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??寫在前面

??2021年，對中國房地產市場而言是痛苦和劇變的一年：“房企暴雷”“買房人斷供”“土地流拍”等組成了這一年房地產行業關鍵詞，市場也走出了一條下滑曲線。透過各主要城市樓市變化，焦慮與博弈隱現。

??鄭州樓市經歷了“過山車”的一年。

??“現在天天想把房子賣掉。”提及買房，吳云十分后悔。

??今年4月份，吳云在鄭州南三環買下了一套89平方米小三房，“本來沒那么著急買，但是聽身邊朋友和置業顧問都說房子漲價了，再不買漲得更多就下手了。沒想到行情變得這么快，現在我買的那個樓盤均價比4月份每平方米降1000元。”

??另一邊，在鄭州新房和二手房市場輾轉大半年的楊玉仍然躊躇不定。“4月份計劃要換房，首選是二手房，因為不用等可以立馬住。結果看了一段時間后發現成交太難，主要是鄭州多個銀行收緊甚至暫停了二手房貸款。”楊玉對記者說。

??受此影響，下半年楊玉又將目光轉向新房。“暴雨、疫情過后，鄭州好多樓盤降價，再加上身邊的人離職的離職，降薪的降薪，還是手里留些錢穩妥為主，再等等吧。”

??吳云和楊玉的購房經歷是鄭州2021年房地產市場一個縮影。

??2021年上半年，鄭州樓市高速運轉，整整半年都籠罩在“漲價”熱潮之中。從國家統計局每月發布的全國70城房價情況來看，今年前7個月，鄭州新房、二手房價格均連續上漲。

??之后，激進的市場在到來的調控政策、洪災疫情雙重打擊下驟然降溫。從數據來看，近4個月（8月—11月），鄭州新房、二手房價格連續下跌，新房成交量更是創下近5年同期新低，上半年頻現的項目開盤即熱銷現象已寥寥無幾，相對冷門板塊更是成交慘淡。

??為搶奪客戶促進成交，開發商促銷活動五花八門，如“工抵房”“買房送車”“送物業費”，甚至“買一套送一套”出現在市場中。同時，不少樓盤開始放松購房條件，包括首付分期、假離婚買房等。因市場不景氣，房企又接連暴雷，2021年下半年發生在鄭州樓市中的維權事件也此起彼伏。

??新房高開低走

??2021年春節過后鄭州樓市“小陽春”就開始了。

??鄭州某本土房企營銷總監曾在直播中透露，春節假期期間，項目到訪量就很不錯‘正月初七以后，項目日均到訪客戶甚至超過100組。

??步入3月份之后，鄭州多個樓盤宣稱漲價的紅色海報開始在地產圈刷屏，其中，最引人注目的當屬位于鄭州管南片區南三環與金岱路的富田城九鼎公館，有消息稱其售價從15000元/平方米上調至17000元/平方米。雖然記者實地探訪后發現漲幅不大，但是約1000元/平方米漲幅也給安靜許久的鄭州房地產市場打了一針“興奮劑”。

??如果說3月初鄭州漲價樓盤多集中在管南片區，步入4月之后，整個鄭州樓市開始全線“飄紅”。據不完全統計，當時有超過30個項目上調價格。

??到“五一”期間，記者走訪鄭州熱門片區部分售樓部也發現，有的項目幾乎人滿為患。從成交量上看，冷熱不均，有項目開盤就賣近300套房，有項目成交十余套，去化不足20%。

??進入下半年，隨著房地產調控政策持續收緊以及洪災疫情接連影響，市場開始急速降溫。

??8月底，鄭州全面解封，被按下“暫停鍵”近一個月的房地產市場重新啟動，大批特價房源信息開始廣泛流傳。從當時流傳的信息來看，降價的多為遠郊及區域成熟度較低樓盤，主城區位置、口碑不錯的樓盤大多沒有額外促銷政策。

??到了“十一”假期，鄭州房地產市場已到處彌漫著特價房、降價房信息。據不完全統計，國慶期間至少有30個項目先后公開降價，降價幅度在1000元至5000元/平方米。

??這種降價態勢一直持續到了年底。

??在此期間，為搶奪客戶促進成交，開發商促銷活動不斷升級，除了常規的“買房送車”“開盤抽獎”“送物業費”等，前段時間還推出了“買一套送一套”的促銷策略，引發市場側目。

??打出“買一套送一套”口號的是位于鄭州南龍胡的城南正榮府項目，買一套均價9000元/平方米的現房疊墅就能送一套82平方米的兩房高層，等于花130萬元得到一套疊墅和一套高層。

??同時，不少樓盤開始放松購房條件，包括首付分期、假離婚買房等。如位于鄭州市南三環與紫辰路交會處的融創城項目，11月初在該項目走訪時，一位置業顧問告訴記者，其中一套總面積139平方米、總價約180萬元的房子首付僅需9萬元即可買到，“首先付5%，剩下的兩年24次付清”。按照正常30%首付比例，該房子首付應為54萬元。

