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??近年來，新房市場持續向改善型需求轉變，剛需產品明顯縮水。

??CRIC數據顯示，2022年上半年，194個重點監測城市普通住宅三房和四房的成交比例達80%，面積段也出現了上升，其中140-180平方米成交上升最為明顯。

??這一方面是受多胎政策影響，改善型需求提升，另一方面也是因為地價的上漲，不少開發商傾向于選擇改善型產品。

??部分剛需購房者由此流入了二手房市場。

??重點監測城市二手住宅成交數據顯示，2022年上半年，二房成交比重繼續增長，目前已漸漸成為承接剛需主力。

??2020年至今，新房市場三房穩居成交主力位置，四房成交比重也在持續增長。

??CRIC數據顯示，194個重點監測城市普通住宅成交戶型分布中，三房的成交占比皆是最高的，其次是四房，二房戶型成交占目前已經跌至14.05%。

??分城市能及來看，截止至2022年上半年，4個一線城市三房、四房和五房及以上戶型成交套數都出現上漲，其中四房的成交套數上升幅度最大從2020年的13.58%上升至2022年上半年的18.94%，與此同時，二房的戶型成交面積出現明顯下滑，從2022年的26.17%下降至17.07%。

??31個二線城市四房成交套數上升幅度是各能級中最高的，從2020年的18.75%上升至2022年上半年的25.50%。

??整體來看，無論是一二線城市，還是三四線城市，三房戶型占比都超5成以上，同時四房戶型成交套數占比上升幅度最大。

??整個市場朝改善型需求轉變明顯。

??從目前來看，新房市場持續向改善型需求轉變，主要原因有以下兩點。

??1、“房票”很寶貴，最大限度“一步到位”

??從需求端來看，雖然2022年至今不少城市放松了限購，但對購房者來說，“房票”很寶貴，因此需要最大限度利用好房票“一步到位”。

??阿文正是2022年初買的房子，他買房的原因屬于剛需婚房，由于上海非戶籍婚后僅可購一套房，在上海二手房貸款“三價就低”的政策下，他加入了上海“打新”的行列。

??“其實我可以首付的錢是有限的，二手房‘三價就低’之后首付變相提高了，我去打新可以付三成，但是二手房已經五成了，同樣的首付，可以買到的房子質量天差地別。更何況，我是結婚用的房子，如果買太小，孩子大了肯定還要置換，置換一方面是必須先賣再買，這里有時間差，我不能讓孩子別長大等我們選好房子吧。另一方面，貸過一次款就算二套了，二套首付一下就變高了，如果差不了幾年，房價沒有漲那么多，那我同一套房子賣掉之后，剩下手里的錢，在首付提高的要求下，可能都買不回原來的房子。現在已經不是之前一天一個價的時候了。我們折騰不起。”

??阿文表示，最初的時候，只是想買一套80多平方米的房子，一方面是因為看中的項目單價較高，另外一方面是在上海新房積分搖號政策下，能買到的房子取決于最后搖到的號。在上海很多新房大戶型更受歡迎。

??“沒想到我的運氣非常好，竟然搖到了三十多號，本來覺得能買一個80多平的就不錯了，因為大戶型比較少，大家都想要大一點，能搖到一百多號基本上就買不到大的戶型了，然后沒想到搖的這么靠前，于是就想沖一下，就買了100多平的三房兩廳。”

??阿文表示，雖然80多平和100多平首付有些差距，但差的這點錢，找親戚朋友借一借，也想沖一把。因為房票太珍貴了了，能一步到位是最好的選擇。

??2、地價太高，改善型是開發商的首選

??從供應端來看，對很多開發商而言，部分地塊當被拍下的那一刻，基本上就注定了是往改善型方向走的。

??某百強房企工作人員告訴我們，項目的定位其實在拿地的那一刻就已經定的差不多了。

??“你可以去看看近幾年的地價，然后算一下建安成本和利潤，這都是可以明著算出來的，對于企業來說，現在利潤已經很低了。大部分時候，你拿的這塊地就定了他是剛需還是改善，在上海，基本上市區都是豪宅化的，你說一千萬的房子算不算豪宅？市區都這個價格，那么剛需就只有郊區的地為主了，現在很多郊區項目都打‘洋房’什么的品質的概念，為什么？因為賣得出價格，就這么簡單。如果不是因為拿地的時候有規劃規定，我相信大部分企業都是往高端做的。”

