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??近期，房地產(chǎn)市場政策利好不斷，但整體市場端尚未回暖。

??從房價(jià)上漲情況來看，3月16日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布70城2月房價(jià)數(shù)據(jù)，新建商品住宅中27個(gè)城市房價(jià)環(huán)比上漲，40個(gè)城市房價(jià)下降，其中西安領(lǐng)漲全國；二手房方面，10個(gè)城市環(huán)比上漲，57個(gè)城市二手房價(jià)下跌，其中北京連續(xù)3個(gè)月上漲，同比漲幅更是連續(xù)6個(gè)月居全國首位。

??梳理70城房價(jià)同環(huán)比漲幅前十城市可以看出，一線城市、熱點(diǎn)城市房價(jià)與二三線城市房價(jià)分化拉大。

??與房價(jià)相對應(yīng)的是，2月百城單月成交面積同環(huán)比分別下降41%、29%，單月成交量創(chuàng)下2020年新冠疫情爆發(fā)以來次新低，3月以來周度成交數(shù)據(jù)整體延續(xù)小幅下行趨勢，但與房價(jià)漲幅特張類似，不同城市分化顯著，漲跌參半。

??目前政策底已現(xiàn)，但市場底尚未真正到來，分化仍然為目前市場的關(guān)鍵詞，“金三銀四”能否如期而至，成為行業(yè)普遍關(guān)注的問題。

??01

??房價(jià)上漲城市數(shù)量銳減

??從全國商品房價(jià)格來看，經(jīng)過測算，1-2月商品房銷售均價(jià)為9845元/平方米，環(huán)比較2021年12月上升3%，同比則下降11%，連續(xù)5個(gè)月全國商品房銷售均價(jià)低于萬元以下。

??從房價(jià)上漲城市數(shù)量來看，自2020年1月以來，房價(jià)同比上漲城市數(shù)量不斷減少，2月新建商品住宅同比上漲城市有46個(gè)，較2020年1月減少29%。

??值得注意的是，2月只有27個(gè)城市房價(jià)環(huán)比上漲，較去年同期減少了五成之多，房價(jià)下跌的城市多達(dá)40個(gè)，而去年同期僅12個(gè)城市房價(jià)下跌。

??整體而言，各等級城市房價(jià)均呈現(xiàn)漲幅回落或跌幅擴(kuò)大跡象，大部分二三線城市市場仍較為低迷。

??02

??部分城市回暖苗頭顯現(xiàn)

??各城市房價(jià)水平到達(dá)歷史底部，但部分城市已有回暖征兆。

??比如四大一線城市普漲，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.5%，其中北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.6%、0.5%、0.6%和0.4%，二手住宅價(jià)格漲幅比上月擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。一線城市已經(jīng)進(jìn)入到了二手房成交為主流的房地產(chǎn)市場，上海、北京、廣州包攬二手房漲幅TOP3。

??二線城市中，漲幅居前的城市多為省會城市及強(qiáng)二線城市，西安是唯一新房同環(huán)比漲幅TOP10 中均出現(xiàn)的二線城市。

??此時(shí)的房地產(chǎn)類似于五年前，房地產(chǎn)市場周期性輪動，城市房價(jià)輪動上漲。具體而言，一線城市市場率先轉(zhuǎn)暖，然后二線城市漸次崛起，隨后在棚改貨幣化安置的助力下，三四線城市市場全面轉(zhuǎn)暖。

??從目前市場行情來看，上漲城市具備哪些特征？西安便是典型的樣本城市。

??供求關(guān)系是決定西安房地產(chǎn)市場熱度的核心因素。“七普”數(shù)據(jù)顯示，截至2020年，西安全市常住人口總量達(dá)到1295萬人，較“六普”增加448萬。如果持續(xù)供不應(yīng)求，市場將會步入上升周期。2022年2月，西安新建商品住宅成交面積52萬平方米，而供應(yīng)面積僅為36萬平方米，供求比降至0.69。

