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??新房網(wǎng)簽成交439萬平方米，39618宗，均同比下跌35%，這是廣州樓市上半年交出的成績(jī)單。雖然同比跌幅不小，但市場(chǎng)筑底回升的態(tài)勢(shì)也已逐漸明朗。

??來自合富研究院、廣州中原研究發(fā)展部等機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，廣州樓市的微笑曲線已經(jīng)出現(xiàn)，5月、6月的網(wǎng)簽成交面積分別環(huán)比上升41%、66%。熱銷的樓盤增多了，有的項(xiàng)目銷售忙到一天只吃了一口飯，有的樓盤2天銷售10億元。

??對(duì)于下半年的走勢(shì)廣州業(yè)內(nèi)均持樂觀看法，預(yù)期買家將加速回流，帶動(dòng)市場(chǎng)走出低迷狀態(tài)，下半年新房成交面積有望較上半年提升約3成。

??“目前恢復(fù)的趨勢(shì)還是比較緩慢的，估計(jì)到10月份會(huì)有明顯的好轉(zhuǎn)。”廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，影響市場(chǎng)成交的關(guān)鍵是購(gòu)買力，在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)的前提下，預(yù)計(jì)下半年購(gòu)房者的收入會(huì)有所改善，購(gòu)房意愿及能力也將相應(yīng)提高。

??微笑曲線出現(xiàn) 成交筑底回升

??合富研究院的數(shù)據(jù)顯示，上半年廣州樓市處于復(fù)蘇初期，無論是土地市場(chǎng)還是新房、二手房的成交都在逐步回升。上半年，廣州全市新增新房供應(yīng)面積407萬平方米，同比下降10%，網(wǎng)簽成交面積439萬平方米，同比下跌35%。

??從推貨數(shù)據(jù)來看，5月份是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。前4個(gè)月，受市場(chǎng)信心及疫情等多方面因素影響，房企推貨的積極性不高，月均新貨值僅約2000套。“五一”假期后，多地救市信號(hào)增加疊加房企業(yè)績(jī)壓力加大，5月、6月的推貨量明顯增加，較前4月均值翻倍。

??微笑曲線也是從5月份開始出現(xiàn)的， 5月、6月的網(wǎng)簽成交面積連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比大幅上升，增幅分別為41%、66%。

??據(jù)廣州中原研究發(fā)展部介紹，6月份，廣州的新房網(wǎng)簽量達(dá)到了7776宗，環(huán)比增加26%，比去年同期增加10%，是2022年上半年唯一成交量超過去年同期的月份。該機(jī)構(gòu)表示，6月成交超過傳統(tǒng)旺季“紅五月”是近年少見的現(xiàn)象，說明廣州市場(chǎng)正逐步走出2021年調(diào)控政策消化期。

??最近兩個(gè)月，廣州熱銷的個(gè)盤也在增多。粵海云港城6月29日拿到預(yù)售證，兩天內(nèi)就賣了10億元。越秀星樾TOD在一個(gè)月的時(shí)間里加推了4棟樓，去化率近8成，半年銷售額達(dá)30億元。萬科黃埔新城計(jì)劃近期推售1000套的新貨，目前蓄客量已超2000組，銷售人員透露從早到晚接待了十幾個(gè)客戶，只吃了一口飯。合景泰富方面也反映，6月份部分重點(diǎn)項(xiàng)目的認(rèn)購(gòu)業(yè)績(jī)比5月實(shí)現(xiàn)翻倍，臻頤府項(xiàng)目近兩周銷售了10億元。

??廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，雖然下半年廣州出臺(tái)放松政策可能性不高，但隨著經(jīng)濟(jì)面轉(zhuǎn)好，官方優(yōu)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理，預(yù)期買家將加速回流，帶動(dòng)市場(chǎng)走出低迷狀態(tài)。按照合富研究院的預(yù)測(cè)，下半年廣州大概率會(huì)延續(xù)復(fù)蘇行情，新房的新增供應(yīng)將增加至4.9萬套，網(wǎng)簽成交回升到500萬平方米至600萬平方米，較上半年提升約3成。全年成交面積約1000萬平方米，較2021年的高位回落15%~25%。

