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??過去一年間，疫情、環境及全球不同區域內不確定性等因素繼續塑造房地產及各產業格局，并促使加速科技及各解決方案創新以應對風險，且愈加強調社會認識和可持續性理念。第一太平戴維斯近日發布第五期全球旗艦報告《影響力-2022》，以 "重新連接 "為主題側重世界整體疫情緩解后房地產各領域的趨勢變化及蘊含的機遇和挑戰。

??第一太平戴維斯世界研究部報告指出，全球范圍內住宅市場已超越寫字樓成為最大板塊，且熱度仍在上升。其余板塊也有不同演化趨勢。

??-        2021年，公寓全球投資達到4,780億美元的歷史高新高，超越寫字樓的投資規模。疫情期間居家隔離及遠程工作使寫字樓和零售租金收取困難，住宅因而板塊得以超越。大多數國家2020年住宅的總投資回報率在5.5%-8.3%之間，僅次于工業物流。

??-        宜居性和公共政策因素很大程度上塑造各城市住宅市場狀況。總體而言，隨著旅行限制放松，城市活動回暖，住宅市場也開始呈現恢復跡象。租賃市場在2021年下半年取得了驚人的復蘇，錄得七年來最強勁的半年表現。宜居性表現使邁阿密租金增長最為強勢，達到約20%。北京、上海、洛杉磯、柏林也表現出色。彈性辦公及對生活方式的追求導致部分買家在度假市場置業。第一太平戴維斯預計2022年豪宅平均價格增長預計將達到4.3%。

??-        ESG因素在衡量寫字樓價值中的重要性愈加突出。第一太平戴維斯數據顯示，在全球環保認證寫字樓數量最多的前20座城市中，僅總存量的28%已獲綠色樓宇認證，剩余約70%改造潛力巨大。相關立法、資本價值增長及租戶壓力共同督促新建項目或已建項目改造達到最高環境標準。

??-        零售方面，疫情影響疊加消費者購物習慣改變，零售商將審慎考慮線下零售空間布局，但主要零售目標城市基本面并沒有改變，紐約、倫敦、巴黎仍居于第一太平戴維斯零售商吸引力榜首，上海的榜單排名上移，零售市場規模及增長前景廣闊。中國新興城市也在提供更多機會。奢侈品牌將跟隨開發商向成都、杭州、昆明、寧波等非一線城市拓展，海南島免稅島潛力巨大。

??-        在全球范圍內，生命科學板塊仍在擴張。基于人力資本、健康及研發投資、地產成本等對生命科學領域最重要的因素，第一太平戴維斯制作了科學城市前20名榜單，中美城市共占10個座次，包括波士頓、舊金山、西雅圖和圣地亞哥等主要美國城市以及中國的上海、北京和蘇州。每10億美元進入生命科學領域的A輪風險投資，則相當于創造了約14萬平方英尺的空間需求。

??在連接重啟之際，報告也拓展了環境與能源、供應鏈、太空地產新需求等話題。

??環境與能源

??在部分世界最偏遠的地方，能源和環境的脆弱性更激發創新，推動利用能源組合解決方案達到可持續和凈零。如人口不足100的美國Isleau Haut島，利用獨立微電網、超級電容器和空氣能熱泵，保障供應和充分利用電力。

??除此自外，自下而上觸發的凈零行動則促進減少環境破壞及極端氣候的發生。聯合國世界城市報告指出，2030年60%的世界人口將居住在城市內，而城市目前消耗世界78%的能源，而制造超過60%的溫室氣體。同時，房地產占到全球溫室氣體排放的40%。

??“現有建筑首先關注的是改善建筑運行效率，消除能源浪費，在制冷、制熱和電力上拋棄化石燃料的使用。而對新建筑和建筑翻新來說可轉向使用低碳的材料，”第一太平戴維斯首席可持續顧問SaruneRingelyte表示。

??供應鏈策略改變

??疫情、地緣沖突、重要性愈加凸顯的可持續性及顧客對速度的要求促使我們對全球化和供應鏈重新思考。在多重因素的催化下，韌性已超越成本，成為了優先考慮的事項。

??供應鏈全球化的弱點在疫情間暴露，由于各國對疫情管控的限制程度不同，物流供應需求猛增但無法滿足。港口、機場和航運中斷導致世界貨物運輸價格飛漲。疫情爆發前，從中國到美國西海岸的一個集裝箱運輸價格為1,500美元，但2021年九月，價格已經漲了10倍，達到15,000美元。船只在港口積壓，運輸時間極不穩定。

??應對風險，供應鏈需要提升韌性并轉變策略，或采用增加庫存的保障性生產，或從離岸外包轉向近岸外包，同時依靠科技加強對物流過程的監督以靈活調整方案。即便是在策略轉變的過程中，人力、環境保護及成本問題是影響決策的主要焦點。

??OECD數據表明在供應鏈“本地化”場景下，全球GDP或將面臨5%的下滑，但這或許是全球供應鏈重組提高韌性、重新與消費者進行連接而必須付出的代價。

??太空探索與地產

??太空探索催生了更多細分市場領域，覆蓋高端設備研發制造、衛星發射及相關科技應用，且各有其特殊需求。截至2021年的近五年內，太空科技領域公司共籌集210億美元的風投資金，雖目前仍“小眾”，但在過去三年風投年均增長67%。

??太空領域新時代見證了各個太空城市的興起，這對全球房地產市場來說是個較大的刺激。就發射地而言，房產需求高度專業化，但基礎設施資金或能參與投資。隨著產業生態系統發展，研發、學術與公司相關的空間也將擴大，這一點與生命科學領域頗為相似。

??第一太平戴維斯中國區市場研究部主管James簡可表示："新冠疫情讓我們重新思考生活、工作、娛樂的方式，同時也提供了罕有機會讓我們重新設計城市及其系統以對未來風險。房地產需以人為中心，應用科技加強社區韌性和可持續性。未來的挑戰和不確定性需要我們與人、和社區重新連接，共同尋找解決方案。"