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??初冬的武漢，暖陽高照。

??12月2日，記者橫穿武漢城，來到地鐵11號線左嶺站，這里是武漢最東邊，與鄂州市交界。寬闊的馬路上行人稀少，只有偶爾從建筑工地中走出的施工人員；地鐵出口不遠處，放眼望去，一棟棟高樓已豁然矗立，盤扎著世茂十里星河、中海光谷東麓等樓盤。

??記者走訪樓盤發現，購房者寥寥，銷售中心較為冷清。記者以購房者身份向置業顧問了解中海光谷東麓項目銷售情況時，其表示目前還有幾百套房子在賣。剛買了中海光谷東麓項目的業主小陳卻向記者抱怨，“買了就跳坑，這樓盤搞促銷花樣頻出，我們剛買不久價格就下跌3000元/平方米。”

??因樓盤降價，業主與中海光谷東麓展開了一場場交涉，目前仍未有結果。

??中海光谷東麓降價維權事件是武漢樓市行情變化的縮影。隨著樓市的調整，眾多項目加入到了降價跑量行列。

??12月8日，機構發布數據顯示，11月份監測的武漢33個項目中，開盤首日去化率僅為27%，已經連續4個月去化率低于30%，也是近5年新低；截至11月底，武漢市商品住宅庫存已超20萬套，是近幾年新高。

??數據表明，年初武漢樓市猶如一輛載滿能量的巨型火車蓄勢暴發，甚至吸引了全國主要區域投資者，但在年中沖頂后迅速跌入歷史谷底。

??目前，武漢多家房企已決戰歲末，率先以價換量，爭搶客戶。

??跌幅之大沒人愿意承受！

??10月至今，小陳、江帥等業主始終處在郁悶中，這緣于中海光谷東麓低價促銷引發的維權事件。

??10月15日，小陳與其他業主通過置業顧問、中介發布的消息獲悉，中海光谷東麓開始推出特價房、特價樓，價格直降近3000元/平方米。無形中，已購房的3000戶業主每個家庭資產陡然縮水30萬-50萬元。

??10月16日，得知降價消息的業主首先聯系中海光谷東麓置業顧問，要求給予明確解釋。置業顧問回應說，“價格沒這么低，是中介騙人，只有一樓、頂樓，以及14號樓價格才降價。”

??業主發現，作為低價促銷的14號樓位置更靠近地鐵，且可以直達地下各層車庫，這棟樓實際上比10月初銷售的性價比還要好，中介發出的價格信息是1.2萬-1.3萬元/平方米；前期稍早銷售的22棟、23棟樓價格是1.5萬-1.6萬元/平方米。

??此后，事件持續發酵，武漢市東湖開發區管委會、市場監管局及房管局等部門也派人前往協調，武漢中海公司相關負責人和業主進行了一次談判，業主要求退房或退差價。武漢中海公司負責人表示，房子不能退，談判無果。

??小陳說：“一夜之間房價從每平方米16000元跌到12000元，跌幅高達25％，沒有人能承受！”

??之后，業主去售樓部進一步探明情況還發現，前往購買14號房子的購房者需與武漢中海公司簽保密協議，不能向其他業主和市場透露真實購房價格，此行為更激發了老業主不滿。”

??10月22日下午，利益受損的業主們紛紛到武漢市人民政府門口周邊聚集維權。業主高某被傳喚至公安機關接受詢問。此后，警方決定對高某行政拘留10日，并由辦案人員將其送往武漢市第二拘留所執行拘留。據悉，在維權業主中，還有32歲的梅某（男）、30歲的涂某（男）、27歲的唐某（男）、30歲的胡某（女）、25歲的周某（男）、28歲的王某（男）、30歲的陳某（女）等人均被警方行政拘留五日。

??武漢市住房保障和房屋管理局官網公開信息顯示，中海光谷東麓小區開發商為武漢中海海耀房地產有限公司，其備案名稱為中海城，截至10月29日該小區一期總套數2440套、住房已售2017套，預售（現售）單價14000元/平方米左右；二期總套數1955套、住房已售673套，報備預售（現售）單價15000元/平方米左右，交付標準均為全裝修房。

??10月27日，針對中海光谷東麓業主反映“中海光谷東麓開發商10.15日樓盤均價每平方米暴降3000多元、降幅度約在20-30%”事件，武漢市東湖新技術開發區管委會回復稱：“關于投訴人反映的降價問題，該行為未違反《商品房銷售管理辦法》相關規定。”

