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??2021年中國不動產大宗交易市場，走出了疫情之下的陰霾，全年成交數據重回疫情前的交易水平。

??據第一太平戴維斯數據顯示，2021年中國大宗投資市場完成交易總額達人民幣3645億元，同比上升28%。相關統計顯示，北上廣深及成都、西安，去年交易量1971億元大宗交易，同比增加約40%。

??“目前國內不動產大宗交易市場處于‘緩步回暖’狀態。”戴德梁行中國資本市場部執行董事陳彩麗接受《中國房地產金融》采訪時表示，雖然疫情對于大宗交易市場的直接沖擊有所減弱，但衍生影響依舊存在，小范圍疫情反復對于跨城、跨省項目考察亦造成一定阻礙，“故市場雖然出現回暖，但態勢相對還是比較平緩的。”

??存量物業交投活躍反映了所在區域經濟的活力，從一定程度也代表了該地區商業零售辦公的興衰，2021年大宗交易背后有哪些看點？2022年不動產投資市場有哪些趨勢？

??上海重回千億量級

??2021年北上廣深及成都、西安地區的交易均復蘇上升。

??戴德梁行統計數據顯示，2021年上海大宗交易市場共錄得1051億成交，同比上升46%，基本恢復至2018年水平。

??“大宗交易回暖，一方面因為今年上海辦公租賃需求上升、空置率明顯下降，另一方面與TMT、生物醫藥行業企業自主需求大幅增長有關。”戴德梁行華東區資本市場部執行董事蔡峰表示，2021年上海甲級寫字樓凈吸納量142萬平方米，吸納量約為2020年的3倍。

??大宗交易中，自用買家以TMT、生物醫藥行業為主，其中TMT行業2021年房地產大宗交易成交額達174億元，較2020年增長約9倍，對比2020年上漲了156億元；生物醫藥行業成交額增長約一倍，從2020年的22億元增至2021年的44億元，漲勢明顯。其中，投資型買家再次超越自用交易，成交金額同比上漲了16%至63%。

??從上海市場交易物業類型來看，辦公、研發辦公物業交易占比有所下滑，從2020年的80%降至2021年的46%，但仍居于首位。與此同時，綜合、商業、公寓等業態逐漸受到買家青睞，成交占比出現5-12個百分點的明顯上漲。

??北京市場交投持續升溫。戴德梁行統計數據顯示，2021年北京大宗交易市場共錄得52筆成交，總成交金額為652億元。對比2020年的519億元強勁反彈了26%，成交宗數從2020年的34宗攀升至歷史新高52宗，成交宗數相較2020年大漲53%，大幅超越近年水平。

??其中投資型買家2021年繼續重倉，市場占比較2020年增加20個百分點至81%，這和北京高科技、金融、專業服務業的高速發展和強勁租賃需求息息相關。

??在成交區域方面，交易熱點重回核心區域，朝陽及海淀兩區成交額占比超過65%；豐臺及通州等非核心區大宗交易額較2020年有所下降；疫情帶來的不確定性讓買家更加重視核心區域的產業基礎和區位優勢。

??2021年的深圳市場，也出現交易金額和交易宗數雙雙錄得新高。戴德梁行統計數據顯示，深圳大宗交易市場2021年交易金額達到319億元，比2020年282億元提升13%，對應的成交宗數為36宗，成交宗數創近年新高。

??從交易類型看，319億元成交金額內，寫字樓及研發辦公用房的交易占140億元，第二大品類為綜合體，第三大為工業廠房。

??以買家用途分類，深圳市場自用型買家活躍。319億元成交金額內，投資用途占129億元，對應13宗交易；自用占115億元，對應17宗交易，主要以實業類企業和信息技術企業為主。

??“2021年深圳大宗交易從成交規模看，較小規模的交易成為主流，單宗交易額10億元以內的占總宗數的80.5%。總體而言，市場氛圍仍偏謹慎，在價格下行背景下，大宗物業交易漸趨買方市場。”戴德梁行華南區資本市場部主管陳俊儒表示。

