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??2017年上海印發(fā)《關(guān)于貫徹商品住房項目銷售采取公證搖號排序有關(guān)問題的實施意見》，至今5年。

??5年來“打新”成為了上海樓市的關(guān)鍵詞之一，不少樓盤因“一二手倒掛”而受到了購房者的強烈追捧。

??時至今日，仍有不少新盤倒掛，如上海目前二批次新房中已觸發(fā)積分的招商虹璽，均價12.15萬元/平方米，周邊瑞虹新城悅庭二手房價約14.25萬元/平方米，倒掛達2萬元/平方米。

??截至今年6月26日，二批次46個樓盤中29盤已公示認(rèn)購時間 ，其中20盤認(rèn)購已結(jié)束，超12個項目認(rèn)購率超100%。在“5年限售”規(guī)定下，部分“打新盤”需網(wǎng)簽5年后方可轉(zhuǎn)讓。

??事實上，5年前第一批“搖號”項目中有不少紅盤已經(jīng)進入二手房市場。我們想知道，喝“頭口水”的人都賺到錢了嗎？

??我們統(tǒng)計了一下，2017年至2018年“網(wǎng)紅盤”至今最高漲幅116%，但買一手房全部都能賺錢嗎？也不盡然。統(tǒng)計顯示，有10%的項目處于下跌狀態(tài)，最大跌幅達到25%。

??上海新房“搖號”至今已有5年。

??2015年至2016年全國房價普漲，一線城市更是出現(xiàn)了多年未見的上漲。

??2016年底，上海市房管部門開始嚴(yán)控預(yù)售證審批、嚴(yán)控新房價格，在此之后項目預(yù)售證的取得難度增加，并開始出現(xiàn)“限價”、“一二手倒掛”等現(xiàn)象。

??2017年7月，上海印發(fā)《關(guān)于貫徹商品住房項目銷售采取公證搖號排序有關(guān)問題的實施意見》，上海市暫定在加強房地產(chǎn)市場調(diào)控期間，開盤銷售的預(yù)售和現(xiàn)售商品住房應(yīng)采取公證搖號排序，按序購房。

??上海正式步入“公證搖號買房”時代。

??2021年1月，上海發(fā)布《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（“滬十條”）。2月，上海新房搖號積分制正式落地實施。

??2021年3月，《關(guān)于進一步加強本市房地產(chǎn)市場管理的通知》（“新滬七條”）發(fā)布，“對按照優(yōu)先購房政策購買的新建商品住房，在購房合同網(wǎng)簽備案滿5年后方可轉(zhuǎn)讓”。對上海積分購房政策進行了補漏。

??至此，若項目認(rèn)購比例超過1.3:1，便會觸發(fā)5年限售規(guī)定。

??2021年至今，上海新房市場多次集中開盤，依然出現(xiàn)了不少“高分”熱盤。為了獲得入圍搖號的資格，“社保巨子”也成為了上海新房市場的特殊名詞。

??究其原因，很大一部分還是因為在“限價”之下，“一二手倒掛”嚴(yán)重，大量投資客涌入，“打新”一族也就此誕生。

??但是，打新就一定能賺錢嗎？

??2021年至今，眾多項目的認(rèn)購比例超過1.3:1，這些項目網(wǎng)簽5年后方可轉(zhuǎn)讓，5年后的市場情況未知，5年前第一批“搖號”項目已然入市。

??我們交叉對比了2017年及2018年銷售金額、面積排行前30的熱點項目，剔除重復(fù)項目后得到70個樣本，以2022年6月二手房參考價為基準(zhǔn)，計算出了5年間這些熱門項目的價格變動情況。

??數(shù)據(jù)顯示，59%的項目漲幅大于30%，其中30%的項目漲幅大于50%，漲幅最高的兩個項目為宜浩綠園及萬科翡翠公園，分別漲156%和116%。

