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??從房價全國漲幅第一到如今政策密集松綁提振市場信心，在這一輪樓市大周期中，東莞樓市猶如“過山車”般跳躍發(fā)展。

??年中已過，2022上半年樓市成績單已出爐，整體來看東莞樓市仍在谷底。

??據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2022年上半年東莞一手住宅供應150萬平方米，同比減少43%；住宅成交約10898套，成交金額約353億元，同比分別下跌53.2%、51.5%；二手房方面，2022年上半年二手房網(wǎng)簽套數(shù)約6234套，同比減少約55%。

??“新房交易持續(xù)低迷，除個別項目開盤有一小波熱度外，大部分項目在普通周末能賣10套都屬于非常不錯的業(yè)績了。”東莞市一房產(chǎn)銷售渠道經(jīng)理近日對記者表示，由于成交乏力，公司現(xiàn)在也不是什么項目都做，大多選擇性找一些相對熱門的樓盤銷售，“現(xiàn)在渠道商也救不了市場了”。

??為盡可能加速去化，東莞市場隨處可見特價房、低首付房源，即便一些大品牌開發(fā)商，迫于市場壓力也紛紛加入促銷隊列。

??由于入市信心不足，成交低迷，東蔻房地產(chǎn)市場庫存不斷積壓。據(jù)中原大數(shù)據(jù)顯示，6月底東莞住宅庫存高達425萬平方米，同比上升42%，按過去6個月消化速度計算，消化周期至26個月，創(chuàng)歷史新高；二手房方面，由于投資客紛紛拋售，市場房源增量明顯。

??市場反響甚微

??4月28日，東莞市住建局通過向各大房企發(fā)布通知形式低調(diào)出臺了首輪房地產(chǎn)優(yōu)化政策，主要在購房資格層面進行調(diào)整，包括恢復過去個稅認定，社保/個稅“連續(xù)繳納”調(diào)整為“累計繳納”，取消新入戶半年限制等。

??僅約半月后，5月14日凌晨，由東莞市住建局等八部門聯(lián)合發(fā)布的新一輪寬松政策出臺，進一步在限購、限售等方面優(yōu)化，如支持二孩或三孩居民家庭再購買1套住房。

??接連而來的密集政策優(yōu)化，背后是東莞樓市信心不足的現(xiàn)狀。

??松綁政策出臺前的4月份，東莞一手住宅供應約31.7萬平方米，同比增加近4成，但成交僅20.2萬平方米，同比減少2成，環(huán)比減少近3成。同月，東莞首批供地集中出讓，雖將房企購地門檻調(diào)低，地塊預期提高，但8宗地塊僅成功出讓2宗，流拍率處于全國前列。

??不同于過去調(diào)控優(yōu)化的立桿見效，兩輪政策松綁并未激起明顯水花，成交數(shù)據(jù)也是持續(xù)下跌。政策出臺后的5月，東莞市新建商品房僅成交16.6萬平方米，環(huán)比新政前的4月減少近2成。

??密集出臺的樓市優(yōu)化政策為何反響甚微？

??東莞中原戰(zhàn)略發(fā)展中心總經(jīng)理車德銳認為，除了受疫情影響經(jīng)濟受到?jīng)_擊外，現(xiàn)階段缺少刺激政策是重要原因。“歷次救市政策都是刺激樓市的政策，包括契稅減免、降首付、降利息、降準等，現(xiàn)在只是將以往嚴控政策進行適度調(diào)整，刺激政策未加碼。”

??經(jīng)濟下行、購買力下降等也影響了部分購房者入市信心。

??“前段時間差點入手一套房，加上家里可以支持，首付是沒有問題的，但最近公司效益一般，后面不排除會降薪，猶豫了半天還是準備再看看。”一位從事家居工作的王女士對記者訴說著她的糾結(jié)。

??與王女士有同樣擔憂的購房者不在少數(shù)，“現(xiàn)金為王”成為很多人的現(xiàn)實選擇。

??“刺激性”政策又出臺

??7月4日凌晨，東莞新政3.0于市場期盼中出臺。

??東莞市住建局等四部門聯(lián)合發(fā)出《關于加強分類指導優(yōu)化住房限購政策的通知》，將東莞市住房限購區(qū)域調(diào)整為莞城街道、東城街道、南城街道、萬江街道、松山湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，標志著東莞市房地產(chǎn)市場調(diào)控正式進入?yún)^(qū)域限購新階段。