??2021年，廣州全年成交金額錄得230億元，基本與上年持平，共錄得18宗交易。其中珠江新城的大宗成交額占全市交易總額的一半以上，2021年罕見迎來3宗大宗交易。

??內資買家主導市場

??疫情下的投資市場的確受到不少影響，跨國的交往阻礙了眾多境外投資者國際間的差旅，外資在中國內地投資交易受到一定程度的制約。過往北上廣深受外資追捧的現象有所回落，內資交易占比延續了2020年的主導地位。

??戴德梁行統計數據顯示，上海市場內資買家以76%的占比仍主導市場，但外資占比亦在緩步上升，從2020年的16%增至2021年的24%；深圳，同時，319億元成交金額內，內資占79%，外資占21%。

??高力國際統計數據顯示，2021年內資交易占比延續了2020年的主導地位，為78%。其中北上廣深一線城市由外資買家完成的交易占比并沒有因為疫情的反復而減少（2020年為22%），而成都及西安的交易仍然和去年相同，以內資為主超過90%。

??“內資主導市場的格局短時間內不會發生改變。”陳彩麗對《中國房地產金融》表示，一方面這和當前客觀環境有關系，在通關未放開的情況下，外資在內地的活動相對受限，投資動作自然也會相對延緩。另一方面，疫情后的一年多時間里，國內產業快速發展，相關企業對于工作場所的需求也發生迭代——不僅對于辦公樓有了一些更細致的要求，對于諸如工業、廠房、物流倉儲等的需求更是不斷增加。而內資對于當地市場的熟悉程度普遍較高、更容易找到契合企業需求的產品，這在交易數字上也將有所體現。

??從2021年全年交易案例來看，內資占據絕對的主力。平安人壽斥資330億元收購凱德北京、上海等6個來福士項目的資產包，這是險資在去年收購物業最大的一筆。

??2021年6月，和諧健康保險從韓國SK集團手中收購北京新錦城房地產

??經營管理有限公司100%股權，成功持有北京SK大廈。其90.57億元的成交價格也刷新了疫情以來國內大宗交易市場的紀錄。這項交易也被業內視作是大宗投資市場回溫的標志。

??10月24日，越秀地產擬以77.93億元的價格，將其自有物業——超甲級商務寫字樓越秀金融大廈轉讓給越秀房托，這也是疫情后出租率向好的一個表現。

??外資機構雖然交易占比處于下風，但是相比于去年仍未有大幅度的下降。陳彩麗指出，從大環境來看，美國通脹創1982年以來新高，國際投資者將加大資產配置力度、以抵抗通脹，而中國作為疫情后恢復最迅速、現狀最穩定的國家，自然成為很多外資的避險地。

??因此2021年外資交易還是非常踴躍，買家中諸如黑石、博楓資產管理、鐵獅門、凱德集團、領展等外資機構頻頻閃現。

??其中，黑石收購SOHO未有成功，但以近71億元的價格從富力集團收購粵港澳大灣區內最大的城市物流園區——廣州國際機場綜合物流園，使其在中國的物流投資組合大幅擴張了近三分之一，達到5300萬平方英尺，覆蓋國內23個城市。

??值得一提的是，黑石以約195億元的價格收購SOHO中國，終因各種原因也取消。此項交易如成功將會是去年大宗交易中最大的一筆。

??此外，博楓資產管理從麥格里和阿布扎比手中收購包括上海悅薈、青島悅薈、西安悅薈、重慶東原·悅薈·新新Park及北京項目等五個購物中心資產包，價格為14億美元（約合89億元人民幣）。

??外資活躍的一面還來自配置中國的基金處于高位。“從戴德梁行資本市場收集到的數據來看，外資基金2021年募資情況都比較樂觀，比如黑石、ESR募資規模分別達90億美元、40億美元，外資有充足的實力在中國進行投資布局。”陳彩麗對《中國房地產金融》表示。

