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??年過六旬的陸海貴在海口市海甸島片區有一套約150平方米的商品住宅，兩年前，他通過微信朋友圈等途徑，想把這套房子出手。發了兩年多信息，至今還未出手。

??“當前，海口二手房交易流通性較差，成交量偏低。”海南房地產銷售行業資深人士鄧濤告訴記者，目前海口市每月二手房成交量在1000套左右，對于一個省會城市來說該交易量并不算大。與二手房市場交易低迷情況相比，海口、三亞兩地主城區新房交易卻呈現“供不應求”態勢，部分被消費者追捧的熱點樓盤甚至出現了“一房難求”局面。

??當地多名房地產研究機構負責人也向中國房地產報記者表示，住宅市場出現“供不應求”的情況主要集中在海口、三亞兩地主城區，其他區域或其他市縣住宅市場仍是“供大于求”，去化周期仍需時日。

??據上述人士分析，海口、三亞商品住宅市場出現“供不應求”因素很多，比如購房人對城市未來發展預期、新海南人購房需求量增加等，最主要原因是供地量收窄，特別在供地結構中商品住宅用地占比較小。

??據相關統計數據顯示，今年1~5月，海南全省土地供應4315.32畝，同比下滑42.29％；成交3155.52畝，同比下滑32.78％；土地出讓成交金額減少，累計成交58億元，同比下滑35.2%。具體到商品住宅市場供應，1~5月，供應面積為182.32萬平方米，同比下跌48.98%；成交面積320.26萬平方米，同比上漲0.18%。

??賣了兩年的二手房

??“踏破鐵鞋無覓處，得來全不費工夫！機會稍縱即逝！”

??在陸海貴的微信朋友圈，差不多每天都要發一則同樣內容的房屋出售信息。這套房子屬于陸海貴的個人房產。

??這則至少發了兩年朋友圈的房屋出售信息，內容多達850多字，由于文字內容太長，9張圖片和文字內容被折疊成了一行字。

??陸海貴的這套房子位于海口市海甸島某小區，頂樓房源，面積約為150平方米。今年60歲的陸海貴系1988年海南建省時的 “闖海”人，10多年前購買了海甸島這套房產。

??在房屋出售信息中，陸海貴很文藝地描述著這套房源的場景：高校附近的珍貴（稀）房源，東南北三個方位都是一覽無余的海闊天空，買一套房還贈送一個“獨家使用權”的60多平方米“空中花園”（頂層露臺），早上5點就可以和初升的太陽來個擁抱……

??早期，陸海貴將這套房源單價標為1.6萬元/平方米，如今他開出的總房款300萬元/套，即單價為2萬多元/平方米。按照陸海貴的說法，算上贈送的60多平方米露臺，折合單價也只有1.4萬元/平方米。

??在當地一些房屋中介網站，這個小區二手待售房源6月份掛牌均價為1.8萬元/平方米，有些房源掛牌價在1.4萬元~1.6萬元/平方米間。

??記者曾問過陸海貴“這樣發信息效果怎么樣”，他樂觀地回答說，朋友圈反正又不用廣告費，隨便發。

??“自2020年年初疫情以來，海口二手住宅房交易市場逐漸低迷，成交量很小。”海口一頭部房產中介機構負責人告訴記者，今年1~5月份，二手房網簽備案在1000套左右，較往年同期下降50%左右，其中2月份僅網簽備案429套，創歷史新低。

??記者從海口市自然資源和規劃局了解到，今年1~5月份，海口存量房（住宅）轉移登記為7347套，面積69.5萬平方米；去年同期此類存量房轉移登記為9955套，面積超過102萬平方米，今年較去年同期分別下降了26%、32%。

??雖然，存量房轉移登記數據并不能準確體現二手房市場成交量，但從一定程度上也體現了市場活躍度。

??“當前海口二手房交易市場較長時間處于低迷狀態，流通性極差。”海南宅美科技有限公司總經理鄧濤也向記者表示，受疫情及經濟預期走弱等多重因素影響，符合購房條件的人員數量減少，居民預期收入降低，購房壓力增大，觀望情緒濃厚，市場回歸理性。

??“部分小區二手房價格倒掛嚴重，呈現‘有價無市’局面。”當地一位不愿具名的房地產資深人士對此表示擔憂，房產經紀機構帶看量下降，二手房成交周期加長，成交難、成交少，直接導致房產經紀機構經營困難，多數為虧損狀態；市面上小型房產經紀機構接連倒閉，大型經紀機構紛紛并店裁員，從業人員離職較多。

??“一房難求”的新房市場

??相對于海口低迷的存量房交易市場，城區部分新樓盤卻出現“一房難求”局面。

??就在陸海貴賣房的同時，“新海南人”劉浩銘與妻子一到周末就奔走在海口各個樓盤之間，尋找合適的房源。

??“整個海口城區樓盤基本上跑了個遍，位置好的樓盤說沒有房子，位置太偏的地方又不適合。你是房地產行業專業人士，知道哪里有好房子不？”劉浩銘問記者。

??劉浩銘是應聘到海口某高校任教不久的老師，一直想在學校附近或者市區生活方便的地方購買一套房產。同時作為引進人才，劉浩銘雖然已具備在海口申請安居房的條件，但他和妻子還是希望在市面上購買一套普通商品住宅。

