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??政府正試圖通過放寬預(yù)售資金監(jiān)管緩解房企“流動(dòng)性”壓力，實(shí)際效果并不理想。

??據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，截至5月29日，已有28個(gè)省市放松了商品房預(yù)售資金監(jiān)管，內(nèi)容主要涉及降低重點(diǎn)監(jiān)管資金，增加重點(diǎn)監(jiān)管資金撥付節(jié)點(diǎn)和撥付比例，允許使用銀行保函替代預(yù)售監(jiān)管資金以及可以提前提取預(yù)售監(jiān)管資金等。

??4月29日，中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。此次會(huì)議后，商品房預(yù)售資金監(jiān)管優(yōu)化城市數(shù)量由此前的南京、煙臺(tái)等5城擴(kuò)容至成都、海口、吉林、長(zhǎng)春等28個(gè)省市。

??“在保證項(xiàng)目交付的前提下，28個(gè)省市放松預(yù)售資金監(jiān)管核心目標(biāo)在于提高預(yù)售資金使用效率，進(jìn)而提升房企資金流動(dòng)性，優(yōu)質(zhì)房企將更為受益。”克而瑞研究中心副總經(jīng)理?xiàng)羁苽ケ硎尽?/p>

??去年下半年以來，持續(xù)收緊的商品房預(yù)售資金監(jiān)管卡住了開發(fā)商資金流通的命脈，不光是“出險(xiǎn)”房企，萬科、旭輝、龍湖等比較穩(wěn)健房企也受制于資金監(jiān)管。

??信達(dá)證券研報(bào)數(shù)據(jù)顯示，去年9月~12月，全國(guó)預(yù)售資金監(jiān)管新增規(guī)模約1.6萬億元，對(duì)應(yīng)同期全國(guó)商品房銷售額約4.7萬億元。彼時(shí)業(yè)界期望，監(jiān)管能有所松動(dòng)，讓一部分“水”活起來。

??“預(yù)售資金監(jiān)管如果放松，一定能緩解企業(yè)流動(dòng)性壓力。”陽光城執(zhí)行副總裁吳建斌說。

??多位百?gòu)?qiáng)房企內(nèi)部人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，公司受限資金近200億元，大部分都在預(yù)售資金監(jiān)管賬戶中，目前各地放松力度太小，這些“活水”仍被鎖住中。

??預(yù)售資金監(jiān)管相繼放松

??除金融端支持外，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管一直是今年以來各地供給端紓困的重點(diǎn)舉措。

??1月末，三部委聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》，首次從全國(guó)層面作出統(tǒng)一安排確定監(jiān)管機(jī)制，意在指導(dǎo)地方優(yōu)化此前過于嚴(yán)苛的管理。

??2月，住建部印發(fā)《商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》，從總體原則上規(guī)范了預(yù)售資金監(jiān)管政策，具體細(xì)則和執(zhí)行情況則是各地因城施策落實(shí)。

??4月29日，中央政治局會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)的表述中提出，“優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，這是政治局首次對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管政策給出明確指示。

??此后，各地預(yù)售資金監(jiān)管相繼迎來邊際放松。

??具體來看，銀川、瀘州、常德等5城提升了重點(diǎn)監(jiān)管資金撥付比例；綿陽、徐州、阜陽等6城增加了重點(diǎn)監(jiān)管資金撥付節(jié)點(diǎn)；吉林和漯河兩地降低了重點(diǎn)監(jiān)管資金比例；南京、長(zhǎng)春、海口等9城允許使用銀行保函替代預(yù)售監(jiān)管資金；海口、煙臺(tái)、宿州等9城依據(jù)企業(yè)信用評(píng)級(jí)實(shí)行差異化管控；長(zhǎng)春、欽州、螺河等4城可以提前提取預(yù)售監(jiān)管資金。

??中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水表示，房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管一般占總預(yù)售金的30%~40%，如果預(yù)售資金監(jiān)管比例下降10%，將有助于緩解房企資金緊張局面。目前各地主要是調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管辦法，包括加快審批效率，解控資金監(jiān)管比例，銀行保函等額替代等方式，對(duì)緩解房企資金緊張的影響有限。

??不過，也有一些城市在加強(qiáng)監(jiān)管。比如，大連在5月份發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售方案管理的通知》；黃石也在當(dāng)月修訂完善相關(guān)制度，明確商品房預(yù)售資金實(shí)行全程監(jiān)管，防范商品房預(yù)售資金挪用風(fēng)險(xiǎn)，堵塞房地產(chǎn)市場(chǎng)管理漏洞。

??IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，商品房預(yù)售資金監(jiān)管既要保證項(xiàng)目按期交房不爛尾，又要防止過度監(jiān)管加劇房企的流動(dòng)性壓力。近期各地對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管優(yōu)化，將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展以及房企自身起到促進(jìn)流動(dòng)性恢復(fù)和市場(chǎng)回暖的作用。

??楊科偉認(rèn)為，在“保交樓”政策底線下，將有兩類城市跟進(jìn)放松預(yù)售資金監(jiān)管：一是預(yù)售資金監(jiān)管過度嚴(yán)苛的城市，如青島、石家莊、泉州等；二是項(xiàng)目交付風(fēng)險(xiǎn)整體可控的城市，如蘇州、廈門、無錫等。未來預(yù)售資金監(jiān)管將趨于規(guī)范化，真正實(shí)現(xiàn)從拿地開發(fā)到銷售回款直至交房的全流程管控、全周期監(jiān)管。