??盡管樓盤降價促銷不斷，銷售效果卻不太理想。

??根據360房產網數據顯示，2021年10月份鄭州新房共成交12489套，這個數據在近5年同期成交數據中創下新低，與去年10月的22082套成交量相比，近乎“腰斬”。到11月份，共成交10858套，與去年同期22969套的成交量相比，超過“腰斬”。

??二手房市場跌宕起伏

??除了新房市場動蕩，鄭州二手房市場也出現跌宕起伏行情，經歷了上半年量價齊升后，隨著樓市政策持續收緊，洪災疫情雙重影響，成交量又迅速下跌；到了11月，又隨著放款提速、利率下調等，出現止跌回升。

??從2021年春節開始，沉靜兩年之久的鄭州二手房市場呈現抬頭趨勢，具體表現為價差縮小、議價空間收窄以及成交周期縮短。

??進入3月之后，隨著新房銷售熱度升高，二手房去化節奏也在加快。位于鄭州管南片區一家二手房門店陳經理介紹，此前從掛牌到成交最短也得4個月，3月初一套裝修情況一般的房子，掛牌不到2個月就成交了。”

??成交周期縮短，調價房源也以漲價為主。4月上旬，一位二手房門店工作人員告訴記者，現在二手房市場基本是貼著新房行情走，如果片區內在售的新房漲價比較多，二手房也會跟漲，尤其是學區房同比已有30%上漲。

??從成交量上看，2021年4月份鄭州二手房成交量最高，共7544套（間）,較去年同期上漲31.89%；其次是6月份，共成交7282套（間）,較去年同期上漲了0.83%。

??樓市升溫明顯后，調控政策開始頻頻出招，金融管控更是監管從嚴。6月底，鄭州多家銀行出現上調房貸利率，同時，房貸放款周期也拉長。

??七八月份，鄭州遭受暴雨和疫情雙重夾擊，二手房門店大量關停，門店業績大幅下滑。位于鄭東新區明理路某二手房門店陳經理告訴記者，洪災疫情是暫時的，最受影響的是二手房貸款利率高，房貸放款周期長，“放貸快的需要3-6個月，慢則需要兩年，二手房‘拎包入住’的優勢減弱。”

??“行情不好”“購房人數減少”“二手房降價”是各中介機構對于鄭州二手房市場2021年下半年總體印象。

??近兩個月來，央行等監管部門頻頻發聲，引導金融機構滿足房企、個人購房者的合理信貸需求，防范對涉房貸款“一刀切”。在監管層頻頻發聲釋放積極信號之后，金融端的放松動作不斷。

??11初，記者走訪鄭州二手房市場發現，很多銀行二手房貸款業務已基本恢復正常，放款速度明顯提升。到了12月份，多家銀行下調房貸利率，根據貝殼交易中心數據顯示，中信銀行、工商銀行、招商銀行等銀行首套房貸利率為5.85%，二套房貸利率為6.125%；今年9月，鄭州各大銀行首套房貸利率普遍為6.37%，二套房貸利率普遍為6.615%。

??目前來看，信貸環境改善已開始攪動二手房市場，多家中介門店工作人員告訴記者，看房的人比之前有所增多，去化節奏也在加快。

??土拍由熱轉涼

??樓市行情的起伏也波及了土地市場。

??6月3日，鄭州首輪集中土拍，開發商摘地情緒高漲，不僅引來千億元資金圍獵，且無一宗土地流拍，全部成交，單日約414億元土地款刷新了鄭州土拍紀錄。土拍過后，鄭州眾多區域限價天花板被擊破，主城區內硬核項目都在摩拳擦掌，躍躍欲試集中調價。

??第三季度，重點城市迎來了第二輪集中供地的密集成交。受房企融資難度加大以及市場降溫影響，重點城市二輪土拍相較于首輪土拍明顯降溫。

??作為二輪集中土拍的最后一個城市，11月19日，鄭州市第二輪集中土拍拉開帷幕，相較首輪集中土拍成交49宗地塊成績，二輪土拍稍顯慘淡，僅成交11宗地塊，無地塊流拍，其中10宗地塊以底價成交，1宗地塊以熔斷價成交。此外，還有4宗地在開拍前一天突然終止掛牌。

??鄭州市第三批土地出讓公告已于11月23日發布，共掛牌出讓25宗地，于12月27日完成出讓。

??但記者與多位房企人士交流發現，不少鄭州本土房企、部分資金趨緊的頭部房企都表示不參與三輪土拍。“目前的首要任務是抓回款”“沒錢，今年都不會拿地了”，資金鏈緊張是他們共同面臨的難題。

     “從目前市場行情來看，房企短時間內的態度不會有大變化，預計今年年底到明年6月份對房企來說是一個比較艱難時期，明年6月份后可能會有所好轉。”一位本土房企投資中心負責人告訴記者。