??在黃韜看來，6月份成交數(shù)據(jù)的同比增長(zhǎng)，跟去年同期市場(chǎng)已開始掉頭向下有關(guān)，目前廣州的新房市場(chǎng)還處于緩慢恢復(fù)的階段，預(yù)計(jì)第三季度還有比較大的壓力，第四季度才能有明顯好轉(zhuǎn)。

??去化壓力仍較大 還要降價(jià)跑量

??上半年廣州的新房市場(chǎng)還有個(gè)特點(diǎn)，那就是總價(jià)1000萬元以上的豪宅產(chǎn)品去化速度明顯提升。例如，天河區(qū)的匯景臺(tái)均價(jià)約13萬元/平方米，套均總價(jià)在2000萬元左右，開盤不足一個(gè)月便再次推售新貨，當(dāng)天賣出7成。琶洲南TOD項(xiàng)目大部分戶型的總價(jià)在2000萬元以上，4月26日才拿到288套單位的預(yù)售證，五一假期前就已經(jīng)賣光了。總價(jià)1600萬元起的華遠(yuǎn)云和墅第二季度推出了18套單位，當(dāng)天賣掉16套。

??“豪宅本身就是富人游戲，疫情對(duì)這部分人的影響較小，還有一部分企業(yè)主結(jié)束了實(shí)業(yè)生意，將資金拿來投資房地產(chǎn)。”黃韜表示，高端項(xiàng)目在整體市場(chǎng)成交中的占比不會(huì)超過一成，大部分剛需型和改善型項(xiàng)目的去化速度還是不盡如人意。“剛需群體受疫情和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，收入下降，購(gòu)房的預(yù)期也改變了，然后就波及了改善群體，他們手中的房子沒人接盤，也不敢買新的。”

??據(jù)了解，上半年廣州十一區(qū)的庫(kù)存量均環(huán)比上漲，消化周期超過12個(gè)月的區(qū)域有6個(gè)，其中南沙、增城、從化、花都4區(qū)的庫(kù)存消化周期超過20個(gè)月。這些外圍區(qū)域的部分樓盤來訪去化數(shù)據(jù)不理想，顯示市場(chǎng)占比較大的“剛需客”購(gòu)房信心仍處于重建階段。

??“我們代理的項(xiàng)目也有一些是豪宅，但是不能沖量，一個(gè)月可能就賣幾套，而剛需項(xiàng)目一個(gè)月的成交量能做到幾十套，還是要抓流量。”黃韜認(rèn)為，下半年的經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及購(gòu)房者的預(yù)期會(huì)所有改善，剛需型、改善型項(xiàng)目的成交量有望逐步上升。

??成交量的提升需要價(jià)格策略的刺激。據(jù)黃韜透露，作為代理公司，該公司此前做了不少促銷方案，開發(fā)商一直不同意，但最近開始接受了。“下半年開發(fā)商才想明白，開始真正的減價(jià)促銷。”他表示，上半年，部分項(xiàng)目進(jìn)行了降價(jià)的嘗試，發(fā)現(xiàn)效果不明顯，因?yàn)楦鞣N放松的政策都無法從根本上解決購(gòu)買力下降的問題。而目前經(jīng)濟(jì)正在提振，剛需型和改善型客戶的收入預(yù)期將有所改善，降價(jià)促銷會(huì)有較好的成效。

??據(jù)了解，廣州某房企打算在第三季度開售一個(gè)新盤，吹風(fēng)價(jià)8萬元/平方米起，其附近剛開盤的一個(gè)項(xiàng)目則是7萬元/平方米起。該公司的管理層對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者透露，為了搶客，預(yù)計(jì)項(xiàng)目開盤會(huì)有比較大的優(yōu)惠力度，“今年我們這個(gè)片區(qū)的樓盤多、競(jìng)爭(zhēng)大，都瞄準(zhǔn)了剛需和剛改，所以大家都是能搶就搶。”