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??2021年是“十四五”的開局之年，“租賃住房”上升到國家戰(zhàn)略層面，7月2日國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，首次明確了以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體住房保障體系頂層設(shè)計，明確保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金。

??在此之后，許多相關(guān)的會議和精神陸續(xù)出臺，也有不少城市在土地支持、審批流程簡化、資金支持、稅費(fèi)減少、金融支持等方面給了相關(guān)的規(guī)定。全年來看，中央及地方發(fā)布了超150條與住房租賃相關(guān)政策。“加快發(fā)展保障性租賃住房”成為高層定調(diào)，是黨中央、國務(wù)院為緩解新市民、新青年住房困難作出的重要決策部署，也成為了“十四五”時期住房建設(shè)的重點(diǎn)任務(wù)。

??展望2022年，我們認(rèn)為，保障性租賃住房發(fā)展的大目標(biāo)已定，但具體實(shí)施仍待觀察。未來，更多針對實(shí)操的政策性建議會逐步出臺，助力保障性租賃住房建設(shè)平穩(wěn)、精細(xì)發(fā)展。

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??新增保障性租賃住房占比達(dá)30%

??保障性租賃住房是住房保障體系的重要組成部分，黨中央、國務(wù)院高度重視保障性租賃住房工作，并把發(fā)展保障性租賃住房作為“十四五”時期住房建設(shè)的重點(diǎn)任務(wù)。

??中央規(guī)定“十四五”期間，新增保障性租賃住房占新增住房供應(yīng)總量的比例力爭達(dá)到30%以上，緩解住房租賃市場結(jié)構(gòu)性供給不足。各地方政府積極響應(yīng)中央號召，紛紛提出保障性租賃住房發(fā)展目標(biāo)。

??目前上海、廣州、深圳已明確在“十四五”時期保障性住房供應(yīng)目標(biāo)，計劃新增保障性租賃住房均占新增住房供應(yīng)總量的45%左右。其中上海市確定“十四五”期間新增建設(shè)籌集保障性租賃住房47萬套（間）以上，2021-2022年計劃建設(shè)籌集24萬套（間），達(dá)到一半以上，其中，2022年計劃建設(shè)籌集17萬套（間）以上。

圖：“十四五”時期新增保障性租賃住房供應(yīng)計劃（萬套/間）

??杭州、成都、西安等新一線城市及部分二線城市也提出計劃“十四五”期間新增保障性租賃住房占比達(dá)30%以上。在決策層的重視下，大城市保障性租賃住房建設(shè)明顯加速，有望成為解決大城市新市民、青年人住房問題的重要渠道。

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??全國主要城市房租平均漲幅7.57%

??從目前來看，國內(nèi)租賃市場中，個人房源出租房屋在住房租賃市場上占比近九成，是目前市場房屋供給的最大來源。2021年，部分城市個人房源租賃產(chǎn)品租金上漲過快受到政府關(guān)注。

??2021年開年以來，全國主要城市房租均呈現(xiàn)連續(xù)上漲趨勢，平均漲幅接近7.57%，多地房租價格已經(jīng)創(chuàng)下歷年來新高。2020年到2021年上半年，房地產(chǎn)市場開啟了一輪牛市，二手房房價的日益高企使得一些原本用于出租的二手房，被房東出售，或者處于觀望市場的狀態(tài)，直接導(dǎo)致了市場上可用于租賃的房源減少，二手房價格傳導(dǎo)推動租房成本上升。

圖：2020年及2021年（1-11月）全國55城個人房源租金變動  單位（元/平方米/月）

??數(shù)據(jù)來源：CRIC 城市租售系統(tǒng)

??分地域看，2021年上半年個人租賃房源租金坪效中，絕大多數(shù)城市和去年相比租金都呈現(xiàn)上漲趨勢，整體同比上漲5%左右，整體租賃市場較為活躍度。其中，成都、杭州作為新一線城市，近年來人口吸附力較大，2021年租金上漲明顯，高達(dá)27%左右。其次天津、深圳、上海、武漢、廣州、北京等城市，個人租金上漲也超15%。

??由此可見，長三角和珠三角兩大城市群對人口的吸引力依舊很強(qiáng)。下半年隨著畢業(yè)季后租賃市場逐漸走入淡季，各個城市的三類型房源租金相對較穩(wěn)定，整體波動不大。

??以上海為例，2021年以來，上海個人房源掛牌量超過60萬間，較前兩年整體來看，掛牌量顯著下滑，主要由于上海加強(qiáng)對于群租房監(jiān)管，同時上海啟動了舊改，部分房源拆除，使得供應(yīng)量下跌顯著。

??根據(jù)監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，上海目前的個人房源租賃產(chǎn)品面積段以40-60平米為主，這與政府提倡大力發(fā)展保障型租賃住房，提供面積小于70平米住房的政策相符。其次為80-100平米，兩部分面積段產(chǎn)品占據(jù)全部面積段產(chǎn)品近半，這部分多為家庭型客戶需求。