??該房企目前在上海郊區有與其他企業合作開發的剛需項目，在市區多個中高端項目觸發積分搖號的情況下，該項目至今還在銷售，該工作人員表示，目前上海的市場，就是豪宅為主的。

??CRIC數據顯示，2020年以來一二線城市的平均地價出現了明顯抬升，其中一線城市2022年上半年經營性土地成交均價19733元/平方米，同比增長29%，二線城市2022年上半年經營性土地成交均價6176元/平方米，同比增長11%，三四線城市成交均價1696元/平方米，同、環比皆下降。

??一方面是購房者對改善型需求的提升，另一方面是開發商在地價上升的同時希望可以保持一定的利潤。需求端和供應端的理由各不相同，殊途同歸，最終造成了開發商們開始逐步放棄剛需市場。

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??與新房消費升級不同的是，二手房中的二房成交比重顯著回升，并取代三房成為主力成交房型，中低面積段成交最為活躍。

??簡單來說，在新房市場逐步邁向改善和中高端產品的時候，二手房市場承接了剛需。

??CRIC數據顯示，2022年上半年，5個重點監測城市二手住宅成交結構數據顯示，二房成交比重顯著回升，并成為主力成交房型，二房占比達到39.46%，較2021年增長2.04個百分點，反觀三房、四房成交占比皆下滑，分別較2021年下降0.78個百分點和0.66個百分點。

??其中，北京、武漢、合肥、重慶4城二房成交結構更加剛需化，兩房比重皆明顯回升。以北京為例，二手兩房的購房門檻相對較低，備受新市民青睞，上半年二房成交比重接近50%，較2021年增長4.51個百分點。

??從面積段來看，部分熱點城市90平以下戶型成交已超6成，尤其是一線城市。

??“有首付就能買新房，其實是對高收入人群說的。”小余是2021年底買的房，他是上海人，買房靠的是置換，但并不是人們想象中那種“置換”

??“家里老人去世之后，留下一個亭子間，這種房子，你說是房子，但其實我們這些人是不會去住的，要么租出去，要么賣掉，因為我也三十多了，一直都和父母住在一起也不太像樣子，于是就想著買一套二手房。我家沒那么多錢，不是所有人上海人都是有錢人，我也只是一個工資只有6000的打工人，我唯一的選擇就是拿父母的幾十萬存款，然后加上亭子間賣的幾百萬，然后全款買一套。”

??小余告訴我們，當時他手里可以用的錢全部加起來大概只有400萬，這400萬對上海的房地產市場來說，根本就買不到什么房子，400萬可以買的新房，都在郊區，無論離他父母家還是離他公司都是很遠的距離，他沒有買車，這些距離對他來說是致命的，雖然他也想買車，但他也要考慮油費什么的通行成本。

??“所以，其實我沒有選擇，就是父母和公司附近一圈的老房子，我自己家也是住的老公房，所以我最后還是買的老公房。配套也是現成的，不用和很多新房一樣等發展，這對我來說可能才是最好的選擇。”

??最終，小余買了一套67平方米左右的老公房，位置在閔行與徐匯的交界。

??我們認為，未來新房市場的改善需求將持續釋放，三房、四房成交比重也會繼續提升，而一房、二房受限于功能性不足，整體將趨于萎縮。

??二手房方面，由于中小面積戶型的購房門檻相對較低，在區域及配套上又更具優勢，也將更受二手房置業客群青睞。尤其是房價相對較高的一線及強二線城市，首次置業的購房者將占據較高市場份額。

??對于開發商來說，中高端改善型產品或許是目前市場的趨勢，但在同質化競爭下，區位成為其核心賣點，核心地塊的競爭度更為激烈。如何在市場趨勢下找到自己的特色和定位，也是非常重要的。