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??2021 年 7 月 2 日國辦公開了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》22 號文件，旨在從基礎(chǔ)制度、土地、審批、資金、金融，以及稅收政策等幾大方面支持保障性租賃住房的發(fā)展。2021年 8 月31 日，國務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽、副部長倪虹圍繞努力實現(xiàn)全體人民住有所居介紹有關(guān)情況，并答記者問。2021 年9 月 2 日全國住房保障工作座談會在浙江杭州召開，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司司長曹金彪指出，解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題。2021 年10月 21 日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在福建省福州市召開發(fā)展保障性租賃住房工作現(xiàn)場會。2021 年 11 月，全國已經(jīng)有 24 個城市確定了“十四五”期間保障性租賃住房發(fā)展目標。2021年12 月 15 日，上海新一批保障性租賃住房項目舉行集中開工活動。

??這一系列國家和地方層面的文件和動作都在表明：發(fā)展保障性租賃住房成為“十四五”住房建設(shè)的重點任務(wù)，國家下定決心要解決好各個城市的住房突出問題，讓新青年、新市民“住得起、住得好”。

??一、各地“十四五”保障性租賃住房供應(yīng)從哪里來呢？

??目前 24 個城市確定“十四五”保障性租賃住房供應(yīng)計劃 505 萬套，占各個城市新增住房供應(yīng)量均超過30%。其中核心一線城市，保障性租賃住房目標超過40 萬套（間）。強二線城市，保障性租賃住房目標 10萬 -30 萬套（間）。

??那么各地要完成保障性租賃住房“十四五”建設(shè)目標，供應(yīng)要從哪里來呢？目前保障性租賃住房可能的供應(yīng)方式主要有五種。

??1）涉租賃用地建設(shè)租賃住房截止到 2021 年 11 月，2021 年22 城已經(jīng)完成涉租賃土地供應(yīng)計劃的城市是北上廣深、杭州、成都、合肥及寧波。也有一些城市比如廈門、鄭州、長春還沒開始供應(yīng)租賃相關(guān)用地。

??從2021年兩批次集中供地來看，第一批次集中供地以競自持租賃用為主，“拿地配建”成為第二批次租賃用地供給成交的主流方式。說明國家既要提高租賃用地的供應(yīng)成交面積，也要同時控制這類土地的成交成本，減低這類土地拿地企業(yè)的成本。

??2）將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中工業(yè)項目配套用地面積占比上限由7%提高到15%，提高部分建設(shè)宿舍型保障性租賃住房

??這一方式主要是由于 2021年7月初國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》中“土地支持政策”明確提到了這一點，目前已經(jīng)開始落實這一方案的城市主要是西安和合肥。

??3）利用非居住存量土地和房屋建設(shè)保障性租賃住房

??對于發(fā)展保障性租賃住房來說，將旅館、酒店、商業(yè)辦公樓、廠房、倉庫等非住宅改建成租賃住房，或者將非住宅用地改成租賃用地建設(shè)租賃住房也是有效的供應(yīng)方式之一。對于“非改租”“商改租”，除了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部近日印發(fā)的《關(guān)于集中式租賃住房建設(shè)適用標準的通知》外，多地也進一步明確了相關(guān)政策及建設(shè)標準。

??目前廈門等城市非改租政策力度較大。廈門市自《存量非住宅類房屋臨時改建為保障性租賃住房實施方案》2021 年7 月 1 日印發(fā)后，已籌集23 個項目（市級 8 個、區(qū)級 15 個），房源 0.94 萬套（間）。西安市積極支持高校等企事業(yè)單位利用自有閑置土地建設(shè)保障性租賃住房。西安外國語大學利用學校自有土地22.68 畝，建設(shè)保障性租賃住房 750 套，每套建筑面積 70 平方米以內(nèi)，解決教職工租房難及引進人才短期過渡問題。西安電子科技大學利用自有土地建設(shè)單身教師公寓403 套，每套建筑面積 60平方米，將作為過渡房租賃給無房教師，目前已通過教育部備案，獲得立項。

??4）市場上運營成熟的集中式、分散式長租公寓將納入保障性租賃住房體系

??2021 年 10 月 29 日 上 午， 由 中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會主辦、房地產(chǎn)流通與租賃委員會承辦的住房租賃企業(yè)交流座談會，在易居企業(yè)集團總部秋實樓順利召開。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司政策指導處處長王凌云在會上明確指出：保障性租賃住房本質(zhì)上還是市場的，租賃企業(yè)天然就是保障住房重要的機制主體，租賃企業(yè)天然在租賃住房領(lǐng)域去深耕細作、發(fā)展壯大，既能夠成為保障經(jīng)濟文化發(fā)展的重要的主力軍，也能夠使租賃市場健康發(fā)展，真正實現(xiàn)補齊租賃短板。這表明市場上運營成熟的集中式、分散式長租公寓將納入保障性租賃住房體系。

??5）傳統(tǒng)的保障性租賃住房處于空置或者未售的部分或?qū)⑦M入保障性租賃住房系統(tǒng)

??利用安置房等庫存用作租賃住房人才公寓可視為更優(yōu)的選擇。一方面，可以調(diào)節(jié)市場供求關(guān)系，解決城市新市民、新青年住房困難；另一方面，可以一定程度上減輕土地供應(yīng)壓力，完成中央下達的保障性租賃供應(yīng)指標。一些保障性住房（非商品房）庫存量大的城市未來采取這種模式提高保障性租賃住房供應(yīng)的可能性極大。

??2021 年 7 月之后廈門市打通政策轉(zhuǎn)換渠道，將閑置公有住房、安置住房等房源轉(zhuǎn)為保障性租賃住房，共盤活房源3348 套（間），其中，1030 套（間）專項提供給環(huán)衛(wèi)工人、公交駕駛員、公安輔警、城管協(xié)管員等基層一線公共服務(wù)人員租住。