??中國房地產報記者查詢武漢市住房保障和房屋管理局官網獲悉，中海光谷東麓開發商武漢中海海耀房地產有限公司今年已被處罰多次。

??在本次大幅降價引發上述事件后，11月2日，武漢市住房保障和房屋管理局對武漢中海海耀房地產有限公司的處罰為：未按照已報備的商品房銷售方案銷售商品房、向未完成購房資格認定的意向購房人銷售房屋，企業的違規行為引發群體上訪事件，企業信用而被扣18分。

??此前，9月20日，武漢中海海耀房地產有限公司也曾因未按照已報備的商品房銷售方案銷售商品房的、不配合主管部門信用信息征集及其他管理工作，企業信用被扣7分；7月13日，武漢中海海耀房地產有限公司因項目一期”擅自向購房人轉讓未竣工車位，企業信用被扣除3分。

??11月30日，江帥告訴記者：“群訪之后，政府給業主們搭建了由開發商、業主、政府三方組建的協商平臺，在這個平臺搭建好之后，業主跟中海又約談了3次，中海答復說，會考慮補償方案，但到現在方案都沒有出來，開發商可以說是毫無誠意。”

??曾遭全國投資客瘋狂追捧

??中海光谷東麓項目所處區域是武漢光谷東左嶺板塊，與今年上半年最熱區域光谷東相鄰，曾遭遇全國投資客瘋狂追捧，一度被中介吹捧成武漢的“世界中心”。

??如此熱銷區域，中海光谷東麓為何在10月降價促銷？

??業主江帥告訴記者：“中海光谷東麓和其他盤降價不同，其自身資金沒問題，主要是為了搶客戶，壓住對面世茂十里星河二期開盤才干的！”

??另外，中海光谷東麓選擇最先降價，也是2021年下半年整個光谷市場行情已經發生了實質性變化。

??“8月份以來，我們突然感覺武漢光谷市場客戶消失了很多，或是迫于銷售壓力，中海光谷東麓在區域商業、教育配套等方面與附近的世茂十里星河、硅谷小鎮比沒有優勢，選擇率先降價促銷。”一位項目營銷負責人表示。

??記者在調查中了解到，進入8月份之后由于營銷受阻，武漢很多區域均出現了降價拋售的地產項目，有的是推出一些特價房吸引客戶，有的是真降價；有些樓盤降價幅度很高，甚至毫不顧及被主管部門約談、處罰風險。

??德信陽光城江宸項目為武漢市經開區“地王”項目，由德信和陽光城合作開發，該項目因大幅度降價，也遭前期業主不斷投訴！

??記者了解到，該項目今年1月中旬第一次拿證，首開2、6號樓，備案均價18000元/平方米，其中包含3000元/平方米裝修；11月底第二次拿證，其備案均價13999元/平方米，其中包含2500元/平方米裝修，備案價與年初比直降4001元/平方米，降幅22.22%。

??2021年年初，其首開的兩棟樓也沒有完全按照備案價賣，實際成交價在14000元/平方米左右；10月份，實際成交價已經變成12800元/平方米；10月下旬，其推出特價房起價更是低至每平方米9000多元起。

??從年初至今，如此大的降價幅度，實屬多年來武漢地產市場罕見。即便如此大的打折力度，德信陽光城江宸銷售情況卻并不理想，截至目前，項目已售118套，其中11月備案50多套，占了一半；也就是說，降價之后才有了起色。前10個月僅賣了50多套。

??一位購房者說：“我在這里交了定金，但是怕暴雷，還沒有買！”

??10月29日，陽光城三季報遭泰康系兩名董事投反對票，從而爆出企業經營惡化風險，并引發債務兌付危機，目前，陽光城在產品市場正在遭受著信譽危機。實際上，自恒大財富暴雷后，行業風險已顯露冰山一角。這些信息不斷涌向武漢市場。

??機構華中市場研究中心主任李國政接受記者采訪時說：“發生較大的降價維權風波，也是當前市場的一個縮影。”

??目前，武漢市場上以特價房、工低房、周年慶名義，開展促銷回款的項目眾多。第四季度以來，促銷區域和項目也不斷擴大，涉及武漢市近百個項目，包括保利、萬科、中海、融創、綠地、華僑城、禹洲等企業；一些遠城區項目特價可到8折左右水平。

