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??春節(jié)過后，房地產(chǎn)治理新思路接連刷新，政策糾偏再度發(fā)力。

??2月10日晚間，有消息稱，全國(guó)性商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法已于近日制定出臺(tái)，對(duì)預(yù)售資金過度監(jiān)管糾偏。若該消息落實(shí)，房企資金流緊張現(xiàn)狀有望得到緩解，并有利于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)。

??多方消息稱，新制定出臺(tái)的管理辦法明確，預(yù)售資金監(jiān)管額度為“重點(diǎn)額度管理”，“由市縣級(jí)城鄉(xiāng)建設(shè)部門根據(jù)工程造價(jià)合同等核定，能確保項(xiàng)目竣工所需的資金額度，當(dāng)賬戶內(nèi)資金達(dá)到監(jiān)管額度后，超出額度的資金可以由房企提取自由使用。”

??這一辦法與1994年發(fā)布的《城市商品房預(yù)售管理辦法》中相關(guān)規(guī)定最大不同之處在于，明確對(duì)預(yù)售資金規(guī)定進(jìn)行全國(guó)統(tǒng)一，進(jìn)而有利于規(guī)范預(yù)售資金使用。

??據(jù)一位知情人士稱，國(guó)家發(fā)布該指導(dǎo)意見后，各地根據(jù)新原則制定實(shí)施細(xì)則，目前這一工作已經(jīng)展開。

??“這一政策實(shí)施對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)總體是利好。”一家總部在上海的前20強(qiáng)房企高層表示。他認(rèn)為，這個(gè)文件出臺(tái)告訴地方政府，對(duì)于商品房預(yù)售資金不要實(shí)施過度監(jiān)管。前期，因房地產(chǎn)調(diào)控，一些城市對(duì)于預(yù)售資金存在過度監(jiān)管現(xiàn)象，目前可以有一定放松，對(duì)于企業(yè)資金周轉(zhuǎn)、現(xiàn)金流的使用騰挪，特別是對(duì)于全國(guó)化布局的集團(tuán)企業(yè)都是一個(gè)有力支持，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)層面也是一個(gè)正面引導(dǎo)，是一個(gè)好事情。

??2月11日股市早間開盤后，房地產(chǎn)及其上下游產(chǎn)業(yè)鏈板塊集體上漲。開盤后不久，泰禾集團(tuán)、榮安地產(chǎn)、南山控股、天保基建、金科股份、京投發(fā)展、嘉凱城、中國(guó)武夷8只股票漲停。

??要管好，不能管死

??商品房預(yù)售資金曾是一個(gè)規(guī)模龐大的資金池，也是房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)模式的重要支撐。數(shù)據(jù)顯示，2011-2015年，個(gè)人購(gòu)房定金、按揭貸款預(yù)收款占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比重穩(wěn)定在38%左右。2016年開始，房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)模式開始盛行，至2021年10月這一比例已經(jīng)達(dá)到53%水平。這意味著，房地產(chǎn)開發(fā)資金中一半來自居民預(yù)付購(gòu)房款。

??去年三季度以來部分房企信用事件頻發(fā)，尤其在知名大房企債務(wù)違約事件發(fā)生之后，為防止項(xiàng)目資金被集團(tuán)抽調(diào)去填補(bǔ)別處空缺，保房屋交付，各地方政府紛紛加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管。來自信達(dá)證券的研報(bào)數(shù)據(jù)顯示，去年9月至12月，全國(guó)預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)模約1.6 萬億元。

??這一過程中，部分地方對(duì)于預(yù)售資金過度監(jiān)管的問題亦浮出水面，如部分城市出現(xiàn)預(yù)售資金零撥付，銀行或法院隨意關(guān)閉預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的做法。很多房企賬本上躺著幾百億元，但實(shí)際可靈活動(dòng)用資金只有幾億元，甚至還不了兩三億元債務(wù)，最終出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性債務(wù)違約。現(xiàn)在中央層面有必要對(duì)地方過度監(jiān)管行為進(jìn)行矯正。

??監(jiān)管辦法出臺(tái)的另一個(gè)重要背景則是，當(dāng)前我國(guó)商品房預(yù)售資金監(jiān)管面臨新形勢(shì)。1994年出臺(tái)的《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定，“商品房預(yù)售款監(jiān)管的具體辦法，由房地產(chǎn)管理部門制定”，同時(shí)“省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門、直轄市建設(shè)行政主管部門或房地產(chǎn)行政管理部門可以根據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則。”

??廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，此前的相關(guān)規(guī)定相對(duì)粗線條，不太適應(yīng)當(dāng)下商品房發(fā)展新趨勢(shì)。一是近年來地價(jià)明顯上漲，熱點(diǎn)城市地價(jià)占房?jī)r(jià)比例達(dá)到30%-50%，開發(fā)商前期投入太大，杠桿率高，而專注于項(xiàng)目工程完成和交付的預(yù)售資金監(jiān)管，難以適應(yīng)開發(fā)商的資金需求。二是超高層建筑越來越多，按形象進(jìn)度提取預(yù)售資金的做法，應(yīng)該更加精細(xì)化，增加提取節(jié)點(diǎn)。

??三是預(yù)售目的是在確保工程質(zhì)量和進(jìn)度前提下，增加開發(fā)商可用資金，降低財(cái)務(wù)成本，從而降低房?jī)r(jià)，并縮短建設(shè)周期，增加商品房供應(yīng)。現(xiàn)在由于風(fēng)險(xiǎn)開始顯現(xiàn)，保交樓任務(wù)突出，有的地方出現(xiàn)監(jiān)管“一刀切”，一般額度和重點(diǎn)監(jiān)管額度混同，導(dǎo)致開發(fā)商可用資金下降，加劇了房屋交付風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)資金鏈緊張，也導(dǎo)致供應(yīng)下降，違背了采用預(yù)售的本源，需要從頂層進(jìn)行設(shè)計(jì)。四是從爆發(fā)風(fēng)險(xiǎn)案例看，普遍違規(guī)挪用預(yù)售資金，地方監(jiān)管有效性需要提高，需要專門對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管進(jìn)行重新設(shè)計(jì)。

??“既要管好，又不能管死。”李宇嘉認(rèn)為，管好就是嚴(yán)格專戶性質(zhì)，專款專用，實(shí)行全程全額監(jiān)管，資金閉環(huán)運(yùn)營(yíng)，不能挪用、套取，嚴(yán)格按照節(jié)點(diǎn)來使用，確保交付、房屋質(zhì)量，以及行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，這是實(shí)施監(jiān)管的本源。“不能管死”是指滿足合理提取需求，比如超出額度的資金可以由房企提取自由使用。

??雖然官方正式文件尚未發(fā)布，華泰證券分析師陳慎認(rèn)為，結(jié)合市場(chǎng)消息看，商品房預(yù)售資金監(jiān)管主要有這些調(diào)整：一是明確基本標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一對(duì)預(yù)售監(jiān)管資金監(jiān)管額度、繳納范圍、取用條件等基本標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確，各地在此基礎(chǔ)上進(jìn)行因城施策。二是明確額度核定，達(dá)到監(jiān)管額度后的剩余資金可由房企提取使用。三是加強(qiáng)各方信息共享。過去地方執(zhí)行差異較大，也造成了部分城市預(yù)售資金監(jiān)管細(xì)則不明確、提取比例過高、提取節(jié)奏較慢等問題，此次新管理辦法有助于統(tǒng)一各個(gè)地方基本標(biāo)準(zhǔn)，部分城市預(yù)售資金監(jiān)管過嚴(yán)情況將得到糾偏，部分因?yàn)轭A(yù)售資金監(jiān)管造成現(xiàn)金流緊張的房企也將迎來改善機(jī)會(huì)。

??“房地產(chǎn)政策在開年啟動(dòng)糾偏，‘穩(wěn)預(yù)期’‘穩(wěn)增長(zhǎng)’的意味非常明確，政策宜早不宜遲，越早作出改變，就越有希望改變房地產(chǎn)行業(yè)全年曲線。”陳慎表示。

??煙臺(tái)廣州北京率先松動(dòng)

??多年以來，全國(guó)并沒有統(tǒng)一的預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定。屬地管理原則下，各地預(yù)售資金監(jiān)管方式差異較大，有些地方卡得很嚴(yán)。

??安信證券研報(bào)稱，預(yù)售資金可分為重點(diǎn)監(jiān)管資金和一般監(jiān)管資金。其中，重點(diǎn)監(jiān)管資金的監(jiān)管金額一般與工程款金額相當(dāng)，用于保障項(xiàng)目交付，根據(jù)工程進(jìn)度支取。從額度看，部分城市將資金監(jiān)管額度規(guī)定為預(yù)售款總額的10%-40%，如廣東的城市普遍為10%，昆明為30%，重慶為35%；部分城市規(guī)定為工程造價(jià)上浮一定比例，如浙江為工程造價(jià)的1.3倍，福建的城市多為1.2倍。

