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??博弈充斥著“新一線城市”成都。

??6月16日，國家統計局發布了“2022年5月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況”，成都市新房價格指數環比上漲0.9%，同比上漲3.4%；二手房價格指數環比上漲0.9%，同比上漲3.8%。一二手房價環比領漲全國。

??價格上漲的同時，樓市成交情況卻并不理想。

??相關數據顯示，2022年5月成都中心城區商品住宅成交面積環同比均下降，成交115萬平方米，環比下降13.1%，同比下降5.7%。成都二三圈層的蒲江縣、大邑縣、東部新區單月成交量不足2萬平方米，相對較低。

??從去化情況來看，5月份成都區域商品住宅庫存面積為2339萬平方米，環比上升2.6%，同比下降1.8%；出清周期為13.1個月，較上月擴大0.7個月、較去年同期擴大2.6個月。

??今年1~5月份，成都市商品住宅成交843.5萬平方米，亦同比下降26.3%。

??“相比去年，我們在成都三圈層布局的項目銷量急劇下滑，客戶觀望情緒很濃；目前在價格方面未做調整，將在產品品質方面進行提升，贏得客戶。”成都某央企項目營銷總監表示。

??受交易整體低迷、資金流動性受限等影響，房企生存仍面臨考驗。

??“冰火兩重天”的市場景象

??市場正涌現出新的熱情。

??5月份，成都兩次發布新政調整樓市，包括放松家庭住房總套數認定標準、放松無房居民家庭認定標準，以及提出二孩及以上家庭，可在現有限購套數基礎上新購買1套住房等政策。

??6月份，成都又出臺了“穩增長40條”，明確提出對引進人才、二孩及以上家庭等購買商品住房（含二手房）按照相關規定給予適當支持，完善住房領域金融服務等。

??新政發布后，成都市中心城區、高新區、天府新區熱門新盤出現了人頭攢動場面。

??高端項目天府新區麓湖生態城總價543萬元，開盤即售罄；剛需盤新鴻基悅城3期則稱有10萬人報名， 造成了瘋搶局面，成都市住建局官方網站一度癱瘓。此外，成華區的濱江壹號放出1386套房也在6月24日開盤售罄。

??成都房地產行業一資深人士對于部分項目的火熱表示，新鴻基悅城處于成都主城中心區和天府新區核心位置，限價后每平方米不到2萬元，且存在較大價差，目前該項目一二期二手房參考均價為19517元/平方米，貝殼掛牌均在27000元/平方米，引發市場關注。

??另據官方提供的數據顯示，6月13日~6月19日，成都共有10個商品住宅項目開盤選房，共有房源1848套，成交769套，整體去化率42%；10個樓盤中最低去化率4%，有5個樓盤去化率在70%以上，另有1個樓盤開盤售罄。

??如成都市天府新區的萬達1號推出128套房源吸引385人參與搖號，開盤售罄，觸發3倍熔斷；高新區中建錦瀾壹號開盤去化率達73%，龍泉驛區龍湖煥城去化率達到88%。而位于天府新區的華潤天府幸福里、建發天府和鳴去化率僅為4%。

??擴大范圍來看，五六月份成都一圈層項目開盤去化率為60%，主因是價位低；其他項目去化率較低，如位于新川板塊的金隅金成府5月7日取證，聯排疊拼銷售價格為5萬元/平方米，去化效果不理想。

??從2022年上半年成都市三圈層樓市銷售來看情況則更為嚴峻，青白江區已出現銷量較好的樓盤每天僅成交幾十套、銷量低的則連續多日出現零成交的狀況。

??面對低迷市場，開發商大多選擇降價銷售。成都近郊邛崍市歡樂頌項目，4月底時售價為8000元/平方米，“五一”假期后價格降至6800元/平方米，下跌15%；崇州三郎國際旅游度假區御山也在“五一”假期后將價格從8300元/平方米下調到了7300元/平方米，實現以價換量。

??何時真正回暖？

??“新政實施以來，看房人數確實有一定增長，但成交量不大，受疫情和經濟下行影響，大多數購房者持觀望態度。”成都市成華區深業四季華庭一趙姓經理表示。

??庫存高企，市場環境未完全回暖引發房企擔憂。

??“房企融資環境也在進一步惡化，主要是房地產行業整體融資政策沒有改變，金融機構從風險偏好角度選擇集中向國企、央企地產以及城投企業發放貸款。很多已經暴雷的民企就因某筆融資債務到期不能兌付引發，這種情況及趨勢在當前仍在延續。”上述房地產資深人士對記者表示。

??市場何時走出低迷？

??相關業內人士認為，從前幾輪調控周期觀察，從政策放松到市場出現明顯變化大致需要兩個季度傳導周期。由于因城施策、外部環境不確定性、疫情、經濟下行等多重因素影響，本輪周期明顯拉長，傳導時間預計也將會更長。一個可喜的現狀是，1~5月成都市場成交量級在核心城市中同比降幅最小，成交總量則排在全國前列，包括產業人口高速發展的背景也給房地產市場提供了非常良好的基礎。

??一個可供參考的情況是，“5·31新政”后，成都二手房掛牌量大增。

??據貝殼找房數據，新政發布數日，成都二手房掛牌量便增加近萬套；5月份，成都二手房成交116.57萬平方米，環比增加1.15%；成交套數共計12453套。6月份，成都二手房無論帶看量還是成交量都有明顯增長，單日二手房成交量超過500套。

??“端午節過后，出售房子的賣家明顯增多，政府對二手房市場有一些優化政策，市場也就活躍起來。”宏順地產中介機構一人士表示。

??“二手房交易往往代表著市場真實的走向，交易回暖證明成都樓市底部已經筑牢，市場正在回升通道中。”上述房地產資深人士表示。

??（田恒銘對此文亦有貢獻）