??西安屬于供應(yīng)主導(dǎo)型市場，尤其是主城區(qū)，基本處于“斷供”狀態(tài)，再加上新盤入市嚴(yán)格“限價(jià)”，一二手房倒掛進(jìn)一步加劇購房者的搶房心態(tài)，造就了“一房難求”的營銷盛況。西安更是在2月末頻現(xiàn)“千人搖”盛況，多個(gè)項(xiàng)目開盤即售罄。

??從新房市場周成交數(shù)據(jù)也可以看出，整體成交走勢延續(xù)小幅下行趨勢，但東南沿海核心二三線城市和基本面良好的內(nèi)陸二線城市已出現(xiàn)回暖苗頭。以武漢、杭州、青島、北京、揚(yáng)州等為典型代表，杭州、青島第11周環(huán)比漲幅均超20%，一線城市中北京第11周環(huán)比漲幅也達(dá)18%。回落城市以基本面較差的三四線城市為主，長沙、南京則迎來階段性回調(diào)期。

??03

??政策利好下“銀四”可期

??春節(jié)以來，為了保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行，促進(jìn)行業(yè)良性發(fā)展，地方政府因城施策，相繼出臺放松政策，比如放松公積金貸款，降首付、下調(diào)房貸利率等。

??進(jìn)入3月，鄭州19條新政“救市”打響“松綁”第一槍，隨后金融委、銀保監(jiān)會、央行、財(cái)政部、證監(jiān)會、外匯局等6部委對房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展均表現(xiàn)出積極態(tài)度，房地產(chǎn)稅暫緩擴(kuò)大試點(diǎn)更是為當(dāng)前低迷樓市注入一針“強(qiáng)心劑”。

??但由于前期調(diào)控加碼、房企暴雷、項(xiàng)目降價(jià)等原因，促使購房者信心備受打擊，短期內(nèi)觀望情緒濃厚。CRIC重點(diǎn)監(jiān)測城市的項(xiàng)目客戶認(rèn)購率較為明顯的體現(xiàn)出這種觀望情緒，“看得多，買得少”仍是3月購房者主流心態(tài)。

??隨著市場信心逐步恢復(fù)，北京、上海、杭州等核心一二線城市市場有望率先轉(zhuǎn)暖，鄭州、濟(jì)南、徐州等二線及強(qiáng)三線城市市場或?qū)⑤唲訌?fù)蘇。

??從CRIC監(jiān)測的2月以來不同城市去化率大于70%的19個(gè)項(xiàng)目來看，一線城市上海占5席；而基本面良好的內(nèi)陸二線城市西安有7個(gè)項(xiàng)目去化大于70%，去化達(dá)到100%的項(xiàng)目就有5個(gè)。此外，東南沿海核心二三線城市泉州表現(xiàn)亮眼。

??隨著政策利好不斷傳導(dǎo)，居民購房預(yù)期迎來改變，但短期內(nèi)信心修復(fù)仍需要時(shí)間，從成交來看預(yù)計(jì)“金三”成色難以和去年同期想對比，但較2月預(yù)期企穩(wěn)回升，隨著市場信心恢復(fù)，“銀四”市場表現(xiàn)值得期待。

??但市場分化格局已成為房地產(chǎn)行業(yè)不爭的事實(shí)，“人+錢”等基本面優(yōu)秀的城市將率先回暖，但能否實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)“小陽春”仍有待觀察，弱二線及多數(shù)三四線將繼續(xù)盤整。

??整體而言，目前政策底已現(xiàn)，但傳導(dǎo)至市場需要一定的時(shí)間周期，市場底尚未真正到來。

??考慮到2月新房銷售規(guī)模同比負(fù)增長，房地產(chǎn)業(yè)仍面臨著下行趨勢，整體行業(yè)尚未迎來真正的回暖時(shí)刻。但受到政策利好影響，部分熱點(diǎn)城市城市已有的回暖跡象，很難代表整體行情，無論是熱點(diǎn)城市，還是熱點(diǎn)區(qū)域，未來供應(yīng)稀缺、核心資源加持的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目仍將是購房者爭搶的熱點(diǎn)，對于房企而言，需在重點(diǎn)城市“趁熱打鐵”，畢竟“促銷售、抓回款”仍將是接下來的第一要?jiǎng)?wù)。