺便宜的，想著正好撿漏買一套，結(jié)果電話打過(guò)去才發(fā)現(xiàn)并不是賣價(jià)。”

??李娜告訴記者，“掛牌價(jià)大概在18000-20000元/平方米，電話打過(guò)去卻被告知這只是指導(dǎo)價(jià)，賣價(jià)是26400元/平方米。”

??李娜看中的小區(qū)位于曲江新區(qū)板塊，今年上半年該小區(qū)二手房均價(jià)在27000元/平方米左右，8月份成交均價(jià)降至25000元/平方米，10月份該小區(qū)出現(xiàn)在發(fā)布第二批二手房成交參考價(jià)的小區(qū)名單，參考價(jià)不到2萬(wàn)元/平方米。

??“沒(méi)想到和8月份比，價(jià)格還上漲了。”李娜也留意了周邊其他小區(qū)的房源，但價(jià)格變化不大，“不過(guò)部分小區(qū)和曾經(jīng)的最高價(jià)相比的確是稍微降了些，總價(jià)要便宜一二十萬(wàn)元。”

??“這段時(shí)間，城六區(qū)賣的還不錯(cuò)的二手房我大概也都看了一遍，整體來(lái)看價(jià)格并沒(méi)有大幅下降。當(dāng)然也有降幅大的，比如曲江新城南三環(huán)邊上的一個(gè)小區(qū)，每平方米單價(jià)都降了好幾千，但這個(gè)小區(qū)位置一般，即便降價(jià)我也不考慮。”李娜向記者表示。

??“再看看吧，我不著急買，想看會(huì)不會(huì)再降些，或者遇到著急套現(xiàn)的業(yè)主。” 李娜表示。

??李娜的想法充分反映了市場(chǎng)冷熱對(duì)買家心態(tài)的影響。盡管價(jià)格變化不大，部分小區(qū)房?jī)r(jià)甚至略微上漲，但觀望情緒明顯增加。

??王小嬙認(rèn)為，截至目前，西安二手房市場(chǎng)已連續(xù)公布共計(jì)205個(gè)小區(qū)的二手房成交參考價(jià)，預(yù)計(jì)隨著小區(qū)范圍擴(kuò)大，二手房市場(chǎng)或?qū)⒀永m(xù)穩(wěn)步降溫態(tài)勢(shì)。

??不過(guò)，在何西看來(lái)，盡管受政策調(diào)控，目前西安二手房整體成交量下降，但還沒(méi)有完全體現(xiàn)在價(jià)格上，“只能說(shuō)現(xiàn)在的成交周期確實(shí)更長(zhǎng)了，也有業(yè)主降價(jià)，但價(jià)格下調(diào)還處于試探階段，可能單價(jià)每平方米下調(diào)幾百元。”

??房貸開(kāi)始松動(dòng)

??市場(chǎng)遇冷背后是西安持續(xù)發(fā)布調(diào)控政策，以及銀行信貸額度緊張。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)西安已經(jīng)連發(fā)五次調(diào)控，調(diào)控力度也逐漸提升。嚴(yán)審購(gòu)房資格、投資投機(jī)被擠壓、預(yù)售資金監(jiān)管從嚴(yán)、出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)、提高限購(gòu)門檻，市場(chǎng)購(gòu)房需求進(jìn)一步被壓縮，購(gòu)房難度增加。多重政策疊加讓調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)。

??此外，二手房房貸額度收緊也加大了成交難度。“有朋友的二手房貸款小半年還沒(méi)有下來(lái)。”李娜在看房時(shí)聽(tīng)說(shuō)二手房房貸額度緊的消息后，向申請(qǐng)貸款朋友打聽(tīng)情況。

??不過(guò)，多位房產(chǎn)中介人員對(duì)記者表示，目前個(gè)人房貸發(fā)放節(jié)奏已經(jīng)加快。

??“今年上半年二手房貸款放款周期確實(shí)相對(duì)較長(zhǎng)，要四五個(gè)月，但從10月份開(kāi)始如果申請(qǐng)人的流水、征信沒(méi)有問(wèn)題，基本上一個(gè)多月就能下來(lái)。”何西表示，“只是現(xiàn)在買家意愿并不強(qiáng)，加上今年新出臺(tái)的限購(gòu)政策，剛需購(gòu)房者買房都比較慎重。”

??在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，房貸出現(xiàn)松動(dòng)跡象的主要原因之一，是9月底央行等有關(guān)部門多次釋放積極信號(hào)。

??9月底，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)，指導(dǎo)主要銀行準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??10月15日，人民銀行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾表示，對(duì)于前三季度房地產(chǎn)貸款增速明顯放緩等情況，一方面是由于近期個(gè)別大型房企風(fēng)險(xiǎn)暴露，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)偏好明顯下降，出現(xiàn)了一致性收縮行為；另一方面，部分金融機(jī)構(gòu)對(duì)“三線四檔”融資管理規(guī)則存在一些誤解，使原本該合理支持項(xiàng)目得不到貸款，也一定程度上造成了一些房企資金鏈緊繃。

??“按揭貸款市場(chǎng)的放松，客觀上將提振市場(chǎng)交易和市場(chǎng)信心。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，考慮到近期房?jī)r(jià)降溫、房?jī)r(jià)的矛盾從過(guò)熱開(kāi)始轉(zhuǎn)向過(guò)冷，房貸的投向和運(yùn)作也會(huì)趨于正常。