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??6月份將盡，李成仍對(duì)換房的事情猶豫不決。

??春節(jié)過后，這位“互聯(lián)網(wǎng)大廠”員工就考慮換房，計(jì)劃從“碼農(nóng)”云集的北京回龍觀區(qū)域，換到城里的學(xué)區(qū)房。4月上旬，幾乎每天都有地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士帶著潛在買家上門看房，此后受疫情影響，帶看量直線下滑；再趕上互聯(lián)網(wǎng)裁員行情，他也不敢輕意加杠桿購置物業(yè)。

??李成搖擺不定的置換歷程，反襯出購房者的猶疑與北京樓市微妙行情。

??2022年一季度，北京樓市終于結(jié)束去年下半年以來持續(xù)冰冷的行情，走出上揚(yáng)曲線。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，前3月北京二手房成交量分別為11875套、8260套、15538套。盡管同比下跌近3成，但3月份1.5萬套成交量已經(jīng)達(dá)到2021年7月以來最高紀(jì)錄；成交量回暖也帶動(dòng)價(jià)格上漲，諸葛找房數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月份北京二手房均價(jià)為5.75萬元/平方米，環(huán)比上漲1.61%，同比上漲3.77%。新房方面，天朗房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年3月前三周北京新房市場成交套數(shù)分別是474套、769套、1072套，交易量逐步攀升。

??不過這波行情并未維持太長時(shí)間。到了4月份，據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，二手房成交14239套，環(huán)比降低16.7%，同比下降28.5%；新房成交5096套，環(huán)比上月降低17%，同比下降36%。

??5月份疫情來勢(shì)洶洶，進(jìn)一步阻礙了北京樓市修復(fù)進(jìn)程。根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，5月單月北京新房成交4393套，環(huán)比下跌36.7%，同比下降19.38%。前5月，北京新房共計(jì)成交24425套，較去年同期下跌31.63%。

??“現(xiàn)在北京新房市場嚴(yán)重分化，價(jià)格適中、位置好的剛需項(xiàng)目以及豪宅項(xiàng)目賣得好，改善型樓盤以及遠(yuǎn)郊盤去化一般。”一位TOP20房企人士對(duì)記者表示。

??被拉長的買房周期

??“現(xiàn)在工作日來客3~4組，周末人多能有幾十組，不過成交的很少。”高哲無奈地告訴記者。

??高哲是北京門頭溝區(qū)一項(xiàng)目置業(yè)顧問，他所在的項(xiàng)目于2021年5月摘地，今年1月開盤，自開盤來去化并不樂觀，近300套房源到目前為止僅網(wǎng)簽了3套。這3套不到4萬元/平方米的成交價(jià)格也遠(yuǎn)低于59975.99元/平方米備案價(jià)。

??目前，到這一項(xiàng)目看房的主要為改善型客戶，養(yǎng)老置換人群偏多。“目前市場信心仍未恢復(fù)，客戶買房非常謹(jǐn)慎。”高哲表示。

??北京門頭溝東北方向6公里外，幾個(gè)主打剛需改善型的樓盤也被同樣問題困擾。“同一區(qū)域產(chǎn)品相差不大，‘貼身混戰(zhàn)’只能各憑手段。”某項(xiàng)目房企人士表示，有的項(xiàng)目為搶占客源打出優(yōu)惠20萬元的策略；有的則以“5個(gè)99折”活動(dòng)吸引著市場關(guān)注。

??與門頭溝區(qū)域相對(duì)偏遠(yuǎn)的地段不同，張靜所在的項(xiàng)目地處鬧市區(qū)，但也鮮有購房者前來看房。“最近這一周，到訪客戶也就十來組，每天平均下來三四組”。

??最近，張靜感受到了前所未有的艱難，“原來市場再差也能賣出去，就是賣得慢一些；現(xiàn)在是真的一套也賣不出去，去年一些買房意愿比較強(qiáng)的客戶今年也沒動(dòng)靜了。”

??上述房企人士分析認(rèn)為，自去年開始，北京供地越來越頻繁，同一區(qū)域出讓多宗地塊，供地多意味著房子多，可選擇性大；再加上在指導(dǎo)價(jià)下房價(jià)比較穩(wěn)定，購房者就會(huì)出現(xiàn)對(duì)比、猶豫，買房周期無形被拉長。

??激烈競爭及供需轉(zhuǎn)變?yōu)榉科髱磔^大銷售壓力的同時(shí)，裁員降薪以及對(duì)未來的不確定性，則使更多購房人面臨困境。兩年來，李強(qiáng)所在公司先后經(jīng)歷幾輪裁員，比例達(dá)到了三分之二，即便是留下來薪資水平也下降了50%~60%，“現(xiàn)在購房這類大額消費(fèi)基本不會(huì)考慮了”。

??樓市隱現(xiàn)分化

??中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月，北京總價(jià)2000萬元+豪宅已成交754套，同比去年最火熱階段增長6%，表現(xiàn)遠(yuǎn)優(yōu)于普通商品住宅走勢(shì)。

??由于價(jià)格存在倒掛，北京市場曾出現(xiàn)多個(gè)“日光盤”，如4月初，北京東城一共有產(chǎn)權(quán)住房入市時(shí)，近500套房源吸引了約23000戶家庭參與申購。5月，位于北京海淀區(qū)北沙灘一項(xiàng)目開盤，714套1200萬~2700萬元總價(jià)高端住宅，亦在短短10個(gè)小時(shí)全部售罄。

??但個(gè)別樓盤的火熱并不代表市場整體情況。整體來看，今年前5月北京商品房成交量出現(xiàn)同比下滑。相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前5月，北京新增商品房供應(yīng)27916套，成交22956套，同比下降32%；成交面積297.41萬平方米，同比下降29%；成交金額1395.42億元，同比下降26%。

??北京樓市分化亦體現(xiàn)在土地拍賣市場。在今年5月北京二批次集中供地中，17宗地塊僅有4宗地塊觸及最高限價(jià)，最終3宗地塊成交，1宗進(jìn)入競高標(biāo)準(zhǔn)方案環(huán)節(jié)；7宗地塊以底價(jià)成交，亦有地塊出現(xiàn)無房企報(bào)名情況。

??“考慮到下半年北京在售新房項(xiàng)目超過200個(gè)，上半年成交量出現(xiàn)下滑等因素，未來開發(fā)商或?qū)⒉扇「嗍侄未龠M(jìn)去化。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠表示。