??對(duì)房企流動(dòng)性釋放有限

??“截至2月初，我們可用資金占到總資金約5%左右，受限比例高達(dá)95%。目前仍然沒有好轉(zhuǎn)。”2月23日，正榮地產(chǎn)在投資者電話會(huì)議上揭開了當(dāng)前房企資金困局的一角。相較去年6月末，正榮貨幣資金中受限比例僅21.26%。

??對(duì)預(yù)售資金的嚴(yán)監(jiān)管始于2021年下半年，個(gè)別房企陷入流動(dòng)性危機(jī)后，很多城市開始“因企施策”，西安、天津、石家莊等36省市相繼出臺(tái)政策加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，要求全部購(gòu)房款需直接存入專用監(jiān)管賬戶，并實(shí)行全額全程監(jiān)管。

??這使得房企對(duì)預(yù)售資金的使用經(jīng)歷了從“可以任意使用”到“無法使用”的過程。

??在旭輝控股董事局主席林中看來，開發(fā)商資金大概有50%在監(jiān)管賬戶，“比如你有600億元，300億元在監(jiān)管賬戶提不出，這個(gè)確實(shí)難受。”

??吳建斌曾表示，預(yù)售最早兩個(gè)月就能回款，后來按照工程進(jìn)度節(jié)點(diǎn)放按揭款，現(xiàn)在差不多要交房才放按揭款。房建好了，好不容易銷售、網(wǎng)簽了，當(dāng)?shù)卣块T擔(dān)心爛尾，要監(jiān)管你。

??“什么時(shí)候放款？竣工的時(shí)候。”吳建斌說，所以很多房企賬面有幾千億元資金，但有400億~500億元被監(jiān)管，還貸時(shí)不能還，就是因?yàn)檫@個(gè)錢被監(jiān)管了，暫時(shí)不能用。

??預(yù)售資金的強(qiáng)監(jiān)管進(jìn)一步加大了房企資金壓力。

??“總體上是要管好而不是管死，我們有100多億元還壓在監(jiān)管賬戶里。”上海某房企內(nèi)部人士表示，各地對(duì)預(yù)售監(jiān)管資金的微調(diào)很難發(fā)揮大作用，主要是行業(yè)信心下挫。

??據(jù)克而瑞的監(jiān)測(cè)88家重點(diǎn)上市房企數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，有41家房企披露了相關(guān)預(yù)售監(jiān)管資金，其中約一半房企將預(yù)售監(jiān)管資金算在了受限制現(xiàn)金內(nèi)，2021年受限制現(xiàn)金占到了總現(xiàn)金的29%，較2020年增加5個(gè)百分點(diǎn)，增速明顯加快，部分企業(yè)受限現(xiàn)金占比甚至超過了70%。

??“最典型的如合景泰富，受預(yù)售監(jiān)管資金大幅增加影響，受限制現(xiàn)金從2020年的39億元增加到2021年的217億元，占現(xiàn)金持有總額比重也從9%增加至74%。”克而瑞分析師房玲表示，預(yù)售監(jiān)管資金政策的趨嚴(yán)與放寬，直接影響房企的現(xiàn)金支配，從而影響企業(yè)短期償債壓力。

??一般而言，項(xiàng)目銷售未交付之前，對(duì)應(yīng)的銷售回款體現(xiàn)在房企資產(chǎn)負(fù)債表的合同負(fù)債（即預(yù)售款項(xiàng)）里，如果預(yù)售資金受限比較多，那么其在合同負(fù)債的占比也會(huì)更高。

??克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前41家重點(diǎn)房企含預(yù)售監(jiān)管的受限制現(xiàn)金占合同負(fù)債比例平均值約10%。中海、龍湖、旭輝等相對(duì)優(yōu)質(zhì)房企該比例為16%以上，部分流動(dòng)性壓力較大的企業(yè)該比例低于5%，存在資金透支情況。

??房玲認(rèn)為，在此情況下，疊加銀行的風(fēng)險(xiǎn)偏好影響，此輪各地預(yù)售監(jiān)管政策調(diào)整對(duì)于優(yōu)質(zhì)房企有一定利好，但對(duì)于原本資金就比較緊張的房企并沒有多大作用，對(duì)房企流動(dòng)性釋放效果仍相對(duì)有限。

??某TOP30房企市場(chǎng)人士也表示，確實(shí)感覺沒有太大變化，比如房企可憑銀行出具的保函等額替換預(yù)售監(jiān)管資金，但只有資質(zhì)好、信用高的企業(yè)才能用，算是銀行的一種增信，對(duì)大部分民營(yíng)房企銀行是不可能全“兜底”的。

??“出險(xiǎn)房企是被監(jiān)管重點(diǎn)，新政不會(huì)改變這個(gè)態(tài)勢(shì)。”某房企高管表示，加大出險(xiǎn)房企紓困力度，適當(dāng)放寬預(yù)售資金監(jiān)管只是一個(gè)手段，關(guān)鍵是要建立市場(chǎng)信心，促進(jìn)房企銷售回款，并逐步恢復(fù)民營(yíng)房企在公開市場(chǎng)的融資功能。

??“穩(wěn)樓市”大門已經(jīng)打開，但對(duì)于部分房企來說目前流動(dòng)性危機(jī)仍然存在。正如吳建斌所呼吁，希望房企重視經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流管理。