??還有部分城市將預(yù)售資金監(jiān)管額度規(guī)定為以每平方米建造成本為基準(zhǔn)。北京每平方米不低于5000元；成都分為成品住宅和非成品住宅、商業(yè)、辦公用房建安費(fèi)用分別為5000元、3500元，分等級(jí)調(diào)整預(yù)售款監(jiān)管額度；濟(jì)南建安造價(jià)、小區(qū)內(nèi)配套費(fèi)用為3300元/平方米；天津則分為磚混和鋼混，不同地區(qū)價(jià)格在2000元至4000元每平方米之間。

??值得注意的是，近期已有個(gè)別城市放寬商品房預(yù)售資金監(jiān)管。

??1月18日，煙臺(tái)市住建局發(fā)布信息披露《關(guān)于對(duì)煙臺(tái)市2020年度守信房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施激勵(lì)措施的通知》，對(duì)信用等級(jí)為AAA級(jí)開發(fā)企業(yè)，商品房預(yù)售監(jiān)管資金留存比例降低5個(gè)百分點(diǎn)（工程單體施工結(jié)束的不予減免）；對(duì)信用等級(jí)為AA級(jí)開發(fā)企業(yè)，該比例降低3個(gè)百分點(diǎn)（工程單體施工結(jié)束的不予減免）。

??去年11月，成都、北京、廣州等地亦紛紛對(duì)商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策進(jìn)行優(yōu)化，原則是“管好不管死”。北京提出，開發(fā)企業(yè)可按單一樓棟或多樓棟分別申請(qǐng)用款，并將放款時(shí)限由過去的5個(gè)工作日縮短至2個(gè)工作日。如果開發(fā)企業(yè)出具現(xiàn)金保函額度和有效期可覆蓋開發(fā)項(xiàng)目的重點(diǎn)監(jiān)管額度和建設(shè)周期，可不進(jìn)行預(yù)售資金監(jiān)管。

??成都提出，未達(dá)到監(jiān)管額度但工程形象進(jìn)度已達(dá)到《監(jiān)管辦法》規(guī)定支取節(jié)點(diǎn)，且賬戶內(nèi)資金已超過該節(jié)點(diǎn)留存余額要求的，開發(fā)企業(yè)也可按節(jié)點(diǎn)支取多余部分資金。申請(qǐng)支取的多余部分資金可用于農(nóng)民工工資支付。

??廣州明確，對(duì)于商品房預(yù)售款使用額度及留存比例，將項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)施工封頂前，封頂后、排柵未拆除前，拆除排柵后的留存比例分別降低至累積核準(zhǔn)使用預(yù)售款的8%、6%、3%，較原規(guī)定均有不同程度降低。

??如果說這些監(jiān)管優(yōu)化政策只是在個(gè)別城市有限范圍內(nèi)騰挪，現(xiàn)在，根據(jù)最新消息，全國(guó)層面統(tǒng)一的商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策已出爐。這無疑再次釋放了房地產(chǎn)市場(chǎng)適度松綁信號(hào)。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次全國(guó)統(tǒng)一的預(yù)售資金監(jiān)管政策具有積極意義，利好房企預(yù)售資金循環(huán)，對(duì)于規(guī)范各地預(yù)售資金監(jiān)管的操作、確保房企資金狀況更加穩(wěn)健具有積極作用。類似操作，也是此前房貸政策放松、發(fā)債政策放松后，又一個(gè)房地產(chǎn)金融適度寬松的政策例子。

??但也有地產(chǎn)人士謹(jǐn)慎認(rèn)為，即便消息屬實(shí)，也未必能帶來太多資金量釋放。尤其是對(duì)信用已崩潰的那部分房企不會(huì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)正面影響。

??李宇嘉認(rèn)為，從保交樓、保民生、防范風(fēng)險(xiǎn)和行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展角度看，預(yù)售資金監(jiān)管會(huì)趨于嚴(yán)格，因?yàn)檫^去有點(diǎn)松，導(dǎo)致了保交樓難題，很多地方大面積出現(xiàn)爛尾樓。但也有優(yōu)化空間，主要是規(guī)避部分地方一味為了保交樓擔(dān)心資金被司法和銀行抽走被挪用而超額監(jiān)管。總體重在正本清源，將預(yù)售資金“專戶管理”“專款專用”原則落到實(shí)處。