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??武漢樓市依然處于艱難去化之中。

??來自武漢市房管局統計數據顯示，整個7月武漢市商品房銷售面積為173.5萬平方米；銷售套數15656套，環比減少2.2%。

??記者在武漢采訪也發現，樓市銷售較為艱難，以東西湖區為例，幾十個樓盤都在降價促銷，但效果有限。記者梳理相關數據發現，截至7月底，武漢市東西湖區廣義庫存量已近6萬套；該區域1~7月銷售總量為8173套，平均每月銷售1167套，按照目前銷售速度，即使今年完全停止土地供應，也需要4年才能售完。

??今年以來，肖川所在的機構研究了全國主要省會城市樓市推盤量、成交量、開盤去化率等指標，僅從去化率看，杭州、成都、西安分別為65%、58%、62%；同屬于華中城市群的長沙、南昌則為58%、73%；武漢只有17%，這個指標在這些城市中倒數第一。

??作為一個長期霸占全國城市新房成交前三的城市，武漢樓市繼續失速。

??受市場逼迫降價拋售

??頂著近40度高溫，張先生帶著小江與親朋一行，來到了武漢市東西湖區三店大道輕軌處的新城桃李郡營銷中心了解項目。這里因緊鄰金銀湖國家生態濕地與徑河公園環境怡人，倍受市場關注。

??經過一番了解，張先生看上了新城桃李郡一套房子，但在價格方面沒有談攏，張先生隨即帶著同行幾人離開。望著張先生離去的背影，新城桃李郡營銷中心李經理覺得惋惜又無奈。

??張先生告訴記者，有渠道透露信息，之前新城桃李郡簽約價格是9400元/平方米，同時還能為購房者返還6萬元現金，照此測算，新城桃李郡真實價格低于9000元/平方米，目前給的價格是9300元/平方米，難以接受。

??記者通過武漢克而瑞監測到的數據了解到，7月3日，新城桃李郡平推C-10#高層，銷售均價9700元/平方米（毛坯）；7月26日，再次開盤推售時，備案價下調了959元/平方米，同步折扣有收回，均價為9261/平方米（毛坯）。新城桃李郡近期銷售價格變動，與李經理表述基本一致。

??關于新城桃李郡的價格，李經理與記者交流時表示，今年上半年武漢樓市成交低迷，不降價根本賣不動；又因前期房源在房管局備案價格較高，降價幅度大了，合同備案價與預售備案價相差太多，政府不予網簽備案，因此公司就先按備案價與客戶簽訂合同，再通過返現形式返還業主價差。由于返現存在很多弊端，近期經企業與房管部門溝通，直接將備案價格進行了下調，同步將返現政策取消了。調整前后，客戶到手的物業價格無多大區別。

??自去年底以來，新城桃李郡挺過了非常難熬的幾個月后，通過降價、分銷等促銷措施，銷售才逐漸有起色。目前，在普通工作日，新城桃李郡日均銷售5套；周末，日均可銷售10套；近兩個月，每月銷量基本在200套左右，位于武漢市東西湖區樓盤營銷榜單前三；7月份，還沖進了武漢市樓盤營銷榜單前五。

??面對如此業績表現，李經理很無奈，“真實的景象是不是我們賣的有多好，而是整體市場較差?！?/p>

??位于武漢市東西湖區金銀湖板塊的恒基旭輝鉑悅園著，是旭輝在武漢的首個鉑悅系高端項目，年初入市后銷售就不慍不火，業績始終不及預期。近日，該樓盤做起了團購促銷，售價從2.5萬/平方米下調了2000元，以吸引更多客戶關注。

??8月1日，武漢克而瑞發布第30周（7月25日~7月31日）市場數據，武漢7個項目開盤，共推售840套新房，當日去化145套，去化率為17%。其中，新城桃李郡于7月26日推售128套，去化率為20%；武漢城建萬科萬維天地推售的A-3#超高層住宅，首日去化率僅為2%。