??2021大宗市場：房企出貨，外資看好新經濟

??從去年交易的案例可以看出，上市房企主動出售物業的公司越來越多，主要集中在辦公樓相關資產，占比數量達到近四成。

??如合景泰富出售北京合景中心B座辦公樓、綠地出售綠地外灘中心、紅星美凱龍出售紅星地產70%股權以及11個物流資產項目給遠洋地產。

??特別是進入下半年，房企掛牌出售資產及資產所屬股權的數量逐漸增多。

??2021年12月17日，世茂地產以20.86億港元的代價出售香港維港匯項目22.5%的股權和對應的銷售貸款；2022年1月21日，世茂地產子公司上海世茂置業出售上海市中心的黃浦路商業地，買家是上海久事北外灘建設發展有限公司，此項交易10.6億元；2022年1月24日，世茂地產以18.445億元出售廣州亞運城項目26.67%股權；2022年1月28日，世茂地產公告以45億元人民幣出售外灘茂悅酒店，買方為上海地產（集團）有限公司。

??據業內傳聞，世茂地產已將一批資產列上待售清單，包括網紅酒店上海佘山世茂洲際酒店，對外報價22.5億元；世茂地產的標志性項目——世茂深港國際中心，對外報價151.43億元。

??據澎湃新聞報道，除了上述待售資產外，世茂重慶中心地標群、上海世茂廣場、杭州智慧之門、長沙世茂環球金融中心以及上海世茂深坑酒店等地標性建筑均在出售之列。

??處在流動性危機中的佳兆業，為增加流動性，在去年11月24日公告，考慮加快出售房地產項目和優質資產。

??根據流出待售資產處置的清單，項目數量達到25個，其中包含10個深圳舊改項目，這些項目中涉及多個成熟物業，類型包含住宅、辦公、酒店和公寓多種業態，如大鵬金沙灣國際樂園、金沙灣萬豪酒店、福田佳兆業深圳科技中心總部辦公樓以及坂田佳兆業城市廣場等。

??房企面臨壓力的一面還來自，海外債的巨額償付到期臨近。根據公開數據顯示，房企2022年到期海外債約3560億元，其中上半年到期的規模為1967億元，占比超過55%。這意味著房企海外債將在2022年迎來兌付高峰，房企將迎來充滿挑戰的一年。

??去年12月，央行、銀保監會出臺《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》，鼓勵銀行穩妥有序開展并購貸款業務，重點支持優質的房地產企業兼并收購出險和困難的大型房地產企業的優質項目。

??有業內人士告訴《中國房地產金融》，受2021年爆雷和陷入流動性危機的房企增多，房企重點要化解流動性危機，2022年房企出售資產會比以往年份要多。陳彩麗也表示，房企普遍選擇降負債、降杠桿，未來市場上“困境資產”投資機會將增多。

??“房企對旗下資產進行價格折讓處理，一定程度上也是市場洗牌的過程。”陳彩麗認為，對于一些資金緊缺、負債高企的房企而言，出售資產是最直接的回籠現金的方式，但這只是緩兵之計、并非長期趨勢。

??對于外資機構買家來說，與新經濟相關的資產類別將繼續獲得機構追捧。某機構發布2021投資者問卷調查《乘風破浪，踏浪前行：境內外投資者加大對于中國房地產的投資》數據顯示，物流倉儲和產業園區躍升投資人偏好的首位，占比高達15%，高于辦公樓的13%。

??在去年的交易案例中，如普洛斯60億元收購上海松江互聯網數據中心，吉寶數據中心6.36億元收購廣州江門蔚海智谷數據中心園區項目，凱德投資旗下的凱德中國信托16.83億元收購物流資產包、36.6億元收購位于上海閔行的超大規模數據中心。

??“隨著新經濟、新基建的活躍，外資在相關領域的投資布局也有所傾斜——我們預計外資2022年在中國的投資會加強，并且以新經濟類投資為主。”陳彩麗說，物流、生物醫藥產業園、數據中心等資產類型將成外資投資重點領域。

??此外，陳彩麗也表示，央行降準、釋放1.2萬億元長期資金促進實體經濟，不僅有力提升對中小型實體企業支持力度、促進實體經濟發展，亦有效推動寫字樓、研發辦公產業園內租戶企業發展，有利于提升資產收益。多單公募REITs成功發行，產業園、物流項目將更受投資人歡迎。