??二、各地“十四五”保障性租賃住房建設(shè)將往哪里去呢？

??上文我們分析了目前保障性租賃住房可能的五種供應(yīng)方式。那五個方式實際上是否能形成有效供應(yīng)同時真正滿足城市新市民、新青年的住房租賃需求仍具有不確定性。每一種供應(yīng)方法都存在一定的難點和問題。

??1）涉租賃用地建設(shè)租賃住房最主要的問題：有旺盛租賃需求的城市供需空間上的錯配；人口流出、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)相對薄弱的二三線城市供需規(guī)模上的錯配

??對于核心城市來說，租賃需求旺盛。但分析涉租賃用地的供應(yīng)區(qū)域可以看出，這些城市租賃相關(guān)用地分布主要集中于遠郊區(qū)域，占總供應(yīng)量的49.0 %，近郊區(qū)域占比也達到了 28.1%，城市中心區(qū)的占比僅為22.9%。但更多的租賃人口就業(yè)分布于城市中心區(qū)及城市近郊。因此這部分核心城市主要存在的問題是保障性租賃住房供需空間上的一個錯配。未來這些土地建設(shè)好租賃住房后是否能有更好的滿足城市租賃人口的需求還需要政策上的引導，引導租客去往更偏遠配套相對不那么城市化的遠郊區(qū)。

??人口流出、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)相對薄弱的二三線城市供需規(guī)模上的錯配。24 城公布了“十四五”期間的保障性租賃住房建設(shè)目標，但也能看出一些城市的租賃需求并不那么旺盛。以三線城市金華為例。“十四五”期間的保障性租賃住房建設(shè)目標為16 萬套，2021年截止到 12 月中旬金華商品住宅供應(yīng)套數(shù) 2 萬套，成交套數(shù)不足 1.5 萬套，五年保障性租賃住房供應(yīng)套數(shù)是 2021年新房成交套數(shù)的8 倍以上，或許未來會存在租賃住房供大于求的錯配。

??2）利用非居住房屋建設(shè)保障性租賃住房最主要的難點：物業(yè)形態(tài)的錯配及非改租過程中多部門聯(lián)動的配合度

??將旅館、酒店、商業(yè)辦公樓、廠房、倉庫等非住宅改建成租賃住房，一定存在物業(yè)形態(tài)的錯配，商業(yè)辦公的產(chǎn)品很多是不適合居住的，改造的標準及改造的難度目前都沒有定論。同時非改租需要各個政府部門的參與，在這個過程中各個部門的聯(lián)動性及決策效率都跟非改租項目入市的規(guī)模息息相關(guān)。

??3）產(chǎn)業(yè)園區(qū)中配套用地面積占比提高建設(shè)宿舍型保障性租賃住房最主要的問題：面積占比與租賃人口占比的錯配

??產(chǎn)業(yè)園是否需要提供更多的員工宿舍類租賃產(chǎn)品取決于產(chǎn)業(yè)園需要租房的人口而不是產(chǎn)業(yè)園的面積規(guī)模。有些產(chǎn)業(yè)園屬于技術(shù)密集型，人口密度并不高，如果按照面積配比建設(shè)員工住宿就會帶來住宿產(chǎn)品的空置。有些產(chǎn)業(yè)園屬于人力密集型，按照面積配套租賃宿舍會導致住宿產(chǎn)品的不足。

??4）市場化長租公寓將納入保障性租賃住房體系最重要的問題是低租金的實現(xiàn)性

??從實操層面來看，納入保障性租賃住房體系的現(xiàn)有市場化的項目會享受政府給的支持政策及補貼，同時也需要項目控租金的“低租金”。低租金的兩種模式：1）市場化企業(yè)的項目在自己現(xiàn)在租金水平基礎(chǔ)上，以后年漲幅不超過5%；2）沒有同比值的項目就在現(xiàn)有租金上打 9 折。企業(yè)是否愿意用獲得政策相關(guān)優(yōu)惠來換取低租金，以及低租金如何執(zhí)行等更多實操落實目前待定。

??5）保障性住房處于空置或者未售的部分進入保障性租賃住房體系最大問題是房屋品質(zhì)的錯配

??國家大力發(fā)展保障性租賃住房的目標是為了更多的新青年、新市民住得起住得好，而保障性住房（包括安置房、經(jīng)濟適用房、公租房等）中空置或未售的產(chǎn)品大部分也屬于品質(zhì)較一般的產(chǎn)品，相應(yīng)的這類非商品住宅面積與租客客群的需求也會存在差異性。這類房源多大程度能進入到保障性租賃住房目前來看也很難預(yù)測。

??總結(jié)

??2021年，作為“十四五”發(fā)展的元年，從黨中央國務(wù)院到各個地方政府都把發(fā)展保障性租賃住房作為工作的重點。從中央到地方都在積極探索如何更好地完成這一重點工作。《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》也明確了保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建筑面積不超過70 平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金。雖然從目前來看，各個不同的供應(yīng)方式對保障性租賃規(guī)模形成的作用都存在一定的不確定性，但毋庸置疑的是，未來我國保障性租賃住房的規(guī)模一定會發(fā)生大的變化；在政策不斷控租金的引導下，整個租賃市場的租金價格也會朝著更穩(wěn)定增長更溫和的方向發(fā)展；租賃住房產(chǎn)品也會朝著更小面積更多功能的趨勢發(fā)展。保障性租賃住房的大力發(fā)展一定能助力越來越多的新市民、青年人實現(xiàn)安居樂業(yè)。