??樓市的低迷還在延續。

??紓困政策未見明顯成效

??大量庫存與去化艱難不僅是東西湖區樓市的現實，也是武漢樓市整體縮影。

??據武漢市住房保障和房屋管理局官網數據，截至2022年6月末，已批準預售尚未網簽的商品住房180056套，面積2099.14萬平方米。今年1~6月，武漢市新建住房總銷量為55942套，平均每月銷售9323套，去化周期為19.3個月。

??“目前，武漢樓市庫存高企，需求卻萎縮非常嚴重，核心區主要板塊房地產銷售都出現了問題?！惫┞氂谀硻嗤禺a機構多年的肖川頗為擔憂地說。

??肖川透露，武漢市東湖高新區、漢陽區、洪山區、江岸區曾被譽為武漢樓市“四大天王”，也是武漢樓市半壁江山。東湖高新區曾是全國投資客熱土，去年上半年新建住房成交量為146.85 萬平方米，但今年上半年成交量僅為30. 5 萬平方米，同比下滑74%；漢陽區、洪山區、江夏區也分別下滑51%、70%、66%，這四大區域市場集體松垮，讓武漢市場失去了主要支撐。

??在全國各大城市紓困地產政策紛紛出臺后，武漢市也把醞釀中的樓市寬松政策逐步推出。5月21日，武漢市出臺新政，二孩或三孩家庭可在中心城區購買第三套房；父母或子女來漢投靠，也可在限購區購買第三套房；外地人在武漢買房門檻大幅降低，繳納社保或個稅滿2年改為1年即可。

??此后，武漢紓困政策又經歷了兩輪加碼：6月初，武漢市經開區、東西湖區、黃陂區、江夏區等四大區域全面解除限購；6月20日，武漢本地戶籍家庭在限購區域可購買3套房，非武漢戶籍購房證明降至6個月。與此同時，在央行、全國各大商業銀行紛紛下調房貸利率后，武漢各商業銀行也跟進下調房貸利率。

??武漢推出紓困政策始于5月下旬，目前已滿兩個月，從市場成效看還未見明顯起色。

??記者梳理武漢市住房保障和房屋管理局發布的網簽數據發現，今年1~7月，武漢新建住房網簽68335套，較去年同期下降44%。7月，武漢市新建住房網簽12393套，對比6月網簽的10855套有提升，但市場整體成交并未見實質性好轉。

??李經理告訴記者：“新城桃李郡6月份賣了2億元，7月份賣了1.8億元，銷售業績沒有提升?！?/p>

??“武漢希望通過限購放松讓更多人重新獲得房票買房，以擴大市場整體需求，但目前武漢二套房首付成數沒有變化，購買三套房仍不能提供房貸，這大幅削弱了政策成效。”肖川表示，再加上經濟下行等因素影響，人們對于購房持謹慎態度。

??肖川認為，從市場多項指標看，目前武漢市場結構分化加劇，已進入到調整深水區，其分化形態主要表現為兩個方面：一是項目開盤去化率逐年大幅下滑，二是各環線板塊區域間分化也不斷擴大。

??具體來看，從城市環線市場情況看，三環以內整體去化率是21%，三環外只有 14%。按照房價區間看，單價3 萬元/平方米以上高端項目去化率為19%；價格區間在 1. 5萬元~ 2 萬元/平方米項目，開盤區化率為35%，這些項目分布在 2.5 環到3環區域；房價 在1 萬元/平方米以下項目去化率僅為6%，基本位于武漢市三四環以外。

??另記者在采訪中發現，在新房市場銷售不暢的同時，武漢二手房市場掛牌量不斷上升，盡管貝殼平臺隱去了武漢市相關數據，有市場人士向記者透露，武漢二手房掛牌量已由去年的12萬套激增至目前的17萬套以上。

??“不少人在拋售資產；令我們意外的是，今年以來有客戶把二手房賣掉之后，再沒有回到房地產市場上，這或將直接影響2022年下半年至明年市場走勢?！毙ごㄕf。

??（應受訪者要求，文中肖川為化名）