??宜浩綠園位于浦東臨港，2017年面積銷售排行11位，成交均價較低，9071元/平方米，受益于滴水湖及臨港的區(qū)域發(fā)展，2017年至今漲至23228元/平方米，漲幅排名第一，但由于其為板塊內(nèi)人才公寓項目，整體代表性不足。

??繼續(xù)講一個個案，萬科翡翠公園是2017-2018年期間典型“一房難求”網(wǎng)紅盤。

??2017年3月，萬科翡翠公園開盤，受“限價”影響，成交均價62750元/平方米，低于其2015年及2016年前幾期項目，當(dāng)時萬科翡翠公園二手房掛牌均價為8.2萬元/平方米，倒掛近2萬元/平方米，開盤即“日光”。

??2018年9月，萬科翡翠公園加推最后52套房源，約712人參與搖號，中簽率僅7.30%，成為2018年當(dāng)之無愧最難買到的新盤。

??2022年6月，萬科翡翠公園住宅項目漲至約13.6萬元/平方米，漲幅達116%。

??與萬科翡翠公類似的項目有不少，如云錦東方、中糧前灘海景壹號、晶耀名邸、古北壹號、大寧金茂府等，都是當(dāng)年的熱門樓盤，至今漲幅皆在50%以上。

??有漲，就一定有跌的。

??并不是所有樓盤都在普漲，樣本樓盤中有10%的樓盤價格出現(xiàn)了下跌，在下跌的樓盤中有半數(shù)跌幅在10%以上，跌幅最高為25%。

??下跌樓盤中市區(qū)和郊區(qū)都有，甚至有著名的中環(huán)高端項目。下跌樓盤中，跌幅在10%以上的樓盤全部都為郊區(qū)項目，市區(qū)項目下跌幅度較小。

??由此可見，對于熱點項目而言，并非所有項目都會普漲，即使是市區(qū)高端項目，仍有可能出現(xiàn)下跌。

??從數(shù)據(jù)來看，2015年至2016年是近十年成交高峰，2017年“搖號買房”時代開啟后，整體成交規(guī)模腰斬。房價也在多輪調(diào)控下漲幅放緩，截止至2021年上海新房成交均價55466元/平方米，較2020年有所下跌。

??2017年至2021年，上海商品住宅均價從47804元/平方米漲至55466元/平方米，漲幅16%。

??從某種程度上說，2017年至今熱點項目的價格上漲在一定程度上還是乘上了整體房地產(chǎn)市場的東風(fēng)。

??由于對比的是2017年及2018年熱點新房項目在當(dāng)前二手房市場的價格情況，因此我們也特意找出了，2017年至今二手房項目的成交均價。

??結(jié)果發(fā)現(xiàn)，從全市范圍來看，2022年前6月上海二手房成交均價已經(jīng)回到2017年水平，為38771元/平方米。

??分不同總價段來看，總價500萬以下的二手房平均單價已經(jīng)跌破其2017年水平，高于2016年。總價500-1000萬的二手房平均單價雖然高于2017年水平但也已出現(xiàn)回調(diào)，僅總價1000萬以上二手房平均單價仍保持較高增長。

??這一現(xiàn)象也符合2021年至今上海市場“打新”情況：豪宅“一房難求”，剛需“互相內(nèi)卷”。

??我們認(rèn)為，只要“一二手倒掛”依然存在，上海新房市場的“打新”熱還會持續(xù)。但在整體成交規(guī)模見頂之下，整體市場上升空間變得有限，“打新一族”的人數(shù)正在逐年下降中。

??從目前來看，全市二手房成交均價已經(jīng)回到了2017年水平，這說明已有不少二手房在新房“限價”下出現(xiàn)了價格的回調(diào)，隨著一二手房價聯(lián)動效應(yīng)持續(xù)加強，未來整體房價漲幅也將變得可控。

??在這其中，仍會有部分樓盤保持一定的熱度和漲幅，如部分頂豪項目，但受規(guī)模和成交周期限制，對普通剛需和改善市場來說影響有限。