表：2021年上海個人房源成交各面積段租金坪效漲幅情況

??數(shù)據(jù)來源：CRIC 城市租售系統(tǒng)

??根據(jù)上海個人房源各面積段租金坪效漲幅來看，大于200平米和小于20平米的戶型租金漲幅最為顯著，分別為22.3%和20.54%。

??小面積段產(chǎn)品主要針對單身客群，需求量較高，但產(chǎn)品稀缺，因此租金整體漲幅較為明顯，而大面積段產(chǎn)品，隨著租賃客群對于租住產(chǎn)品品質(zhì)的提升，也存在一定的改善類需求，從而使得這部分產(chǎn)品的租金坪效漲幅明顯。

??03

??房企從被迫到主動布局住房租賃

??為了滿足不同人群租住需求，2021年政府確立大保障性租賃住房體系，在房源籌建過程中以國企、房企為主的經(jīng)營主體發(fā)揮著重要作用。其中國有企業(yè)作為政府調(diào)節(jié)市場發(fā)展的重要力量，充分發(fā)揮國有資本的穩(wěn)定器和壓艙石作用，積極落實(shí)國家“房住不炒”的政策，堅決杜絕租賃市場上存在的亂象，致力于讓廣大租戶住有所居的同時，更承擔(dān)著規(guī)范住房租賃市場、穩(wěn)定租賃市場秩序的社會責(zé)任，為各個城市住房租賃行業(yè)樹立標(biāo)桿。

??房企系從之前的被迫做租賃狀態(tài)轉(zhuǎn)向積極主動布局租賃業(yè)務(wù)。“集中供地”政策后，22城的供地成交情況來看，涉租賃土地成交高度集中，TOP30房企租賃相關(guān)用地成交規(guī)模占總租賃用地比重超總量的60%。

??對于租賃行業(yè)而言，2021年是由“量變”到“質(zhì)變”的一年。行業(yè)整體增速在第三季度開始觸底反彈，市場進(jìn)入洗牌期，頭部企業(yè)強(qiáng)者恒強(qiáng)，部分中小企業(yè)在競爭中被淘汰出局。隨著競爭格局的演變，行業(yè)過剩產(chǎn)能出清，企業(yè)開始將重心轉(zhuǎn)向有質(zhì)量的經(jīng)營。

??細(xì)分市場方面，企業(yè)員工賽道值得關(guān)注。企業(yè)員工宿舍賽道不僅需求大，競爭少，政策積極鼓勵，未來也可能逐步打開市場，步入規(guī)模化發(fā)展階段。從目前來看，作為細(xì)分賽道的企業(yè)員工宿舍，運(yùn)營商不僅僅為企業(yè)提供住宿產(chǎn)品，從開始的運(yùn)營 “空間”逐漸走向運(yùn)營“人”，為新時代城市基層奮斗者帶來全新的租住體驗。在城市產(chǎn)業(yè)升級的推動下，其潛力巨大，藍(lán)領(lǐng)公寓市場也有望迎來新的發(fā)展契機(jī)。這些產(chǎn)品的興起也將提升租賃住房行業(yè)整體的產(chǎn)品水平，讓運(yùn)營商回歸產(chǎn)品本身的打造。

??未來內(nèi)功扎實(shí)、經(jīng)營穩(wěn)健的企業(yè)，一定能在未來的住房租賃行業(yè)的競爭中占有一席之地。

??中國絕大部分城市住房租賃產(chǎn)業(yè)尚處于初級階段，發(fā)展不平衡、不充分。但隨著國家政策的大力扶持、新增租賃用地的不斷入市，租金的管控、市場需求的不斷釋放等因素的影響，行業(yè)品牌化、標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)業(yè)化正在形成過程中，行業(yè)前景美好、未來可期。

??從目前來看，租賃行業(yè)面臨的問題還是盈利難題，在整體市場走出分化格局的當(dāng)下，已具備領(lǐng)跑優(yōu)勢的頭部企業(yè)，將通過強(qiáng)化外部資源優(yōu)勢并轉(zhuǎn)化為企業(yè)內(nèi)在核心競爭力，通過產(chǎn)品、服務(wù)的升級，提升品牌影響力和競爭優(yōu)勢。

??在行業(yè)開啟下半場，向精細(xì)化運(yùn)營管理階段過渡的進(jìn)程中，重資產(chǎn)模式或?qū)⒊蔀橹π袠I(yè)及企業(yè)提“質(zhì)”的突破口。運(yùn)營能力卓越的運(yùn)營系企業(yè)，則通過往更輕的模式轉(zhuǎn)型大幅提升規(guī)模，或許可以助力運(yùn)營企業(yè)通過規(guī)模優(yōu)勢上市。