??該力度不再是過去調(diào)控加碼后的松綁，而是更加直接的方式，是東莞自2016年實施全市限購政策以來，首次劃出非限購區(qū)；雖然政策選在凌晨發(fā)布，亦第一時間引燃東莞及周邊城市市場熱情。

??一位樓盤置業(yè)顧問對記者表示，“新政后咨詢量大了，這一輪影響力還是很明顯的。鳳崗某項目過去一個月成交不過五六套，新政后一天便成交了7套。”

??記者調(diào)察發(fā)現(xiàn)，購房人群中外地客也開始活躍起來，不乏有人詢問是否有東莞看房團。

??從房企反應來看，除部分項目完成銷售指標收回折扣外，緊抓新政熱度去庫存仍是大部分項目的營銷策略。如石碣某新盤，便趁熱打出“首付0.5成”買房的宣傳，剩余1.5成直接送超大折扣。具體是，購房者需按備案價購買，先支付2成首付，網(wǎng)簽后半月內(nèi)再返還15%，由于靠近增城，該項目吸引不少廣州客戶關注。

??聊限購區(qū)調(diào)整外，房企、購房者關心的降首付政策也在同步推進。

??早于6月中旬，東莞市住建局召集房企開會，據(jù)某參會央企地產(chǎn)人士提供給記者的相關信息顯示，在針對接下來房地產(chǎn)市場調(diào)控意見上，“降低首付比例，首套2成、二套3成”被其列在了第一條。

??“之前政策效果不是很明顯，我們還是比較期待政策在首付方面有所調(diào)整。”一家東莞本土房企總經(jīng)理表示。

??最新發(fā)布的《關于加強分類指導優(yōu)化住房限購政策的通知》中，在金融方面同樣提到商業(yè)銀行要落實好差別化住房信貸政策，合理確定本行商業(yè)性個人住房貸款的首付款比例和貸款利率。

??雖沒有給出具體首付調(diào)整政策，但東莞市住建局態(tài)度已較為明確。新政首日，一份來自“廣東市場利率定價自律機制”的文件也開始在朋友圈刷屏。文件內(nèi)容提到，對貸款購買首套普通住房的無房無貸居民家庭，貸款最低首付比例為20%；對擁有1套住房或有一次貸款記錄的居民家庭，貸款最低首付比例為30%，具體由金融機構(gòu)根據(jù)風險情況自主確定。

??該文件沒有蓋章，但根據(jù)各行釋放的消息來看已陸續(xù)執(zhí)行，最低2成首付的海報也于各大新盤宣發(fā)。

??市場或溫和起步??

??28鎮(zhèn)取消限購、首付最低2成起，無疑堪稱東莞近年來力度最大的政策放松，疊加較低的房貸利率，接下來的市場走向值得期待。

??不過，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為效果或較為有限，“深圳和東莞樓市聯(lián)動性比較強，只有當深圳樓市熱起來，在深圳沒有購房資格或購買力不足的居民，才會選擇到東莞或大灣區(qū)其他城市購房。這也是東莞連續(xù)兩輪政策刺激后，樓市依然不溫不火的主要原因。”

??“限購政策在邊緣上已經(jīng)被突破，比如先買房再補繳社保，這是很多樓盤的做法，效果依然不大，就證明不是沒政策，是沒有信心。”李宇嘉表示。

??車德銳也提到，雖然新政起到了刺激樓市作用，但由于七八月份是傳統(tǒng)淡季，預計市場認購行情有所好轉(zhuǎn)但不會過熱。“降首付配合降利率，是本輪政策刺激樓市的關鍵，但從歷年市場表現(xiàn)看，對于促進成交非常有效。”

??“2022年下半年還有38個新盤上市，共計約255萬平方米新增供應，加上現(xiàn)有庫存425萬平方米，總體供應達680萬平方米，市場競爭非常激烈。大部分開發(fā)商業(yè)績壓力都在下半年，出貨意愿強烈，所以2022年下半年樓市仍然會促銷不斷。”車德銳表示。

??東莞并不是首個調(diào)整限購區(qū)的城市，在粵港澳大灣區(qū)9個內(nèi)地城市中，除了廣深，其余城市均有非限購區(qū)。以同屬“雙萬城市”陣營的佛山為例，6月2日起該城限購區(qū)調(diào)整，僅保留祖廟、桂城和大良，但從樓市成績來看目前僅是稍有回暖，未有大熱之勢。