??今年年初，記者將陸海貴的房源信息轉給了劉浩銘，他看了看后當場搖了搖頭說：“我不想買二手房，還是希望能在單位附近買一套房。”

??5月底，劉浩銘再次給記者打來電話，說他在海口主城區仍沒有找到合適房源，問能不能幫忙打聽一下。

??像劉浩銘這樣焦慮的買房人，記者在采訪中遇到不少。在海口主城區，普通商品住宅“一房難求”是許多意向購房人的普遍焦慮。海口農墾片區一項目樓盤負責人曾告訴記者，該樓盤去年階段性地推出300多套房源，吸引了兩三千人排隊搖號。

??“在海口主城區，‘供不應求’現象確實在一些熱點區域和優質樓盤中存在。”海南省房地產業協會執行秘書長、錦誠·海島服務商董事長王路向記者表示，當前，海口新房市場矛盾并不是消費者買不起房，而是買不到房。

??王路認為，這種“供不應求”的主要原因，是海口住宅用地供應連年呈縮緊狀態造成的。“海口普通商品住宅供地大幅收緊，致使市場可售房源相對減少”。不過他表示，海口房地產市場整體是穩健的。

??關于海口土地供應問題，中原地產海南區域總經理謝莉向記者表示，海口自2016年開始，純商品住宅項目土地供地呈縮緊狀態，供應量逐年減少。她還表示，海口住宅成交量在2017年漲至高位，2018年政策調控后成交量開始下滑，但價格穩定增長，且近3年海口增量房市場整體表現為“供不應求”。

??據海口市房管部門備案數據顯示，今年1~5月，海口商品住宅累計供應68.77萬平方米，同比下跌25.16%；累計成交106.69萬平方米，同比上漲23.5%。綜合成交均價為16990元/平方米。

??與海口相比，三亞商品住宅供應量相對較少，但綜合成交均價每平方米要高出1萬元。今年1~5月，三亞商品住宅供應32.67萬平方米，同比去年下降26.32%；成交52.06萬平方米，同比去年增加25.29%。綜合成交均價為27527元/平方米。

??買房與賣房的兩條“平行線”

??與陸海貴情況差不多，從去年下半年開始，在海口從事建材生意的女商人莫曉琳也在售賣她的兩套房產。但近一年時間快過去了，這兩套房子仍在她的手中。

??與陸海貴情況不同的是，莫曉琳心急火燎般要出讓的這兩套房源，位于海南西北部的洋浦經濟開發區，屬于疊拼別墅。“這兩套房子是開發商抵材料款抵給我的，已經交房，但尚未辦理房產證（不動產權證）。”莫曉琳告訴記者，因為自己在其他產業投資失利，急需資金還銀行貸款。

??由于這兩套房源位于市縣區域，盡管莫曉琳一再表示可以降價處理，但仍未出手。

??“除了海口、三亞兩個主要城市外，海南其他市縣樓市情況并不樂觀，部分市縣的商品住宅庫存量相對較大，需要一定去化周期。”王路分析認為，其他市縣房地產市場仍以島外客戶為主，但這些島外客戶大多數又不具備購買資格；就房地產行業而言，如果受宏觀經濟下行影響，其他市縣住宅市場基本上會被拖累。

??今年1~5月份，海南省商品住宅供應面積182.32萬平方米，同比下跌48.98%；成交面積320.26萬平方米，同比上漲0.18%，成交均價18751元/平方米。

??據中國土地市場網數據顯示，今年1~5月份，海南全省一級市場土地供應為4315.32畝，同比下滑42.29％；成交3155.52畝，同比下滑32.78％。土地出讓成交金額減少，累計成交58億元，同比下滑35.2%。

??近些年來，海南商品住宅供地量很小，供求均以產業用地為主導。謝莉認為，由于受市場、疫情等多因素的影響，企業拿地持謹慎態度，甚至出現住宅用地流拍現象，但用地稀缺性促使其價值依舊處于高位。

??王路認為，海口、三亞兩大重點城市之所以出現商品住宅“供不應求”局面，主要是普通商品住宅在供地結構上占比較小，這需要合理調整當地的供地結構。

??他認為，今年5月15日海口市率先出臺樓市新政，這也是海南“全域限購”4年來首次為樓市“松綁”，但這次“松綁”新政對市場的影響甚微。

??那么，未來海口樓市，甚至整個海南樓市會有怎樣的變化？

??謝莉認為，海口樓市低谷期預計還會持續一段時間，到今年四季度有望回升。

??王路認為，海南樓市走向取決于宏觀經濟大環境，房地產開發和購房者的信心也取決于對宏觀經濟大環境的信心，“對于政府部門來講，現在最艱難的是如何解決‘控房價’問題，這需要智慧，因為限價政策出臺已經執行快4年了。”

??如今，陸海貴與莫曉琳仍在通過各自途徑售賣著自己的房子；而與劉浩銘一樣的購房人，仍奔走在海口一個又一個樓盤間。

??這就是海南樓市A面和B面：買不到房的和賣不掉房的，好像兩條平行線，無法相交在一個交點上。（文中陸海貴、莫曉琳、劉浩銘均為化名）