??李國政說，整個“金九銀十”武漢樓市表現很差，市場降價促銷力度不斷增大，成交量卻在大幅下降，兩個月成交26192套，面積302萬平方米，較去年9月、10月下降35.6%和34.2%。

??機構監測顯示， 2021年，武漢新開盤去化率呈現持續走低趨勢，上半年去化率50%；7-10月，去化率分別為40%、28%、27%、29%，創下了武漢樓市近5年最低值。

??中國房地產報記者梳理武漢房地產市場交易數據，2021年1-11月，武漢市新建商品住房成交套數分別為：17668、8649、18560、21625、21188、18264、15947、11070、14503、11689、15634。剔除2月份春節長假因素，武漢3-6月平均每月交易量逼近2萬套，成交量領跑全國市場。而后，卻迅速下滑，7-10月則創下了近幾年最低成交量，慘淡異常；11月，武漢新建商品住房網簽數15634套，有恢復跡象。這或緣于武漢11月強大的市場供應量。

??惡性的行業生態

??7月份，是市場惡化的一個分水嶺，金融機構信貸迅速縮緊，伴隨著房企債務違約，不斷釋放的收緊信號，給予武漢市場沉重打擊。

??李國政認為，市場面臨兩個最大挑戰：首先，信貸緊縮，新房放貸周期普遍需4-6個月，二手房因信貸幾乎停滯，導致以舊換新改善型客戶無法操作，市場流通性大幅下降。目前信貸雖有改善，但前期積壓大量等待辦理的貸款，恐年內無法扭轉信貸緊張局面。其次，市場信心遭遇重創，觀望情緒空前高漲，再加上已有至少12家房企涉及債務違約等意外事件，這些企業在武漢開發了眾多項目，市場已深受沖擊。

??一位頭部房企負責人告訴記者：“企業在武漢去年與今年上半年拿的項目都面臨極為尷尬局面：要么‘高位站崗’，要么虧本拋售，是一個痛苦的抉擇！”

??樓盤銷售去化艱難，也為地產從業者帶來極大的精神壓力。整個地產行業都處于煎熬中。

??一位不愿具名的業界專家深感擔憂的告訴記者：“房地產信貸極速緊縮與市場極速下行，可能還會繼續引發房企爆雷，風險會轉嫁到購房者身上，購房者又會對購房產生畏縮心理，最終使得市場惡化。”

??該專家認為，有些問題需要認真審視，市場好時每個環節的監管都比較松，甚至可以讓企業在每個環節都有加杠桿機會，比如在拿地環節，雖然還沒辦理手續，有些就暗地就開工了；預售監管資金，有銀行存單抵押的也可以提前拿出去用。“今年，各環節突然收緊，政府監管的每個部門都覺得要例行公事，按章辦事，這對企業來講這就很致命，不是軟著陸問題，可能是硬摔下來的問題”。

??“放的很開時，表外的、拿地的前融等各種融資都能做；這一嚴起來，又管的很死。”一位房企老總無奈的說：“目前前期拿地的融資、發債與信托等這些渠道都堵死了，各個環節的資金來源幾乎全部喪失，企業陷入了一個急速的、斷崖式的局面。”

??華中師范大學經濟與工商管理學院教授、博士生導師陳立中告訴記者：“上周開會考察時看過幾個停工項目，開發企業需要承擔主責，但在化解過程中，有些政策做法也是雪上加霜。”

??記者從調研中發現，一些金融機構和部門，對已有債務風險的企業或項目有規避之意，以降低風險。

??12月15日，央行發文稱將商業銀行的準備金率降低0.5%，釋放1.2萬億元資金，這或將為房地產行業帶來信貸的邊際寬松。

??對此，專家一致認為，目前房地產行業政策底部已經構筑，但市場底在哪里卻難以預估。

??中國房地產報記者了解到，截至11月底，武漢市商品住宅庫存已超20萬套，這是近幾年新高，按照目前去化速度，其去化周期需15個月之久。同時，第四季度，武漢共有205個項目、839.34萬平方米商品房陸續上市，巨大的市場供應量加劇了競爭慘烈性。

??目前，武漢多家房企決戰歲末，在武漢的光谷、漢陽、東西湖、陽邏、江夏、漢南等很多區域價格戰已經上演，率先以價換量，爭搶客戶。